나이스옥션 법원경매 제천 2025타경5494 [1] 충청북도 제천시 대랑동 72-1 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나라 · 평가일 2025.12.22

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 제천시 대랑동 소재 "늘이번마을" 남동측 근거리에 위치하며, 주위는 소규모 공장, 농경지, 단독주택, 자연림 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

기호 5) 북동측 인근으로 5번 국도가 통과함.

형태 및 이용상태

기호 5) 인접필지 대비 대체로 등고평탄한 부정형의 토지로, 잡종지 등으로 이용중임.

인접 도로상태

기호 5) 북서측으로 동일 소유자 소유의 로폭 약 6미터 내외의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호 5) 생산관리지역, 가축사육제한구역(일부제한지역 2000m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 소하천구역(2018-12-14)(102_대량천_소하천구역)<소하천정비법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역(문의:641-6382)<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>.

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호 6) 일반철골구조 기타지붕(패널) 지상 1층 건물로, - 벽 체 : 샌드위치 판넬 마감 등, - 바 닥 : 시멘몰탈 마감 등, - 창 호 : PVC 샷시유리 마감 등임.

이용상태

기호 6) 자연순환시설 등으로 이용중임.

설비내역

기호 6) 전기설비 등 갖추었음.

부합물 및 종물

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

공장감정평가요항표

위치 및 부근의 상황

본건은 충청북도 제천시 대랑동 소재 "늘이번마을" 남동측 근거리에 위치하며, 주위는 소규모 공장, 농경지, 단독주택, 자연림 등이 혼재하는 지역임.

토지의 상황

-형태 및 이용상황 : 기호 1) 인접필지 대비 대체로 등고평탄한 사다리형의 토지로, 단독주택 건부지 등으로 이용중임. 기호 3) 인접필지 대비 대체로 등고평탄한 사다리형의 토지로, 도로 등으로 이용중임. 기호 4) 인접필지 대비 대체로 등고평탄한 부정형의 토지로, 도로 등으로 이용중임. 기호 7) 인접필지 대비 경사를 이루는 사다리형의 토지로, 잡종지 등으로 이용중임. -인접도로 상태 : 기호 1) 북서측으로 동일 소유자 소유의 로폭 약 6미터 내외의 도로에 접함. 기호 3, 4) 본건이 현황 도로임. 기호 7) 맹지이나, 인접 필지를 통한 진출입이 가능함. -도시계획 및 기타 공법사항 : 기호 1) 생산관리지역, 가축사육제한구역(일부제한지역 2000m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 소하천구역(2018-12-14)(102_대량천_소하천구역)<소하천정비법>. 기호 3, 4, 7) 생산관리지역, 가축사육제한구역(일부제한지역 2000m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

건물의 구조 및 현상

기호 2) 일반철골구조 기타지붕(아스팔트싱글) 지상 1층 건물로, - 벽 체 : 사이딩 판넬 마감 등, - 바 닥 : 장판 및 타일 마감 등, - 창 호 : PVC 샷시유리 마감 등임. - 이용상황 : 단독주택 등으로 이용중임. - 부대설비 : 전기설비, 난방설비, 위생설비, 급·배수설비 등 갖추었음. - 제시 외 건물 기호 ㉠, ㉡)은 별첨 "지적개황도" 참조.

기계/기구의 현상

기계기구 기호 1) 호이스트 크레인으로, 대랑동 72-6번지 소재 건물 내부에 설치되어있음. 기계기구 기호 2) 현황 소재불명 상태임.

공작물의 현상

없 음.

기타참고사항

임대관계 미상임.

물건 비고

1. 일괄매각. 제시외 2-2, 2-3 매각 포함
2. 목록 3.4. 현황 도로임
3. 목록 6 현황 벽체 구분 없이 일동으로 사용중임
4. 목록 7 맹지이나 인접 필지를 통한 진출입이 가능함
5. 공장저당법 제6조 기계기구 중 일련번호 1은 대량동72-6 지상소재 건물 내부 설치 매각 포함, 일련번호 2는 소재불명으로 매각 제외(감정평가서 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 소재지 정보

사건번호: 제천지원 2025타경5494 (1)

소재지: 충청북도 제천시 대랑동 72-1

경매구분: 부동산임의경매

1.2. 물건 현황

용도: 공장 (건물 2: 단독주택, 건물 6: 자원순환관련시설)

감정가: 1,154,240,730원

토지면적: 7,073.00㎡ (약 2,139.5평)

건물면적: 531.28㎡ (약 160.7평)

- 건물(72-1): 79.21㎡ (약 23.96평) - 단독주택

- 건물(72-6): 452.07㎡ (약 136.75평) - 자원순환관련시설

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 14.10㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 매각 및 경매 정보

채권자: 에이치에프아이삼이에이유동화전문유한회사

특이사항: 유동화물건

2. 입지조건

2.1. 주변 환경 및 접근성

본건은 충청북도 제천시 대랑동 소재 "늘이번마을" 남동측 근거리에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 소규모 공장, 농경지, 단독주택, 자연림 등이 혼재된 지역입니다.

2.2. 토지 이용 및 도로 상황

기호 5) 토지(72-1)는 인접 필지 대비 대체로 등고평탄한 부정형의 토지로, 잡종지 등으로 이용 중이며, 북서측으로 동일 소유자 소유의 폭 약 6미터 내외의 도로에 접하고 있습니다.

기호 1) 토지(72-1)는 단독주택 건부지 등으로 이용 중입니다.

기호 3, 4) 토지는 현황 도로로 이용 중입니다.

기호 7) 토지는 맹지이나, 인접 필지를 통한 진출입이 가능합니다.

2.3. 토지 이용계획 및 제한사항

본건 토지는 생산관리지역이며, 가축사육제한구역, 소하천구역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역에 해당합니다.

2.4. 주변 시설 (혐오시설 포함)

주변에는 농경지, 단독주택, 소규모 공장 등이 혼재하고 있어 전원과 산업이 공존하는 지역입니다. 지도상으로 인근에 특별히 혐오시설로 분류될 만한 대규모 시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 가축사육제한구역 및 폐기물매립시설 설치제한지역으로 지정되어 있어 관련 행위가 제한될 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부상 권리 현황

토지 등기부상 말소기준권리는 2013년 12월 27일 접수된 중소기업은행의 근저당(7억 2천만원)입니다. 이후 여러 권리가 등기되었으나, 임의경매개시결정(2025년 12월 12일) 및 그 외 가압류, 근저당 일부 이전 등은 모두 말소될 예정이거나 말소되었습니다.

건물 등기부상 말소기준권리 또한 2015년 1월 30일 접수된 중소기업은행의 근저당(7억 2천만원)입니다. 건물 관련 권리들 또한 대부분 말소되었거나 매각으로 인해 말소될 예정입니다.

3.2. 말소기준권리 및 소멸 권리

토지와 건물 모두 중소기업은행의 근저당권이 말소기준권리이며, 현재 진행되는 임의경매로 인해 대부분의 권리(근저당, 가압류, 가처분, 근저당 일부 이전 등)는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.3. 인수 또는 소멸되지 않는 권리

물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인되었습니다.

3.4. 임차인 현황

제공된 정보상 임차인은 없는 것으로 보이며, '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 현재 이용 현황

본건은 공장 용도로 감정평가되었으며, 일부 건물은 단독주택 및 자원순환관련시설로도 이용 중입니다. 토지 일부는 도로로 활용되고 있습니다.

4.2. 개발 잠재력

생산관리지역으로 지정되어 있어 공장이나 기타 생산시설, 단독주택 등 다양한 용도로 개발 가능성이 있습니다. 주변의 소규모 공장 밀집 지역 및 농경지와의 연계성을 고려할 때, 향후 산업 시설 또는 관련 부대시설 등으로 활용될 잠재력이 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 및 편의시설 (간접 정보)

본건은 "늘이번마을" 근처에 위치하여 일부 주거 환경과 인접해 있습니다. 다만, 주변 지역은 공장 및 농경지가 혼재되어 있어 대규모 편의시설보다는 지역 기반의 생활 편의시설이 존재할 것으로 추정됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 특이사항 및 주의사항

* 일괄매각 대상이며, 제시외 물건 2-2, 2-3도 매각에 포함됩니다.

* 목록 3, 4번 토지는 현황 도로로 이용 중입니다.

* 목록 6번 건물은 벽체 구분 없이 일동으로 사용 중입니다.

* 목록 7번 토지는 맹지이나 인접 필지를 통한 진출입이 가능합니다.

* 공장저당법상 기계기구 중 일련번호 1(호이스트 크레인)은 매각에 포함되나, 일련번호 2는 소재 불명으로 매각 제외됩니다.

6.2. 토지 이용 제한

본건 토지는 생산관리지역, 가축사육제한구역, 소하천구역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역으로 지정되어 있어 개발 및 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

6.3. 제시외 물건 및 기계기구

건물 제시외 면적 14.10㎡가 매각에 포함되며, 기계기구 중 일부(일련번호 1)는 매각에 포함되나, 소재 불명인 기계기구(일련번호 2)는 매각에서 제외됩니다.

7. 종합 의견

7.1. 물건 총평

본 물건은 충청북도 제천시 대랑동에 위치한 공장용지로, 토지와 건물 일괄 매각 대상입니다. 주변 환경은 농경지, 단독주택, 소규모 공장이 혼재되어 있으며, 5번 국도 인근으로 접근성이 양호한 편입니다. 등기부상 복잡한 권리관계는 말소기준권리 이후의 임의경매 절차를 통해 대부분 정리될 것으로 보이며, 인수되는 권리나 임차인은 없는 것으로 파악됩니다. 생산관리지역으로 지정되어 있어 향후 공장 또는 기타 개발 용도로 활용 가치가 있습니다. 다만, 맹지인 토지, 일부 제시외 건물, 소재 불명 기계기구 등의 특이사항과 토지 이용계획에 따른 제한사항을 사전에 충분히 검토해야 합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 주요 강점

* 일괄 매각으로 토지와 건물을 한 번에 취득할 수 있습니다.

* 주요 권리가 매각으로 소멸되어 권리관계가 비교적 명확합니다.

* 생산관리지역으로 공장 등 산업 시설로의 활용 잠재력이 있습니다.

* 인수되는 보증금이나 대항력 있는 임차인이 없어 명도 부담이 적을 것으로 예상됩니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 산정 근거

본 물건의 예상 입찰가는 감정가(1,154,240,730원)와 현재까지 파악된 등기부채권 총액(토지 751,830,218원 + 건물 997,869,115원, 단 중복 및 말소 가능성 고려)을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 인수 보증금은 0원이므로, 실제 투입 비용은 입찰가에서 결정됩니다. 권리분석상 큰 문제가 없어 비교적 안정적인 물건으로 판단되나, 현황 도로, 맹지, 주변 시설 및 지역 개발 계획 등을 감안하여 신중한 접근이 필요합니다.

9.2. 예상가 범위

정확한 시장가치와 개별 경매 물건의 경쟁률을 예측하기 어려우므로, 감정평가액을 기준으로 하되, 권리상의 안정성을 고려하여 감정가 대비 80% ~ 100% 사이에서 신중하게 접근하는 것을 권장합니다. (예: 약 9억 2천만원 ~ 11억 5천만원)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.