나이스옥션 법원경매 대전 2025타경504037 [1] 세종특별자치시 보람동 745 금남프라자 1동 1층111호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 지안감정 · 평가일 2025.12.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 세종특별자치시 보람동 소재 "세종특별자치시청" 남측 인근에 위치하는 "금남프라자" 제1동 제1층 제111호외 1개호로서, 주위는 근린생활시설, 상업·업무용건물, 관공서, 아파트단지, 근린공원 및 교육시설 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 제반차량 출입 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 무난시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 콘크리트지붕 8층건 내 제1층 제111호외 1개호로서, (사용승인일: 2016.12.29) 외벽: 알루미늄 복합판넬 등 마감. 내벽: 인테리어 등 마감 창호: 샷시창호 등.

이용상태

기호(1)[111호]·(2)[112호]는 벽체 구분없이 제1종근린생활시설(휴게음식점) "더푸켓"으로 이용중임. [각 호별 공히 내부바닥 단차 있음-후첨 "호별 배치도" 참조]

설비내역

공용 위생 및 급배수설비. 승강기설비, 소화전 및 화재탐지설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형의 토지로서, 상업용 건부지로 이용중임

인접 도로상태등

단지 주변으로 중로 등과 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 시가지경관지구(중심), 지구단위계획구역(행정중심복합도시), 소로3류(폭 8m 미만)(소(특)3-4029)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 중점경관관리구역((금강 주변) 세종특별자치시고시 제2020-341호).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 본건 구분건물에 부합된 제시외물건㉠[벽체이용 샷시조 슬래브지붕(매장):약 18.7㎡]은 관찰감가법에 의거 원가법으로 평가하였는바 경매진행시 소유권 및 일괄경매 여부를 재확인하시기 바람.

물건 비고

-일괄매각. 제시외 건물 포함
-목록1과 목록2는 벽체 구분없이 제1종근린생활시설(휴게음식점) "더푸켓"으로 이용중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 대전지방법원 2025타경504037 (1)

소재지: 세종특별자치시 보람동 745 금남프라자 1동 1층 111호

용도: 근린상가

감정가: 1,188,800,000원

토지면적: 22.08㎡ (약 6.68평)

토지지분: 22.08㎡ (약 6.68평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 88.77㎡ (약 26.86평)

건물지분: 88.77㎡ (약 26.86평)

건물 제시외면적: 18.70㎡ (약 5.66평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 수협중앙회 (추정)

특이사항: 일괄매각. 제시외 건물 포함. 목록1(111호)과 목록2(112호)는 벽체 구분 없이 제1종근린생활시설(휴게음식점) "더푸켓"으로 이용 중임.

2. 입지조건

본건은 세종특별자치시청 남측 인근에 위치하며, 금남프라자 1동 1층 111호 외 1개호에 해당합니다.

주변은 근린생활시설, 상업·업무용 건물, 관공서, 아파트 단지, 근린공원, 교육 시설 등이 소재하는 세종시의 중심 행정 및 상업 지역입니다.

단지 주변으로 중로 등 도로와 접해 있어 차량 접근성이 양호합니다.

인근에 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용도 편리합니다.

세종시청, 국립세종도서관 등 주요 행정 및 공공기관과 인접해 있으며, 인근 지역에 혐오시설은 확인되지 않습니다.

3. 권리분석

현재 파악된 임차인은 다음과 같습니다.

* 임차인: 김

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자(사업자등록일): 2023-04-25

확정일자: 없음

배당신고일자: 없음

대항력: 없음

비고: 권리분석상 대항력 없음

* 임차인: 육

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자(사업자등록일): 2019-11-11

확정일자: 없음

배당신고일자: 없음

대항력: 없음

비고: 권리분석상 대항력 없음

인수 보증금 합계: 0원

등기부 요약:

말소기준권리(을1): 2019-10-23 수협엔피엘대부주식회사의 근저당권 (채권액 416,000,000원)

이 외 접수된 소유권이전, 근저당권, 소유권이전청구권가등기, 가압류, 압류, 임의경매 등의 권리는 말소기준권리보다 후순위이거나 법적 절차에 따라 대부분 말소될 것으로 예상됩니다.

말소 예정인 권리들의 등기부채권 총액은 502,000,000원입니다.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됩니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 세종특별자치시 보람동은 세종시의 행정 중심부에 속하는 지역으로, 주변에 다수의 관공서와 업무 시설이 밀집해 있습니다.

또한, 아파트 단지와 근린공원이 인접해 있어 배후 수요가 풍부합니다.

현재 제1종근린생활시설(휴게음식점) "더푸켓"으로 이용되고 있으며, 이는 지역 상권의 특성과 수요를 반영하는 업종입니다.

주변 상업용 건물들은 다양한 업종으로 운영되고 있으며, 지속적인 상권 활성화가 기대되는 지역입니다.

5. 생활정보

세종시청, 세종시 교육청 등 주요 관공서 이용이 편리합니다.

세종국립도서관, 근린공원 등이 인접하여 문화 및 여가 생활을 즐기기 좋습니다.

인근에 다수의 아파트 단지가 있어 주거 관련 편의시설 이용이 용이합니다.

주요 도로와 버스 노선이 잘 갖춰져 있어 시내외 이동이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

제시외 건물(벽체 이용 샷시조 슬래브지붕(매장): 약 18.7㎡)이 존재하며, 이는 일괄 매각 대상에 포함됩니다. 경매 진행 시 소유권 및 일괄 매각 여부를 재확인할 필요가 있습니다.

본건 구분건물(111호, 112호)은 각 호별 공히 내부 바닥 단차가 있다는 점은 내부 수리 시 고려해야 할 사항입니다.

임차인의 임대 관계는 현재 미상이나, 등기부상 대항력이 없으므로 명도 진행 시 큰 문제는 없을 것으로 예상되나, 계약 내용 확인은 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 세종시의 핵심 행정 및 상업 지구에 위치한 근린상가로, 입지적 강점이 뛰어납니다.

건물 자체의 노후도가 상대적으로 낮고(2016년 사용승인), 주변 환경이 잘 정비되어 있어 향후 가치 상승 가능성이 있습니다.

토지 및 건물 일괄 매각으로 권리 관계가 비교적 명확하며, 현재 영업 중인 상가로서 즉시 영업 또는 임대가 가능합니다.

다만, 제시외 건물 관련 사항 및 내부 바닥 단차 등은 명도 및 활용 계획 수립 시 신중히 검토해야 합니다.

8. 투자 포인트

세종시의 행정 중심부라는 최적의 입지 조건.

관공서, 주거 단지, 공원 등 풍부한 잠재 수요 확보.

토지 및 건물 일괄 매각으로 권리관계의 명확성.

현재 영업 중인 상가(휴게음식점)로 즉시 수익 창출 가능성.

신축 연도(2016년) 대비 양호한 건물 상태.

9. 예상 입찰가

감정가: 1,188,800,000원

본건의 입지, 상권, 건물 상태 및 유사 물건의 시세 등을 종합적으로 고려할 때, 감정가를 기준으로 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

다만, 본건의 제시외 건물에 대한 추가 확인 절차와 명도 과정에서의 변동 가능성을 감안하여 신중하게 접근할 필요가 있습니다.

이해관계인 간의 권리관계 및 명도 대상의 특수성을 고려하여, 감정가 수준 또는 그 이하에서 보수적으로 접근하는 것을 추천합니다.

수협중앙회 (채권자)

본 보고서는 제공된 정보를 기반으로 작성되었으며, 실제 경매 진행 상황에 따라 변동될 수 있습니다. 투자 결정 전 반드시 현장 확인 및 전문가와 상담하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.