나이스옥션 법원경매 춘천 2025타경2817 [1] 강원특별자치도 춘천시 사북면 지암리 568-6 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 봄내 · 평가일 2025.12.29

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 강원특별자치도 춘천시 사북면 지암리 소재 "이상원미술관" 북동측 원거리에 위치하고, 주위는 숙박시설, 임야 등이 소재하며 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하고, 대중교통의 편의성은 보통임.

형태 및 이용상태

완경사지대내 대체로 등고평탄하게 조성한 사다리형의 주상용 건부지임.

인접 도로상태

본건 서측으로 왕복 2차선의 포장도로를 통해 접근가능함.

토지이용계획 및 제한상태

보전관리지역(보전), 가축사육제한구역(2024-12-12)(닭,오리,메추리,개,돼지 제한), 가축사육제한구역(2024-12-12)(동물복지축산농장 인증기준 방식으로 사육하는 닭,오리, 메추리), 가축사육제한구역(2024-12-12)(소,말,양(염소),사슴 제한), 가축사육제한구역 (2024-12-12)(젖소 제한), 소하천구역(춘천시 고시 제 2023-595호), 영농여건불리농지임.

제시목록 외의 물건

-본건 토지에 소재하는 담장 등은 토지에 포함하여 감정평가하였음. -본건 토지에 관정이 소재하는 것으로 조사되어 제시외물건으로 별도 평가하되, 관정의 규격 및 형식 등은 춘천시에 신고된 사항을 참고하여 평가하였음. (굴착심도: 150m, 굴착직경: 150mm)

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층 건으로서, 외 벽 : 벽돌 및 징크 마감 등 내 벽 : 벽지도배, 목재, 벽돌 및 타일마감 등 창 호 : 플라스틱샤시창호 임.

이용상태

지하1층 : 다가구주택(펜션), 지하2층 : 근린생활시설임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 심야전기보일러에 의한 난방설비, 화재탐지설비, 스프링클러설비, 정화조(30인용) 등이 되어있음.

부합물 및 종물

- 후첨 지적 및 건물개황도 참조. - 제시외건물㉢(데크)는 인근필지(지암리 657-10)에 걸쳐 소재하는것으로 조사되었으며, 데크에 시설되어 있는 난간, 철재 계단 등은 데크에 포함하여 감정평가하였음. - 본건 건물에 소재하는 난간, 계단, 기타 경제적가치가 미미한 종부합물 등은 건물에 포함하여 감정평가하였음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 및 물건(관정) 포함
목록1 : 공부상 '물탱크실'은 현황상 'CCTV'실로 이용중

AI 물건분석

1. 물건기본정보

본건은 춘천지방법원에서 진행하는 2025타경2817 (1) 부동산 강제경매 사건입니다.

소재지는 강원특별자치도 춘천시 사북면 지암리 568-6번지이며, 용도는 근린주택으로 등재되어 있습니다.

감정평가액은 745,713,200원입니다.

토지 면적은 406.00㎡ (약 122.8평)이며, 건물 면적은 418.08㎡ (약 126.5평)입니다.

매각 대상은 토지와 건물 일괄 매각이며, 채권자는 한OO입니다.

주요 특징으로는 영농여건불리농지이며, 제시외 건물 및 물건(관정)이 일괄 매각에 포함됩니다.

건축물대장상 '물탱크실'은 현황에서는 'CCTV실'로 이용 중인 점이 특이사항으로 기재되어 있습니다.

건축물표제부상 주용도는 단독주택이나, 제2종근린생활시설로도 활용되고 있습니다.

건물의 지하층은 2개 층으로 구성되어 있으며, 지하 1층은 다가구주택(펜션)으로, 지하 2층은 근린생활시설로 이용 중입니다.

건축물대장 상 건물 제시외면적은 303.60㎡로, 이는 통상적인 부속 건물 외의 추가 시설 면적으로 보입니다.

1.1. 입지조건

본건은 강원특별자치도 춘천시 사북면 지암리에 소재하며, "이상원미술관" 북동측 원거리에 위치하고 있습니다.

주변으로는 숙박시설, 임야 등이 혼재되어 있으며, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

토지는 완경사지대 내에 대체로 등고평탄하게 조성된 사다리형의 주상용 건부지로 이용되고 있습니다.

차량 접근이 가능하며, 본건 서측으로 왕복 2차선의 포장도로를 통해 접근할 수 있습니다.

대중교통의 편의성은 보통 수준으로 파악됩니다.

토지 이용 계획상 보전관리지역이며, 다양한 축종에 대한 가축사육제한구역으로 지정되어 있습니다. 또한, 소하천구역에 해당하며, 영농여건불리농지입니다.

1.2. 권리분석

본 건의 말소기준권리는 2025년 12월 5일자 한OO(채권자)의 강제경매 개시 결정 등기입니다.

토지 등기부상 권리 변동 내역은 다음과 같습니다.

* 2007년 6월 15일: 김미섭 소유권 이전

* 2009년 8월 3일: 최영애 소유권 이전

* 2023년 5월 1일: 이규학 소유권 이전 (대물변제)

* 2025년 12월 5일: 한승우 (강제경매, 100,000,000원) - 말소기준권리

건물 등기부상 권리 변동 내역은 다음과 같습니다.

* 2024년 5월 31일: 이규학 소유권 보존

* 2025년 12월 5일: 한승우 (강제경매, 100,000,000원) - 말소기준권리

매각으로 인해 말소되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됩니다.

임차인 현황 상 인수 보증금 합계는 0원입니다. 다만, 임대 관계는 미상으로 기재되어 있어, 실제 임차인이 존재할 경우 보증금 및 계약 조건을 확인해야 합니다.

1.3. 상권분석

본건이 소재하는 춘천시 사북면 지암리는 전원적인 환경과 자연 경관을 특징으로 하는 지역입니다.

주변에 숙박시설 및 임야가 산재해 있으며, 이는 관광객이나 주말 방문객을 대상으로 하는 근린생활시설로서의 잠재적 가치를 시사합니다.

하지만, 번화한 상업 지구와는 거리가 있으며, 일상적인 소비를 위한 편의 시설이나 대규모 상권은 제한적일 것으로 예상됩니다.

건물의 용도가 근린주택(제2종근린생활시설, 단독주택)으로, 지역 내에서 기본적인 생활 편의를 제공하거나 주거 기능을 담당하는 역할을 할 것으로 보입니다.

구체적인 상권 형성은 주변의 관광 자원 및 개발 계획 등 외부 요인에 영향을 받을 수 있습니다.

1.4. 생활정보

교통 측면에서는 본건까지 차량으로 접근이 용이하며, 서측의 왕복 2차선 도로를 통해 외부로의 이동이 가능합니다.

대중교통 이용 편의성은 보통 수준으로, 인근 버스 정류장 이용 가능 여부 및 노선 확인이 필요합니다.

편의시설, 교육 시설, 의료 시설 등 생활 필수 시설에 대한 구체적인 정보는 제공되지 않았습니다. 일반적으로 이러한 편의 시설은 춘천 시내 또는 인근 읍면 소재지에서 이용해야 할 가능성이 높습니다.

주변에는 이상원미술관과 같은 문화 시설이 위치하고 있어, 문화적 접근성은 일부 갖추고 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

본건은 영농여건불리농지로 분류되어, 토지 이용 및 개발에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

또한, 가축사육제한구역, 소하천구역 등에 속해 있어 관련 법규 준수가 필수적입니다.

건축물대장상 '물탱크실'이 현황 'CCTV실'로 이용 중인 것은 공부상과의 차이가 미미하나, 추후 활용 목적 변경 시 관련 인허가 사항을 확인할 필요가 있습니다.

주요 리스크는 제시외 건물(데크)이 인근 필지(지암리 657-10)에 걸쳐 소재한다는 점입니다. 이로 인해 경계 분쟁이나 철거 등의 문제가 발생할 수 있습니다.

또한, 지하수 관정(굴착심도 150m)이 제시외 물건으로 포함되어 평가되었으며, 관정의 합법적 설치 및 이용 여부, 관리 주체 등을 확인해야 합니다.

임대 관계가 미상이라는 점은 명도 과정에서 예상치 못한 보증금 반환 문제나 임차인과의 갈등을 야기할 수 있으므로, 사전에 철저한 조사가 필요합니다.

이 지역에 특별히 언급된 혐오시설은 없으나, 농림 지역 및 보전관리지역의 특성상 개발 제한과 주변 환경 변화에 대한 지속적인 관심이 요구됩니다.

1.6. 종합 의견

본건은 춘천시 사북면의 전원적인 환경에 위치한 근린주택으로, 지하 2층 규모의 건물과 상당한 면적의 제시외 건물을 포함하고 있습니다.

다양한 용도(다가구주택, 근린생활시설)로 활용이 가능하며, 경매를 통해 시세보다 합리적인 가격에 취득할 기회가 될 수 있습니다.

그러나 영농여건불리농지, 가축사육제한구역, 소하천구역 등 토지 이용 규제가 존재하며, 제시외 건물 일부가 인접 필지에 걸쳐 있는 점은 주의가 필요한 부분입니다.

특히, 임대 관계가 미상이라는 점은 명도 과정에서의 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다.

정확한 시세 파악과 법률적 검토를 바탕으로 신중한 접근이 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 복합 용도 활용 가능성: 다가구주택(펜션) 및 제2종근린생활시설로 운영 가능하여 수익 다각화 기대.

* 경매 물건의 시세 대비 저가 취득 기회: 감정가 7.4억 원 대비 합리적인 가격에 매수할 가능성.

* 지역 내 희소성: 전원 지역 내 근린주택으로서의 가치 및 수요 존재.

1.8. 예상 입찰가

주변 연립, 다세대, 빌라 등 유사 물건의 매매 및 임대 관련 JSON 정보가 제공되지 않아, 현 시세 기준의 구체적인 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다.

일반적으로 경매 물건의 입찰가는 감정가의 70~90% 수준에서 결정되며, 이는 물건의 상태, 현장 조사 결과, 주변 시세, 법원 매각 현황, 본인의 자금 계획 및 수익률 분석 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

본 물건은 감정가 7.4억 원으로 높은 편이므로, 경쟁력 있는 입찰가 산정을 위해서는 다음과 같은 추가 조사가 필수적입니다.

* 춘천시 사북면 지암리 및 인근 지역의 유사 부동산(건물 규모, 토지 면적, 용도 등)의 최근 실거래가 및 호가 비교 분석.

* 건물의 실제 상태, 수리 필요 여부, 제시외 건물의 법적 문제점(경계 침범 등)에 대한 현장 조사.

* 향후 임대 수익률 분석 (펜션, 근린생활시설 등) 및 예상 수익률 대비 적정 투자 가치 산정.

* 토지의 각종 제한사항(영농여건불리, 가축사육제한 등)으로 인한 가치 하락 요인 반영.

* 인수 보증금은 0원이므로, 예상 입찰가 산정 시 고려하지 않습니다.

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 상세한 시세 조사와 물건 분석이 선행되어야 하며, 신중하게 접근하시기를 권고드립니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.