나이스옥션 법원경매 천안 2025타경12809 [1] 충청남도 아산시 배방읍 장재리 1729 천안아산미소지움 21층2115호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이종경감정 · 평가일 2025.12.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 아산시 배방읍 장재리 소재 '천안아산역(SRT 및 KTX 정차역)' 또는 '아산역(수도권 1호선)' 남측 인근에 위치하며, 주위는 성숙중인 아파트단지, 근린생활시설, 상업용, 업무용 건물 등이 혼재하는 지역으로서, 주위 환경은 양호한 편임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하고, 인근 도로(희망로, 아산역로, 고속철대로 등)변에 노선버스정류장이, 남측 인근에 '천안아산역(SRT 및 KTX 정차역)' 또는 '아산역(수도권 1호선)'이 각 소재하는 등 제반 교통상황은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상24층 건물 중 21층 2115호(건축물대장상 사용승인일 2018. 4. 24.)로서, - 외벽 : 일부 돌붙임 및 몰탈위 페인팅 마감 등, - 내벽 : 벽지도배 및 일부 타일마감 등, - 창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

업무시설(오피스텔, 주거용) 등으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급·배수 설비, 난방설비, 승강기설비, 소방설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 등고평탄한 세장형의 토지로서, 기준시점 현재, '상업용 건부지'로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 서측 및 동측으로 노폭 약 40m, 15m 내외의 포장도로에 각 접하며, 관리상태 양호함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 지구단위계획구역(아산배방), 광로3류(폭 40m~50m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 택지개발지구<택지개발촉진법>, 중점경관관리구역임.

공부와의 차이

특이사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임. - 점유자의 부재 및 폐문으로 표준적인 이용상황을 기준으로 평가하였으며, 내부 구조도는 탐문 및 건축물대장상의 도면에 기초하여 제시함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

1.1. 사건번호: 천안지원 2025타경12809 (1)

1.2. 소재지: 충청남도 아산시 배방읍 장재리 1729 천안아산미소지움 21층2115호

1.3. 용도: 오피스텔 (건축물대장상 업무시설)

1.4. 감정가: 208,000,000원

1.5. 면적

* 토지면적: 8.92㎡ (약 2.69평)

* 토지지분: 8.9231㎡ (약 2.70평)

* 건물면적 (전용면적): 49.30㎡ (약 14.91평)

1.6. 매각대상: 토지/건물일괄매각

1.7. 경매구분: 부동산강제경매

1.8. 채권자: 충OOOOOOO

1.9. 사용승인일: 2018년 4월 24일

1.10. 건물명: 천안아산미소지움

2. 입지조건

2.

2.1. 위치 및 주위환경: 본건은 충청남도 아산시 배방읍 장재리 소재 '천안아산역(SRT, KTX)' 또는 '아산역(1호선)' 남측 인근에 위치합니다. 주위는 성숙 중인 아파트단지, 근린생활시설, 상업용, 업무용 건물 등이 혼재하는 지역으로 주위 환경은 양호한 편입니다.

2.2. 교통상황: 본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근 도로(희망로, 아산역로, 고속철대로 등)변에 노선버스정류장이 있습니다. 남측 인근에 '천안아산역' 및 '아산역'이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

2.3. 건축물 상세: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 24층 건물 중 21층 2115호이며, 사용승인일은 2018년 4월 24일입니다. 외벽은 돌붙임 및 페인팅 마감, 내벽은 벽지도배 및 일부 타일 마감, 창호는 샷시 창호로 구성되어 있습니다.

2.4. 토지 이용계획 및 제한상태: 일반상업지역, 지구단위계획구역(아산배방), 광로3류(폭 40m~50m), 중로2류(폭 15m~20m), 가축사육제한구역, 택지개발지구, 중점경관관리구역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.

3.1. 말소기준권리: 말소기준권리는 2023년 4월 4일 접수된 아산시의 압류(갑4)입니다.

3.2. 임차인 현황:

* 임차인: 이

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2018년 10월 29일

* 대항력: 있음

* 비고: 대항력 있는 임차인이 존재하나, 보증금 및 차임이 0원으로 명시되어 있어 인수되는 보증금은 없습니다. 다만, 명도 과정에서 협의가 필요할 수 있습니다.

3.3. 등기부 요약:

* 소유권이전1번신탁등기말소 (갑2)

* 압류 (아산시, 말소기준권리) (갑4)

* 압류 (국민건강보험공단) (갑5)

* 압류 (세종세무서장) (갑6)

* 가압류 (하나카드) (갑8)

* 가압류 (충남신용보증재단) (갑9)

* 강제경매 (충남신용보증재단) (갑10) - 본건 사건번호와 일치

* 압류 (세종특별자치시) (갑11)

* 매각으로 인해 말소되지 않는 권리는 없습니다.

3.4. 총 채권액 (등기부채권 총액): 13,980,461원

4. 상권분석

4.

4.1. 주변 지역: 아파트단지, 근린생활시설, 상업용, 업무용 건물이 혼재되어 있어 복합적인 상권이 형성되어 있습니다.

4.2. 역세권: 천안아산역(SRT, KTX) 및 아산역(1호선)을 도보로 이용 가능한 역세권 단지로, 유동인구 확보 및 외부 접근성이 매우 우수합니다.

4.3. 지역 개발: 택지개발지구 내 위치하여 지속적인 발전 가능성이 있으며, 주변 개발 계획에 따른 가치 상승이 기대됩니다.

5. 생활정보

5.

5.1. 편의시설: 역세권 단지 특성상 대형마트, 쇼핑몰, 병원, 은행 등 다양한 편의시설 이용이 편리합니다.

5.2. 교통: SRT, KTX, 1호선 등 트리플 역세권에 인접하며, 희망로, 아산역로, 고속철대로 등 주요 도로망이 잘 갖추어져 있어 시내외 이동이 용이합니다.

5.3. 건물 연식: 2018년 준공으로 비교적 신축 건물에 해당하여 시설 노후도가 낮고 관리 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.

6.1. 임차인 리스크: 대항력 있는 임차인(이 )이 존재하나 보증금 및 차임이 0원으로 명시되어 인수 부담은 없습니다. 다만, 명도 협의 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다.

6.2. 권리 관계 복잡성: 다수의 압류 및 가압류, 강제경매가 설정되어 있어 권리 분석에 주의가 필요합니다. 말소기준권리 이후 모든 권리가 소멸될 것으로 보이나, 경매 진행 상황을 지속적으로 확인해야 합니다.

6.3. 명도 관련: 임차인 외 점유자가 있을 경우 명도에 추가적인 시간과 비용이 소요될 수 있습니다. (현재 임차인 정보만 제공됨)

7. 종합 의견

7.

본 물건은 천안아산역과 아산역을 모두 이용할 수 있는 더블 역세권의 우수한 입지를 자랑합니다. 2018년 준공된 비교적 신축 오피스텔로, 건물 상태 및 편의시설 이용이 편리할 것으로 예상됩니다. 대항력 있는 임차인이 존재하지만 보증금이 0원이므로 권리 인수에 따른 금전적 부담은 없습니다. 다만, 임차인과의 명도 협상이 원만히 진행될 경우, 향후 시세 상승 및 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있는 매력적인 투자 대상입니다.

8. 투자 포인트

8.

* 더블 역세권의 탁월한 입지 조건

* 주변 개발 계획에 따른 미래 가치 상승 기대

* 비교적 신축 건물로 유지보수 용이

* 인수되는 보증금이 없어 금전적 부담 최소화

9. 예상 입찰가

9.

9.1. 시세 분석:

* 최근 매매 정보 (2026년 5월~6월, 49.3㎡ 기준): 179,000,000원 ~ 220,000,000원 범위로 형성되어 있습니다.

* 본건 감정가는 208,000,000원입니다.

9.2. 입찰가 산정 근거:

* 인수 보증금: 0원

* 유사 면적(49.3㎡)의 최근 거래 사례(17,900만원~22,000만원)와 본건 감정가(20,800만원)를 종합적으로 고려했습니다.

* 대항력 있는 임차인이 존재하나 보증금 인수 부담이 없는 점, 명도 리스크는 존재함을 감안하여 감정가의 85% ~ 90% 수준을 합리적인 입찰가 범위로 설정합니다.

9.3. 최종 예상 입찰가:

* 180,000,000원 ~ 190,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.