나이스옥션 법원경매 안산 2025타경53999 [1] 경기도 시흥시 월곶동 1006-3 월곶동유호엔플러스빌 10층1009호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 효산 · 평가일 2025.12.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 시흥시 월곶동 소재 "월포초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 아파트 및 학교 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 / 지상15층 건물 내 제10층 제1009호로서, (사용승인일 : 2004.08.25) 외벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등. 창호 : 새시창호 마감 등임.

이용상태

"공동주택(아파트)"로 이용중임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 난방설비, 승강기설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접지 대비 등고평탄한 2필 일단의 장방형 토지로서 "공동주택, 근린생활시설, 판매시설" 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약 30미터 내외, 동측으로 노폭 약 25미터 내외, 북측으로 노폭 약 10미터 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

1006-3 : 도시지역, 일반상업지역, 소로1류(폭 10m~12m)(국지도로)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(특수도로)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등의 주택거래에 한함). 1006-4 : 도시지역, 일반상업지역, 대로3류(폭 25m~30m)(보조간선도로)(접합), 소로1류(폭 10m~12m)(국지도로)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등의 주택거래에 한함).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임 (본건은 2024년 08월 12일자로 임차보증금 금190,000,000원에 임차권설정등기 되어 있음.)

물건 비고

신청채권자 주택도시보증공사(임차권자 최지우의 승계인)가 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기한다는 확약서를 2026.06.01.자로 제출함[임대차보증금반환채권을 전액 변제받지 못하더라도 매수인에 대하여 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의함]

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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1.1. 사건번호: 안산지원 2025타경53999 (1)

1.2. 소재지: 경기도 시흥시 월곶동 1006-3 월곶동유호엔플러스빌 10층1009호

1.3. 건물명: 월곶동 유호 NPLUS VILLE

1.4. 용도: 아파트 (공동주택)

1.5. 토지면적: 8.27㎡

1.6. 건물면적: 44.51㎡

1.7. 전용면적: 59.1825㎡ (약 17.9평)

1.8. 분양면적 (추정): 약 75.23㎡ (약 22.7평) (총면적/세대수 기준)

1.9. 토지 지분: 8.267㎡

1.10. 건물 지분: 44.505㎡

1.11. 감정가: 178,000,000원

1.12. 매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

1.13. 경매 구분: 부동산 강제 경매

1.14. 채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

1.15. 사용승인일: 2004년 8월 25일

1.16. 건축 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 지붕

1.17. 총 층수: 15층 / 본건 10층

1.18. 세대수: 198세대

1.19. 주차대수: 총 106대

2. 입지조건

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2.1. 위치 및 주위환경: 본건은 경기도 시흥시 월곶동 소재 "월포초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 주변은 근린생활시설, 아파트, 학교 등이 소재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통입니다.

2.2. 교통상황: 본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통입니다.

2.3. 인접 도로상태: 본건 남측으로 노폭 약 30미터, 동측으로 노폭 약 25미터, 북측으로 노폭 약 10미터 내외의 포장도로에 각각 접해 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태:

2.4. 1. 1006-3번지: 도시지역, 일반상업지역, 소로1류, 소로3류, 가축사육제한구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 (외국인 등의 주택거래에 한함).

2.4. 2. 1006-4번지: 도시지역, 일반상업지역, 대로3류, 소로1류, 가축사육제한구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 (외국인 등의 주택거래에 한함).

3. 권리분석

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3.1. 경매 구분: 부동산 강제 경매

3.2. 말소기준권리: 수원지방법원 안산지원 강제경매개시결정 (2025타경53999)

3.3. 채권 총액 (말소기준 권리 기준): 203,996,970원 (주택도시보증공사)

3.4. 임차인 현황:

3.4. 1. 임차인: 최

3.4. 2. 보증금: 190,000,000원

3.4. 3. 차임: 0원

3.4. 4. 전입일자: 2022년 7월 29일

3.4. 5. 확정일자: 2022년 6월 23일

3.4. 6. 배당신고일자: 2024년 8월 14일

3.4. 7. 대항력: 없음

3.4. 8. 비고: 임차권 설정 등기 (2024.08.14.)

3.5. 권리분석 특이사항:

3.5. 1. 신청채권자 주택도시보증공사(HUG)는 임차권자 최지우의 승계인으로서, 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기한다는 확약서(2026.06.01.자)를 제출하였습니다.

3.5. 2. 이는 임대차보증금반환채권을 전액 변제받지 못하더라도 매수인에 대하여 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권 등기를 말소하는 것에 동의한다는 의미입니다.

3.5. 3. 따라서, 본 경매 절차를 통해 매수인이 인수하게 되는 임차인의 보증금은 없습니다.

3.6. 등기부 요약:

3.6. 1. 갑3: 김성환 (소유권이전, 2007-10-26)

3.6. 2. 갑4: 양경호 (소유권이전, 2011-02-01)

3.6. 3. 갑5: 변운례 (소유권이전, 2020-04-29)

3.6. 4. 을7: 최지우 (주택임차권, 190,000,000원, 2024-08-14 접수, 말소 대상)

3.6. 5. 갑6: 주택도시보증공사 (강제경매, 203,996,970원, 2025-12-10 접수, 말소기준권리)

4. 상권분석

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4.1. 주변 환경: 본건은 아파트, 근린생활시설, 학교 등이 혼재된 주거 밀집 지역에 위치하여 주거 환경으로서의 기본적인 상권을 형성하고 있습니다.

4.2. 유사 물건 거래 사례:

4.2. 1. 2026년 4월 13일: 5층, 19,000만원, 경기도 시흥시

4.2. 2. 2026년 6월 29일: 9층, 19,200만원, 경기도 시흥시

4.2. 3. (참고) 2026년 7월 27일: 6층, 26,000만원, 경기 안산시 단원구 (지역 상이)

4.3. 주변 시설: 월포초등학교가 북서측 인근에 위치하며, 근린생활시설 이용이 용이합니다. 혐오시설에 대한 정보는 직접 확인하시기 바랍니다.

5. 생활정보

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5.1. 교통: 단지 인근 도로망을 통해 차량 접근이 편리하며, 대중교통 이용도 가능한 수준입니다.

5.2. 편의시설: 단지 내 상가 및 주변 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5.3. 교육시설: 월포초등학교가 인근에 있어 초등 교육 환경이 양호합니다.

6. 잠재적 리스크

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6.1. 임차권 관련 사항: 선순위 임차권이 존재하나, 임차권자가 대항력을 포기하고 보증금반환청구권을 포기함에 따라 매수인의 직접적인 보증금 인수 부담은 없습니다. 다만, HUG의 확약서 내용과 절차를 면밀히 확인하고 진행해야 합니다.

6.2. 건축물 노후도: 2004년 사용승인된 건물로, 준공 후 약 20년이 경과하여 향후 유지보수 또는 리모델링 관련 비용 발생 가능성이 있습니다.

6.3. 토지 이용 제한: 일부 토지(1006-3, 1006-4)에 가축사육제한구역, 과밀억제권역, 토지거래계약허가구역(외국인 주택거래 한정) 등의 제한이 존재합니다.

7. 종합 의견

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본 물건은 경기도 시흥시 월곶동에 위치한 아파트로, 강제 경매로 진행 중입니다. 채권자는 주택도시보증공사(HUG)이며, 임차인 최지우 씨의 보증금 1억 9천만원에 대한 대항력이 포기되었습니다. 이로 인해 매수인은 임차보증금 인수 부담이 없습니다. 주택도시보증공사(HUG)의 확약서 내용을 충분히 숙지하는 것이 중요합니다. 주변 환경은 보통 수준이며, 교통 및 교육 시설 접근성이 양호합니다. 최근 시흥시 내 실거래가를 고려할 때, 본건의 감정가는 시세 대비 소폭 낮게 책정된 것으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

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8.1. 임차 보증금 인수 부담 없음: HUG의 확약서로 인해 매수인의 임차보증금 관련 금전적 부담이 없습니다.

8.2. 시세 대비 합리적인 감정가: 최근 실거래가와 비교했을 때, 감정가가 상대적으로 낮게 책정되어 투자 가치가 있을 수 있습니다.

8.3. 주거 편의성: 초등학교 및 생활 편의시설이 인접하여 주거 환경이 양호합니다.

9. 예상 입찰가

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9.1. 감정가: 178,000,000원

9.2. 최근 시흥시 실거래가 (전용 59.18㎡ 기준): 190,000,000원 ~ 192,000,000원

9.3. 시세 분석: 본 물건의 전용면적 59.1825㎡ (약 17.9평)를 기준으로, 최근 시흥시 내 실거래가는 평균 약 1억 9,100만원 수준입니다. 이는 감정가 1억 7,800만원보다 약 7.3% 높은 금액입니다.

9.4. 권리관계: 임차보증금 인수 부담이 없으므로, 낙찰가는 실질적인 부동산 가치에 기반하여 결정될 것입니다.

9.5. 예상 입찰가 산정: 감정가(178,000,000원)와 최근 실거래가(평균 191,000,000원)를 종합적으로 고려할 때, 본 물건의 예상 입찰가는 178,000,000원 ~ 195,000,000원 범위 내에서 신중하게 결정하는 것이 합리적입니다. (감정가 대비 약 100% ~ 109.5%)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.