나이스옥션 법원경매 대전 2025타경504052 [1] 대전광역시 유성구 복용동 236-3 대전도안더리브시그니처 5층에프507호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 수성 · 평가일 2025.12.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 유성구 복용동 소재 "복용초등학교" 북서측 인근애 위치하는 구분건물 (지식산업센터1개호)로서, 본건 주위는 자동차매매센터 및 근린생활시설 등이 혼재되어 있 는 준공업지역으로 제반환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량진출입 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반대중 교통여건은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트스라브지붕 지하1층 지상16층건내 5층 에프507호로서 (사용승인일: 2022.11.10) 외벽 : 자연석,페어그라스 등 마감 내부 : 몰탈위페인팅 등 마감

이용상태

공부상 지식산업센터(공장)임.

설비내역

공용 위생 및 급배수설비, 소화전 등 설비 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 사다리형, 평지의 토지로 지식산업센터 및 지원시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 중로에 2면이 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

일반공업지역, 자연녹지지역, 지구단위계획구역(대전도안지구2단계), 중로1,2류(접합), 가축사육제한구역

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 본건 폐문 부재로 인해 내부상태는 도면 및 표준적인이용상황 등을 감안하여 평가하였음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 입지조건

1.1. 1.위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 유성구 복용동 소재 "복용초등학교" 북서측 인근에 위치하는 구분건물(지식산업센터 1개 호)입니다. 본건 주위는 자동차매매센터 및 근린생활시설 등이 혼재되어 있는 준공업지역으로 제반 환경은 보통 수준입니다.

1.1. 2.교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 여건은 보통 수준입니다. 도안IC(현충원)와 도시철도 2호선 트램 개통 예정으로 교통 인프라가 더욱 개선될 전망입니다. 유성 IC와 서대전 IC가 약 10분 거리에 위치하여 고속도로 이용이 편리합니다.

1.1. 3.건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 철근콘크리트슬라브지붕 지하 1층, 지상 16층 건물 내 5층 F507호입니다. 사용승인일은 2022년 11월 10일이며, 외벽은 자연석, 페어그라스 등으로 마감되었고 내부는 몰탈 위 페인팅 등으로 마감되었습니다. 건축물대장상 주용도는 공장(지식산업센터)입니다.

1.1. 4.이용상태

공부상 지식산업센터(공장)로 등재되어 있습니다.

1.1. 5.설비내역

공용 위생 및 급배수 설비, 소화전 등 기본적인 설비가 갖추어져 있습니다.

1.1. 6.토지의 형상 및 이용상태

토지는 대체로 사다리형이며 평지로, 지식산업센터 및 지원시설 건부지로 이용 중에 있습니다.

1.1. 7.인접 도로상태

본건은 중로에 2면이 접하고 있어 차량 접근성이 양호합니다.

1.1. 8.토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 일반공업지역, 자연녹지지역, 지구단위계획구역(대전도안지구2단계)에 속하며, 중로1,2류에 접합되어 있고 가축사육제한구역에 해당합니다.

1.1. 9.공부와의 차이

건축물대장 및 토지대장 등 공부와의 차이는 없습니다.

1.1. 10.기타참고사항

임대 관계는 파악되지 않았으며, 현장 방문 시 폐문 부재로 인해 내부 상태는 건물 도면 및 표준적인 이용 상황을 감안하여 평가되었습니다.

1.2. 권리분석

1.2. 1.권리분석 요약

본건에는 임차인 주식회사제이비개발이 있으나, 대항력이 없습니다. 보증금 5,000,000원, 차임 1,000,000원이며, 전입일자(사업일자)는 2023년 12월 21일입니다. 말소기준권리인 국민은행의 근저당(2023.11.14. 접수, 채권액 314,400,000원)보다 늦은 권리들은 모두 말소될 예정입니다. 채권자 국민은행의 임의경매로 진행 중입니다. 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다.

1.2. 2.인수되는 보증금 합계

0원

1.2. 3.집합건물 등기부 요약

을1: 근저당권 (국민은행, 314,400,000원, 2023-11-14) - 말소기준권리

갑5: 임의경매 (국민은행, 267,863,773원, 2025-12-12) - 매각으로 소멸

등기부채권 총액: 314,400,000원

1.3. 상권분석

1.3. 1.지역 특성

본건은 대전광역시 유성구 복용동에 위치하며, 주변에 복용초등학교, 자동차매매센터, 근린생활시설 등이 혼재되어 있는 준공업지역에 속합니다. 지식산업센터 용도로 활용되고 있으며, 이는 지역 내 산업 활동 및 관련 지원 시설과의 연계를 통한 상권 형성에 유리한 입지입니다.

1.3. 2.교통 및 접근성

인근의 중로에 접해 있어 차량을 통한 접근성이 용이하며, 이는 물류 이동 및 방문객 유치에 긍정적인 요소로 작용할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

1.4. 1.교통

본건 인근에 버스정류장이 위치하여 대중교통 이용이 편리하며, 차량으로의 접근성도 양호합니다. 도안 IC(현충원) 예정 및 도시철도 2호선 트램 개통 예정 소식으로 교통 인프라가 더욱 개선될 전망입니다.

1.4. 2.편의시설

근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 편의시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다. 건물 내에 편의점도 두 개 있는 것으로 파악됩니다.

1.4. 3.교육시설

북서측 인근에 복용초등학교가 위치하고 있습니다.

1.4. 4.주변 환경

자동차매매센터 등이 위치한 지역으로, 생활 편의시설 및 업무 환경이 복합적으로 조성되어 있습니다. 또한 대규모 갑천호수공원(예정)과 복용도시자연공원 등을 이용하는 쾌적한 업무 환경도 갖추고 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

1.5. 1.유동화 물건

본건은 유동화 물건으로, 일반 경매 물건에 비해 권리관계나 절차상 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

1.5. 2.현장 확인의 한계

감정평가 당시 현장 방문이 이루어지지 않아 내부 상태를 정확히 파악하기 어렵습니다. 실제 내부 상태는 다를 수 있으며, 도면 및 표준적 이용 상황을 바탕으로 평가되었으므로 실사 확인이 필수적입니다.

1.5. 3.임대 관계 미상

임대 관계가 미상으로, 명도 관련 추가적인 확인 및 협상이 필요할 수 있습니다.

1.5. 4.토지 이용계획

일반공업지역, 자연녹지지역, 지구단위계획구역 등이 혼재되어 있어 향후 토지 이용 및 개발에 있어 관련 법규 검토가 필요할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 대전광역시 유성구에 위치한 지식산업센터로, 2022년 사용승인된 비교적 신축 건물이며 91.22㎡ (약 27.60평)의 전용면적을 확보하고 있습니다. 교통 및 도로 접근성이 양호한 편이며, 준공업지역 내 복합적인 상권에 속해 있습니다. 권리관계상 인수되는 보증금이 없어 낙찰자가 부담해야 할 추가적인 채무는 없을 것으로 보입니다. 다만, 유동화 물건이라는 특성과 감정평가 시 폐문으로 인한 내부 확인의 한계점은 주의해야 할 부분입니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축 건물: 2022년 사용승인된 비교적 신축 건물로, 시설 노후화에 대한 우려가 적습니다.

* 양호한 접근성: 중로에 2면이 접하고 있어 차량을 이용한 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용도 편리합니다.

* 일괄 매각: 토지와 건물이 일괄 매각되어 권리 관계가 비교적 명확합니다.

* 인수 부담 없음: 임차인이 존재하나 대항력이 없어 낙찰자가 인수해야 할 보증금이 없습니다.

* 확장된 교통 인프라: 도안 IC 예정, 도시철도 2호선 트램 개통 예정 등 교통 호재가 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 399,000,000원

낙찰가 산정 시 고려사항:

* 건물 면적 대비 감정가 수준

* 인근 지식산업센터 시세

* 해당 물건의 잠재적 가치 및 향후 개발 가능성

* 경매 물건의 특성 (유동화 물건, 폐문 등)

본건은 대항력 있는 임차인이 없어 인수 부담이 없는 점, 신축 건물이라는 점을 감안할 때, 감정가 수준에서 또는 그 이상으로 입찰이 이루어질 가능성이 있습니다. 다만, 현재 시점에서의 정확한 예상 입찰가를 산정하기 위해서는 추가적인 시세 조사 및 현장 방문을 통한 가치 평가가 필요합니다. 일반적으로 경매 낙찰률을 고려하여 감정가의 80~100% 범위에서 접근하는 경우가 많습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.