나이스옥션 법원경매 원주 2025타경21105 [1] 강원특별자치도 원주시 관설동 1760-10 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 제일 · 평가일 2025.12.19

토지감정요항표

위치 및 주위환경

강원특별자치도 원주시 관설동 소재 '치악고등학교' 북측 근거리에 위치하며, 주위는 학교, 단독주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 성숙중인 주택지대임.

교통상황

대상물건까지 차량접근 가능하며, 대중교통 사정은 보통임.

형태 및 이용상태

세장형 평지의 토지로서, 주상용 건부지임.

인접 도로상태

남서측으로 폭 약10M 내외의 포장도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

토지이용계획확인서상 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(2010-09-24)(단관지구), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 가축사육제한구역 (2024-10-25)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(예지유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(치악고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 3층 건으로서, 외 벽 : 석재 및 적벽돌 등 마감, 창 호 : 샷시창호 등 마감임.

이용상태

주상용으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 도시가스보일러 난방설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

- 일괄매각
- 목록2는 옆 건물(1760-9)과 벽체를 공유하며 맞붙어 있는합벽건물임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 원주지원 2025타경21105 (1)

소재지: 강원특별자치도 원주시 관설동 1760-10

용도: 단독주택 (건축물대장 상 제2종근린생활시설 겸용)

감정가: 833,602,520원

토지면적: 206.10㎡ (약 62.35평)

건물면적: 464.98㎡ (약 140.67평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 원OOO (원주농업협동조합으로 추정)

1.1. 토지 및 건물 현황

토지이용계획: 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(단관지구), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역(예지유치원), 절대보호구역(치악고등학교)

토지 형상: 세장형 평지로서, 주상용 건부지

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 3층 건물 (지하 1층, 지상 3층)

건물 외벽: 석재 및 적벽돌 마감

건물 창호: 샷시창호 등 마감

건물 이용 상태: 주상용으로 이용 중

건물 설비: 기본적인 위생, 급배수, 도시가스보일러 난방 설비

1.2. 특이사항 및 주의사항

* 일괄매각 대상임.

* 본 물건은 옆 건물(1760-9)과 벽체를 공유하며 맞붙어 있는 합벽 건물임.

* 건축물대장 상 용도는 단독주택 및 제2종근린생활시설로 되어 있어 주상복합 용도임.

2. 입지조건

위치: 강원특별자치도 원주시 관설동 소재 '치악고등학교' 북측 근거리에 위치함.

주위 환경: 학교, 단독주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 성숙 중인 주택지대임.

교통: 대상 물건까지 차량 접근이 가능하며, 대중교통 사정은 보통임.

도로: 남서측으로 폭 약 10M 내외의 포장도로가 소재함.

3. 권리분석

말소기준권리: 2004-10-07 접수된 원주농업협동조합의 근저당권 (을2, 금210,000,000원)

경매 신청 채권자: 원주농업협동조합 (춘천지방법원 원주지원 2025타경21105)

등기부채권 총액: 토지 360,000,000원, 건물 442,000,000원

주요 등기 현황:

* 원주농업협동조합의 근저당권 (말소기준)

* 김성근, 나해림의 근저당권

* 포천세무서장, 원주시의 압류

* 원주농업협동조합의 임의경매 신청

임차인 현황:

* 강정희: 보증금 32,000,000원, 대항력 없음. (건물 등기부상 전세권자로 확인, 말소됨)

* 김원중: 보증금 0원, 전입일자 2015-08-24, 대항력 없음.

* 김인호: 보증금 25,000,000원, 대항력 없음. (건물 등기부상 전세권자로 확인, 말소됨)

* 이건형: 보증금 25,000,000원, 전입일자 2015-12-23, 확정일자 2015-12-23, 대항력 없음. (건물 등기부상 주택임차권자로 확인, 말소됨)

* 정요섭: 보증금 19,000,000원, 전입일자 2021-04-19, 대항력 없음.

* 최영진: 보증금 40,000,000원, 전입일자 2019-04-17, 대항력 없음.

인수되는 보증금 합계: 0원

권리분석 결론: 말소기준권리보다 후순위 권리 및 임차인들은 매각으로 인해 소멸될 것으로 보입니다. 모든 임차인이 대항력이 없어 낙찰자가 보증금을 인수할 의무는 없습니다. 다만, 임차인 중 일부(정요섭, 최영진)의 배당신고일자가 미래로 되어 있어 실제 배당 절차에 대한 확인이 필요하나, 대항력이 없으므로 법적 문제는 없을 것으로 판단됩니다.

4. 상권분석

주변 상권: 대상 물건은 치악고등학교 인근의 주택 및 근린생활시설이 혼합된 지역에 위치합니다. 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능한 지역입니다.

건물 용도: 건축물대장 상 단독주택 외에 제2종근린생활시설 용도가 있어, 상가로서의 활용 가능성도 존재합니다.

주변 연립,다세대,빌라 매매/임대 정보: 제공된 JSON 데이터가 없어 주변 시세 파악을 위한 외부 조사가 필수적입니다. 해당 지역의 최근 실거래가 및 임대 시세 조사를 통해 정확한 가치 평가가 필요합니다.

5. 생활정보

교육시설: 치악고등학교, 예지유치원 등이 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

편의시설: 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 상세한 마트, 병원, 은행 등 편의시설 현황은 추가 조사가 필요합니다.

교통: 차량 접근성이 양호하며, 대중교통 이용 또한 가능한 수준입니다.

6. 잠재적 리스크

합벽건물: 본 물건은 인접 건물(1760-9)과 벽체를 공유하며 맞붙어 있는 합벽 건물로, 건물 이용, 관리, 증축 또는 수리 시 인접 건물과의 협의가 필요할 수 있습니다.

임대 관계 미상: 임대 관계가 미상으로 기록되어 있어, 실제 점유 현황 및 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 가능성이 있습니다.

주상용 복합 건물: 단독주택 외 제2종근린생활시설 용도가 병행되어 있어, 용도에 따른 관리 규정, 민원 발생 가능성 등을 고려해야 합니다.

외부 시설 조사: 지도 등 외부 지도서비스나 검색사이트를 통한 주변 시설 검색 결과, 혐오시설이나 특이 시설은 제공된 정보로는 파악되지 않습니다. 추가적인 현장 조사가 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 원주시 관설동의 주택가 밀집 지역 내에 위치한 단독주택으로, 치악고등학교와 인접하여 교육 환경이 우수합니다. 토지 및 건물 규모가 상당하며, 제2종근린생활시설 용도를 겸하고 있어 주거 및 상업 목적 활용이 모두 가능합니다. 권리분석 상 인수되는 권리나 임차인의 보증금은 없으므로 권리관계는 명확합니다. 그러나 합벽 건물이라는 점과 임대 관계 미상 등은 잠재적 리스크로 고려해야 합니다. 향후 주변 부동산 시세 및 실제 활용 가능성 등을 종합적으로 판단하여 투자 결정을 내려야 할 것입니다.

8. 투자 포인트

* 입지: 학교 인근의 안정적인 주거지역에 위치하여 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

* 활용도: 단독주택뿐만 아니라 제2종근린생활시설로 활용하여 다목적 수익 창출이 가능합니다.

* 권리관계: 말소기준권리보다 후순위 권리들이 모두 말소될 예정이며, 인수되는 보증금이 없어 안전한 투자가 가능합니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 833,602,520원

시세 분석 (필요):

* 제공된 정보만으로는 주변 시세 분석이 불가능합니다.

* 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 국토교통부 실거래가 공개 시스템, 부동산 플랫폼 등을 활용하여 원주시 관설동 일대의 유사 단독주택, 다가구주택, 상가 겸용 주택의 최근 매매 및 임대 시세를 조사해야 합니다.

* 특히, 합벽 건물의 특성과 용도(단독주택, 근린생활시설)를 반영한 가치 평가가 필요합니다.

잠재적 입찰가 산정:

* 인수되는 보증금 합계: 0원

* 현재 정보만으로는 현 시세 기준 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다.

* 일반적인 경매에서는 감정가의 70%~90% 수준에서 입찰가를 고려하나, 본 물건의 경우 정확한 시세 조사를 통해 적정 가치를 파악한 후, 잠재적 리스크 요인(합벽, 임대 미상 등)을 감안하여 보수적으로 접근할 것을 권장합니다.

* 주변 시세 조사를 선행한 후, 입찰 희망가의 70~80% 수준에서 합리적인 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.