나이스옥션 법원경매 안양 2025타경1994 [1] 경기도 안양시 만안구 안양동 711-264 에버그린빌 5층502호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 통일 · 평가일 2025.12.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안양시 만안구 안양동 소재 '안양4동 행정복지센터' 남동측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 다세대주택, 연립주택, 다가구주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지역으로 제반 주위환경은 대체로 무난합니다.

교통상황

본건까지 차량 진입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하고 도보 약15분 거리에 지하철역(안양역-지하철 1호선)이 소재하는 등 전반적인 대중교통여건은 무난합니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(평슬래브)지붕, 지상5층 건물 내 5층 502호로서, (사용승인일 : 2015.05.01) 외벽 : 석재붙임 마감 등, 창호 : 새시 창호 등입니다.

이용상태

도시형생활주택(단지형다세대)로 이용 중입니다.

설비내역

위생 및 급배수설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

대상토지는 인근지 대비 등고평탄한 세장형 토지로서 공동주택 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 노폭 약 6m 내외의 도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 교통기타용도지역지구미분류<도로법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역((대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.))

공부와의 차이

특이사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 안양지원 2025타경1994 (1)

* 소재지: 경기도 안양시 만안구 안양동 711-264 에버그린빌 5층502호

* 용도: 도시형생활주택

* 감정가: 273,000,000원

* 건물면적: 55.80㎡ (약 16.88평)

* 토지면적: 33.43㎡ (약 10.11평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 건물 구조: 철근콘크리트구조, 지상 5층 건물 내 5층 502호

* 사용승인일: 2015년 5월 1일

* 건축물대장상 정보:

* 주용도: 공동주택 (도시형생활주택, 단지형다세대)

* 건축면적: 180.96㎡

* 연면적: 570.78㎡

* 대지면적: 302.8㎡

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경:

* 경기도 안양시 만안구 안양동 소재 '안양4동 행정복지센터' 남동측 인근에 위치합니다.

* 주변은 다세대주택, 연립주택, 다가구주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거 지역입니다.

* 제반 주위 환경은 대체로 무난합니다.

* 교통상황:

* 차량 진입이 가능합니다.

* 인근에 노선버스정류장이 소재합니다.

* 도보 약 15분 거리에 지하철 1호선 안양역이 소재하여 전반적인 대중교통 여건이 양호합니다.

* 도로상태:

* 본건 남동측으로 노폭 약 6m 내외의 도로와 접하고 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태:

* 도시지역, 제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)에 해당합니다.

* 가축사육제한구역, 대기관리권역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다.

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.) - 본 보고서 작성 시점(2026년 9월) 기준으로는 이미 만료된 구역입니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리:

* 본건 말소기준권리는 2025년 3월 4일 접수된 주식회사 우리카드 가압류(갑9)입니다.

* 매각으로 인해 위 권리보다 선순위인 권리는 말소되지 않고, 후순위 권리는 모두 소멸될 예정입니다.

* 인수되는 권리:

* 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 김 (보증금 200,000,000원, 차임 0원)

* 전입일자: 2021년 12월 9일

* 확정일자: 2021년 11월 3일

* 대항력: 있음

* 임차인: 신한은행 (임차인 김 의 승계인, 보증금 200,000,000원, 차임 0원)

* 전입일자: 2021년 12월 9일

* 확정일자: 2021년 11월 3일

* 대항력: 있음

* 인수 보증금 합계: 0원

* 현재까지의 권리분석상 인수되는 보증금은 없습니다. 그러나 대항력 있는 임차인이 존재하므로, 명도 및 배당 과정에서 추가적인 확인 및 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

* 본건은 안양시 만안구의 주거 밀집 지역에 위치하고 있습니다.

* 주변에 다세대주택, 연립주택, 근린생활시설 등이 혼재하여 기본적인 생활 편의는 가능합니다.

* 인근 안양역 상권과의 연계성을 고려해볼 수 있습니다.

* 대규모 상업 시설보다는 주거 중심의 국지적 상권을 형성하고 있습니다.

5. 생활정보

* 편의시설:

* 인근에 안양4동 행정복지센터가 있습니다.

* 안양역을 중심으로 한 시내 상업시설 이용이 편리합니다.

* 교통:

* 지하철 1호선 안양역까지 도보 약 15분 거리입니다.

* 다수의 노선버스가 운행되는 버스정류장이 인근에 있습니다.

* 건축물 정보:

* 2015년 5월 1일 사용승인된 도시형생활주택(단지형다세대)입니다.

* 건축물대장상 주용도는 공동주택으로, 철근콘크리트 구조입니다.

* 기타:

* 위생 및 급배수 설비 등 기본적인 주거 설비는 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인의 존재:

* 임차인 김 (보증금 2억원)은 전입일자(2021.12.09)와 확정일자(2021.11.03)를 기준으로 대항력을 갖추고 있습니다.

* 임차인이 승계인으로 신한은행이 있다는 점은 권리 관계의 복잡성을 시사하며, 배당 절차 및 명도 과정에서 예상치 못한 추가 비용이나 분쟁이 발생할 수 있습니다.

* 인수 보증금 합계가 0원으로 표기되어 있으나, 명도 책임 및 보증금 회수 문제에 대한 철저한 확인이 필요합니다.

* 건물 노후화 가능성:

* 2015년 준공으로 비교적 신축이나, 향후 10년 이상 경과 시 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

* 채권자 정보 불명확:

* 채권자 정보가 "(OOOOOO"으로 표기되어 있어, 정확한 채권자 및 채권 규모 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 안양시 만안구에 위치한 신축급 도시형생활주택으로, 역세권 접근성과 주거 환경이 비교적 양호합니다.

* 가장 큰 걸림돌은 대항력 있는 임차인(보증금 2억원)의 존재로, 명도 및 보증금 인수 여부에 대한 심층적인 분석이 필수적입니다.

* 현재 권리분석상 인수 보증금은 0원으로 되어 있으나, 실제 낙찰 후 명도 과정에서 임차인과의 협상이나 추가적인 법적 절차가 필요할 수 있습니다.

* 이러한 리스크를 충분히 감안하고, 주변 시세 및 시장 상황을 면밀히 분석하여 신중하게 입찰가를 결정해야 할 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 안양역 인근의 우수한 교통망 및 개발 가능성: 1호선 안양역까지 도보로 접근 가능하여 대중교통 이용이 편리하며, 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 잠재력을 기대할 수 있습니다.

* 비교적 신축 건물: 2015년식 건물로, 노후도가 낮아 즉각적인 대규모 수리비용 부담이 적습니다.

* 생활 편의시설 접근성: 주거 지역 내에서 기본적인 근린생활시설 이용이 용이합니다.

9. 예상 입찰가

* 시세 분석:

* 제공된 최근 매매 정보에 따르면, 비슷한 시기(2017년식)의 인근 다세대주택(전용면적 60~60.84㎡)은 2억 8천 5백만원에서 3억 2천만원 선에 거래되었습니다.

* 본 물건의 전용면적(55.80㎡)과 감정가(2억 7천 3백만원)는 이러한 시세와 비교했을 때 유사하거나 다소 낮은 수준입니다.

* 예상 입찰가 산정:

* 본건의 가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인(보증금 2억원)의 존재입니다. 비록 권리분석상 인수 보증금 합계는 0원이지만, 명도 과정에서의 변수와 잠재적인 보증금 인수 가능성을 반드시 고려해야 합니다.

* 안전한 투자를 위해서는 임차인 관련 리스크를 충분히 반영한 보수적인 입찰가 산정이 필요합니다.

* 주변 시세, 감정가, 그리고 임차인 리스크를 종합적으로 고려할 때, 권장 입찰가 범위는 2억 2천만원 ~ 2억 5천만원으로 제시합니다.

* 이 범위는 잠재적인 명도 비용 및 보증금 일부 인수 가능성을 감안한 것으로, 최종 입찰가는 현장 조사, 권리관계 최종 확인, 명도 협상 결과 등을 종합적으로 판단하여 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.