나이스옥션 법원경매 충주 2025타경2831 [1] 충청북도 음성군 맹동면 동성리 512 1층101호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태평양감정 · 평가일 2025.12.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 음성군 맹동면 동성리 소재 "충북혁신도시 영무예다음3차아파트" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설 및 아파트 단지 등으로 형성되어 있는 등 제반 주위환경은 보통시 됩니다.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며 인근에 간선도로가 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 스라브지붕 4층 중 1층 101호로서, - 외벽 : 돌붙임 마감 등입니다. - 내벽 : 페인팅 마감 등입니다. - 창호 : 강화유리 마감 등입니다.

이용상태

근린생활시설입니다.

설비내역

공용 위생 및 급배수설비, 승강기설비 등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

정방형의 토지로서, 상업용 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

남동측으로 노폭 15m 내외의 포장도로, 북동측 및 북서측으로 노폭 8m 내외의 보도블럭 포장도로 (인도)와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역(2013-01-07), 제2종일반주거지역(2015-12-31), 제1종지구단위계획구역, 소로2류(폭 8m ~10m)(2015-12-31)(소(특)2-18)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(2015-12-31)(소(특)2-5)(접합), 중로 2류(폭 15m~20m)(2015-12-31)(중(국)2-48)(접합), 가축사육제한구역(2025-05-30)(절대제한구역) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 혁신도시개발예정지구<혁신도시 조성 및 발전에 관한 특별법>, 중점경관관리구역(2020-04-06)(중점경관관리구역)입니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

해당사항 없습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 충주지원 2025타경2831 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 전주파티마신용협동조합 (을1), 전주파티마 (갑3)

말소기준권리: 전주파티마신용협동조합 근저당권 (2018-03-22)

채권 총액: 312,100,000원

1.2. 물건 현황

소재지: 충청북도 음성군 맹동면 동성리 512, 1층 101호

용도: 근린상가 (제1종근린생활시설)

감정가: 327,000,000원

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

토지면적: 35.25㎡ (약 10.66평)

건물면적: 48.40㎡ (약 14.64평)

1.3. 건물 개요

건축 구조: 철근콘크리트구조 스라브지붕 4층 건물 중 1층 101호

사용승인일: 2018년 03월 02일

외벽 마감: 돌붙임 마감 등

내벽 마감: 페인팅 마감 등

창호: 강화유리 마감 등

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 충청북도 음성군 맹동면 동성리 소재 "충북혁신도시 영무예다음3차아파트" 남동측 인근에 위치하고 있습니다.

주위는 근린생활시설 및 아파트 단지 등으로 형성되어 있으며, 제반 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 및 도로 여건

차량 접근이 용이하며, 인근에 간선도로가 소재하여 교통 여건은 양호한 편입니다.

건물은 남동측으로 노폭 15m 내외의 포장도로, 북동측 및 북서측으로 노폭 8m 내외의 보도블럭 포장도로와 접하고 있습니다.

2.3. 토지 이용계획

도시지역, 제2종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역에 속합니다.

또한 소로2류(폭 8m~10m), 중로2류(폭 15m~20m)에 접하며, 가축사육제한구역, 혁신도시개발예정지구, 중점경관관리구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

집합건물 등기부 상 소유권 보존 및 이전 등기 후, 근저당권(을1, 을2)이 설정되었으며, 이후 임의경매(갑3)가 개시되었습니다.

매각으로 인해 말소기준권리인 을1 근저당권보다 후순위 권리들은 모두 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.2. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

제공된 정보 상 임차인이 확인되지 않거나, 임차인이 인수되지 않는 것으로 파악됩니다.

3.3. 소멸주의 및 인수주의

말소기준권리(을1)를 기준으로 선순위 권리는 존재하지 않으며, 후순위 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리로 지상권은 없는 것으로 확인됩니다.

4. 상권분석

4.1. 업종 분석

본 물건은 제1종 및 제2종 근린생활시설 용도로 활용 가능합니다.

인근 아파트 단지와 주거 밀집 지역을 배후로 하여 일반음식점, 소매점, 학원, 병원 등 다양한 근린생활시설 업종이 입점하기에 적합합니다.

4.2. 배후수요 분석

충북혁신도시 내 아파트 단지 및 다수의 근린생활시설이 형성되어 있어 안정적인 배후수요를 확보하고 있습니다.

특히 "충북혁신도시 영무예다음3차아파트"와 같은 주거단지가 인접해 있어 주거민을 대상으로 하는 업종의 수요가 높을 것으로 예상됩니다.

4.3. 상권 특징

충북혁신도시는 신도시 개발 지역으로 지속적인 인구 유입 및 상권 활성화가 기대되는 지역입니다.

본 물건은 혁신도시 내에서도 주거단지 인근에 위치하여 접근성이 좋고, 잠재적 고객 확보에 유리한 입지를 갖추고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 설비

건물은 철근콘크리트 구조로 되어 있으며, 1층 상가로 이용 중입니다.

공용 위생 및 급배수 설비, 승강기 설비 등이 구비되어 있어 건물 이용에 편리합니다.

5.2. 주차 시설

건물 자체 주차 공간 정보는 상세히 제공되지 않았으나, 집합건축물대장 상 8대의 실내 주차(indrAutoUtcnt: 8)가 가능한 것으로 확인됩니다. 이는 상가 이용객 및 관계자의 편의를 도울 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리상 리스크

제공된 등기부등본 상 모든 권리가 매각으로 소멸될 예정이므로, 권리상 인수 위험은 낮은 것으로 판단됩니다.

6.2. 임차인 관련 리스크

현재 임차인 현황이 파악되지 않거나 인수 대상이 없어 임차인 관련 명도 부담은 없을 것으로 보입니다.

6.3. 기타 리스크

토지이용계획 상 '가축사육제한구역'으로 지정되어 있으나, 일반적인 근린상가 운영에는 큰 지장이 없을 것으로 예상됩니다.

검색 결과, 충북혁신도시 인근에서 간헐적인 악취 문제가 제기된 사례가 있습니다. 이는 상가 운영 시 잠재적 민원의 원인이 될 수 있습니다. 다만, 본 건물의 직접적인 혐오시설 부지와의 근접성은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

7.1. 강점

충북혁신도시라는 개발 호재가 있는 지역에 위치하며, 아파트 단지와 인접하여 안정적인 배후수요를 확보할 수 있습니다.

건물 자체는 비교적 신축(2018년 사용승인)으로 상태가 양호할 것으로 예상되며, 권리관계가 명확하여 낙찰 후 추가적인 권리 부담이 없습니다.

7.2. 약점

신도시 개발 초기 단계에 따른 공실 가능성 및 상권 형성 추이를 지켜볼 필요가 있습니다.

인근 악취 문제가 간헐적으로 제기되어 상가 운영 시 민원이 발생할 수 있다는 점을 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 주요 투자 매력

신규 개발 지역의 성장 잠재력: 충북혁신도시의 지속적인 발전과 함께 상권 활성화 및 가치 상승이 기대됩니다.

안정적인 임대 수익 기대: 주거 단지 인접으로 다양한 근린생활시설 업종의 안정적인 임대 수익 창출이 가능합니다.

명확한 권리 관계: 낙찰 시 모든 부담이 소멸되는 권리 관계로, 명도 및 권리 분석 관련 리스크가 매우 낮습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 감정가 분석

본 물건의 감정가는 327,000,000원입니다. 인수해야 할 보증금이 없는 상황이므로, 감정가를 기준으로 시장 상황 및 유사 물건의 거래 사례, 예상 임대 수익률 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

9.2. 제언

현재 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가 산정에 한계가 있습니다.

권리 분석 상 명확하며, 입지 또한 우수하나, 실제 현장 조사 및 주변 시세, 임대 수요, 공실률 등을 면밀히 분석하여 보수적으로 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

특히, 지역 내 악취 민원 발생 여부 및 상권의 실제 활성화 수준을 파악하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.