나이스옥션 법원경매 논산 2025타경519 [1] 충청남도 계룡시 금암동 163-3 계룡한양아이클래스 2층210호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼지 · 평가일 2025.12.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 계룡시 금암동 소재 "계룡시청" 남동측 인근에 위치하는 승강기겸용 복도통행식 공동주택으로서, 주위일원은 관공서, 아파트, 상업용건물 등 각종 근린생 활시설 등이 소재하는 상업지역으로서, 제반주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 제반차량출입이 자유로우며, 인근에 버스정류장이 소재하는 바, 제반대중 교통사정은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층 지상7층 공동주택으로서 ·외벽 : 화강석물갈기, 드라이비트 마감. ·내벽 : 벽지 및 일부 타일 마감. ·창호 : 샷시 이중창호 임.

이용상태

주상복합공동주택(도시형생활주택-원룸형)으로서 (1) : 제2층 제210호 로 (2) : 제3층 제322호 로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기, 소방설비(소화전, 화재경보기 등), 난방설비, 도시 가스, 주차장 및 기타설비 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형평지로 주상복합공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

인접도로상태는 양호시 됨.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 방화지구, 지구단위계획구역(2014-11-10)(도시관리계획 재정비 변경), 대로2류(폭 30m~35m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m) (접합), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대내역 "미상" 임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 논산지원 2025타경519 (1)

소재지: 충청남도 계룡시 금암동 163-3 계룡한양아이클래스 2층 210호

건물용도: 도시형생활주택 (원룸형)

토지면적: 10.82㎡ (약 3.27평)

건물면적: 39.05㎡ (약 11.81평)

감정가: 86,000,000원

경매구분: 부동산 임의경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.1. 입지조건

본건은 충청남도 계룡시 금암동 소재 '계룡시청' 남동측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 관공서, 아파트, 상업용 건물 등 다양한 근린생활시설이 소재하는 상업지역입니다.

교통 상황: 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 인접 도로 상태는 양호합니다.

토지 이용 계획: 도시지역, 준주거지역, 방화지구, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 다양한 용도의 도로에 접해 있고 가축사육제한구역에 해당합니다.

주변 환경: 계룡시청이 인근에 있어 행정 접근성이 좋습니다. 또한, 식당, 상업시설 등 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있으며, 계룡산국립공원 등 자연 환경과의 접근성도 양호합니다. 조사된 바에 따르면 주변에 혐오시설은 없는 것으로 파악됩니다.

1.2. 권리분석

채권자: 우OOO

감정가: 86,000,000원

말소기준권리: 2016년 6월 15일 접수된 우리은행 근저당권 (55,200,000원)입니다.

경매 개시 결정: 2025년 12월 11일 우리은행에 의해 신청되었습니다 (채권액 102,263,520원).

매각으로 소멸되는 권리: 말소기준권리보다 후순위인 모든 권리는 매각으로 소멸됩니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 현재까지 파악된 정보상으로는 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다. (물건명세서상 '지상권 개요: 비고:'로 기재되어 특정 지상권이 명시되지 않았습니다.)

임차인 현황:

임차인: 김

보증금: 17,000,000원

차임: 22,600,000,000원 (※ 해당 금액은 계약서 상의 실제 금액인지 재확인 필요. 일반적인 원룸 월세 금액과는 큰 차이가 있어 오류 가능성이 있습니다.)

전입일자: 2021-11-10

확정일자: 2022-03-03

배당신고일자: 2025-12-24

대항력: 없음

인수 보증금 합계: 0원. 임차인의 대항력이 없어 낙찰자가 임차인의 보증금을 인수할 필요는 없습니다.

1.3. 상권분석

본건이 소재한 금암동은 계룡시청을 중심으로 상업 및 주거 기능이 복합된 지역입니다.

주변에 아파트 단지 및 다양한 근린생활시설이 밀집해 있어 유동인구가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

또한, 지역 상권 활성화를 위한 골목형 상점가 지정 등 정책적 지원도 이루어지고 있습니다.

인근에 다양한 식당(중식, 한식 등)과 상업 시설이 있어 기본적인 상업 활동이 가능한 환경입니다.

1.4. 생활정보

단지 내 시설: 본 건물(계룡한양아이클래스)은 철근콘크리트 구조의 공동주택으로, 승강기, 소방설비, 난방설비, 도시가스, 주차장 등 기본적인 생활 편의시설을 갖추고 있습니다.

주변 편의시설: 계룡시청 등 관공서가 인접해 있으며, 마트, 병원, 은행 등 다양한 근린생활시설 이용이 용이합니다.

교육시설: 인근 학교 정보는 별도 확인이 필요하나, 주거 지역으로서 통학이 가능한 범위 내에 교육 시설이 있을 것으로 추정됩니다.

자연환경: 계룡산국립공원과 가까워 쾌적한 자연환경을 누릴 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

임차인 정보: 임차인 김 씨가 존재하나, 대항력이 없어 낙찰자가 보증금을 인수할 의무는 없습니다. 다만, 명도 과정에서 협의가 필요할 수 있습니다.

차임 금액의 오류 가능성: 임차인의 차임 정보(22,600,000,000원)에 상당한 오류가 있을 가능성이 높아, 실제 계약 내용을 반드시 확인해야 합니다. 만약 실제 금액이 예상보다 크다면, 명도 시 추가적인 고려가 필요할 수 있습니다.

미납 관리비/공과금: 경매 물건은 일반적으로 명도 시점까지의 관리비 및 공과금이 정산되지 않은 경우가 많으므로, 낙찰 후 예상치 못한 추가 비용 발생 가능성에 유의해야 합니다.

1.6. 투자 포인트

시세 대비 저평가 가능성: 제공된 주변 시세 정보(타운하우스이지, 2017년식, 56㎡ 기준 1.2억~1.53억원) [JSON 데이터]와 본건의 감정가(8,600만원)를 비교했을 때, 본건의 시세가 더 높게 형성될 가능성이 있습니다. 본건은 39.05㎡로 상대적으로 면적이 작으나, 동일 단지 내 또는 유사 물건 대비 비교적 합리적인 가격에 취득할 기회일 수 있습니다.

입지 우수성: 계룡시청 인근 상업지역에 위치하여 편리한 생활 인프라를 갖추고 있으며, 교통 접근성 또한 양호합니다.

권리상 하자 없음: 말소기준권리보다 후순위 권리가 없어 낙찰자는 깨끗한 권리 상태로 소유권을 취득할 수 있습니다. 임차인의 대항력도 없어 명도 부담이 적습니다.

도시형생활주택(원룸형): 1인 가구 증가 추세에 따라 수요가 꾸준한 원룸형 주거 공간입니다.

1.7. 종합 의견

본건은 충청남도 계룡시 금암동의 역세권(계룡시청 인근) 상업지역에 위치한 도시형생활주택입니다. 주변 시세 대비 감정가가 낮게 책정되었을 가능성이 있으며, 권리 분석상 특별한 하자가 없어 안정적인 투자가 가능할 것으로 판단됩니다. 임차인의 대항력이 없어 명도 또한 비교적 수월할 것으로 예상됩니다. 다만, 임차인의 차임 정보에 대한 면밀한 확인이 필요하며, 관리비 등 추가 발생 비용에 대한 고려가 요구됩니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 86,000,000원입니다.

주변 유사 물건 시세(전용면적 약 56㎡ 기준 1.2억~1.53억원) [JSON 데이터]를 고려할 때, 본건(전용면적 39.05㎡)의 적정 시세는 약 9,800만원 내외로 추정됩니다. (면적 대비 시세 환산: 39.05㎡ * (1.5억 / 56㎡) ≈ 1.05억원)

권리 분석상 인수 부담이 없고, 임차인의 대항력도 없어 취득 후 명도 비용만 고려하면 됩니다.

따라서, 감정가를 상회하더라도 시세 차익을 기대할 수 있는 범위 내에서 입찰가를 산정하는 것이 유리합니다.

예상 입찰가는 90,000,000원에서 95,000,000원 사이로 제시하며, 최적의 낙찰가는 현장 조사 및 경쟁 입찰 상황에 따라 달라질 수 있습니다.

추천 입찰가: 93,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.