나이스옥션 법원경매 청주 2025타경52116 [1] 충청북도 청주시 서원구 죽림동 295 청주가경뜨란채3단지아파트 302동 5층502호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 강학선 · 평가일 2025.12.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 청주시 서원구 죽림동 소재 "죽림초등학교" 북측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 간선도로와 연계되어 일반차량을 이용한 접근성은 보통이며 대중교통 이용여건은 노선 및 배차간격 등을 고려시 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 15층 건물 내 제302동 제5층 제502호로서 외 벽 : 몰탈위 페인트 마감 등임. 내 벽 : 벽지 및 일부 타일 마감 등임. 창 호 : 샷시창호 등임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

전기설비, 위생 및 급배수설비, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 사다리형 평지로서, 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 단지 내 도로가 외곽 공도와 연계되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 주거용지(공동주택용지(A-2), 건폐율25%이하, 용적률220%이 하, 높이 20층이하, 건축한계선 6m), 지구단위계획구역(가경4택지개발지구), 중로1류(폭 20m ~25m)(접합) , 특수도로(보행자전용도로)(접합), 가축사육제한구역(가축사육전부제한구역) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(죽림초등학교,청주교육지원청체육건 강과(043-299-3191~3196))<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(죽림초등학교,청주교 육지원청체육건강과(043-299-3191~3196))<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

--.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 청주지방법원 2025타경52116 (1)

* 소재지: 충청북도 청주시 서원구 죽림동 295 청주가경뜨란채3단지아파트 302동 5층502호

* 용도: 아파트

* 감정가: 171,000,000원

* 면적:

* 토지: 39.75㎡ (약 12.02평)

* 건물 (전용면적): 51.74㎡ (약 15.65평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 한OOOOOOO

1.1. 입지조건

* 주변 환경:

* 본건은 충청북도 청주시 서원구 죽림동 소재 "죽림초등학교" 북측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주위는 아파트 단지 및 근린생활시설이 소재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통 상황:

* 차량 출입이 가능하며, 인근 간선도로와 연계되어 일반 차량을 이용한 접근성은 보통입니다.

* 대중교통 이용 여건은 노선 및 배차 간격을 고려할 때 보통 수준입니다.

* 단지 정보:

* 아파트명: 청주가경뜨란채3단지아파트

* 건축년도: 2003년 11월 17일 (사용승인일 기준)

* 총 동수: 7개 동

* 총 세대수: 704세대

* 총 주차대수: 388대 (지상 3대, 지하 24대, 기계식 361대)

* 최고층/최저층: 15층 / 1층

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2025년 12월 12일자 한국주택금융공사의 근저당권에 의한 임의경매개시결정 (청주지방법원 2025타경52116) 입니다.

* 등기부상 권리 현황:

* 소유권 보존 (대한주택공사)

* 소유권 이전 (정현규, 김점순)

* 근저당권 (한국주택금융공사, 2건) - 해당 권리들은 말소 예정 또는 말소되었습니다.

* 소유권 이전 (김선기 외 2명, 상속)

* 임의경매개시결정 (한국주택금융공사)

* 인수되는 권리:

* 감정평가서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 명시되어 있으나, 구체적인 내용은 확인되지 않았습니다.

* 임차인 현황:

* 임대 관계는 미상이며, 인수할 보증금은 0원입니다.

* 점유자가 임차인일 경우, 대항력 유무 및 보증금/차임에 대한 상세 확인이 필요합니다. 보증금 및 차임 정보가 미상인 경우에도 주의가 필요합니다.

1.3. 상권분석

* 주변 상업 시설:

* 아파트 단지 인근에 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의를 제공합니다.

* 시장 동향:

* 최근 실거래가 데이터에 따르면, 본건과 유사한 면적(51.74㎡)의 아파트가 2026년 5월 ~ 6월 사이에 1억 6,000만원 ~ 1억 6,800만원 사이에 거래되었습니다.

* 임대차 시장에서는 보증금 1,000만원에 월세 60만원 ~ 70만원 수준으로 형성되어 있어, 비교적 안정적인 임대 수요를 예상할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 교육 시설:

* "죽림초등학교"가 북측 인근에 위치하여 초등 교육 환경이 양호합니다.

* 교육환경 보호에 관한 법률에 따라 상대보호구역 및 절대보호구역으로 지정되어 있습니다.

* 편의 시설:

* 아파트 단지 인근에 다수의 근린생활시설이 소재하여 장보기, 외식 등 기본적인 생활 편의를 쉽게 이용할 수 있습니다.

* 차량으로 단거리 이동 시 대형마트(예: 홈플러스) 및 다양한 상업 시설을 이용할 수 있습니다.

* 의료 시설:

* 인근 지역에 병원 및 의원급 의료 시설이 다수 분포하여 의료 서비스 접근성이 양호합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 혐오시설 유무:

* 인근 지역에 주거 환경에 부정적인 영향을 미칠 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

* 권리관계:

* 임대 관계가 미상인 점은 잠재적 명도 관련 리스크를 야기할 수 있습니다.

* 등기부상 '지상권'이 매각으로 소멸되지 않는 권리로 언급되었으나, 구체적인 내용 확인이 필요합니다.

* 건물 노후도:

* 2003년 준공으로 약 23년 경과된 아파트로, 일부 시설의 노후화 및 유지보수 필요성이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 청주시 서원구 죽림동에 위치한 아파트이며, 주변 환경이 보통 수준이고 기본적인 생활 편의 시설 및 교통 접근성을 갖추고 있습니다. 최근 거래 사례를 바탕으로 볼 때, 감정가 대비 적정 수준의 입찰 전략이 요구됩니다. 권리관계상 인수되는 권리가 명확하지 않은 점과 임대 관계 미상 등의 사항은 명확한 확인이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 안정적인 아파트 시장: 청주시 내 아파트 거래가 꾸준히 이루어지고 있으며, 임대 시장 역시 비교적 안정적인 모습을 보입니다.

* 주거 편의성: 학교 및 근린생활시설이 인접하여 주거 환경이 양호합니다.

* 경매를 통한 시세 차익 가능성: 감정가 대비 시세 조사 결과를 바탕으로 합리적인 입찰가를 제시할 경우, 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 산정 근거:

* 감정가: 171,000,000원

* 최근 매매가 평균: 약 163,500,000원 (1억 6,000만원 ~ 1억 6,800만원)

* 최근 거래 중 최고가: 168,000,000원 (8층)

* 최근 거래 중 최저가: 160,000,000원 (15층)

* 인수되는 보증금은 0원이므로, 입찰가 산정에 영향을 주지 않습니다.

* 입찰가는 감정가와 최근 시세를 종합적으로 고려하여 산정합니다.

* 제시 가격:

* 166,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.