나이스옥션 법원경매 안양 2025타경2010 [1] 경기도 군포시 산본동 1147 금강2단지주상복합아파트 923동 7층704호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 지니 · 평가일 2025.12.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본 건은 경기도 군포시 산본동 소재 "둔전초교" 서측 인근에 위치하며 주위는 아파트단지, 학교, 공원 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본 건까지 차량출입이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 경사지붕 지하2층 지상15층 중 제7층 제704호로서, (사용승인:1996.06.10) 외벽: 몰탈 위 페인팅 마감 등, 내벽: 벽지도배 마감 및 일부 타일붙임 마감 등, 창호: 샷시 창호 임.

이용상태

아파트(방 2, 주방/식당, W/C, 현관, 발코니 등)로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 열병합에 의한 지역난방설비, 승강기설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 대비 등고평탄한 부정형 토지로서 주상복합아파트 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

동측으로 왕복6차선, 서측으로 왕복2차선, 남,북측으로 왕복 5차선 포장도로와 각각 접하며, 단지 내 도로로 진출입함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 특정용도제한지구, 지구단위계획구역, 대로1류(폭 35m~40m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(2013-10-15)(전 부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법 률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제3구역(전술)(2022-09-06)(비행안 전제3구역(전술) 해발178.21m이하 위탁)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제지역<산업 집적활성화 및 공장설립에 관한 법률>, 과밀억제지역(2022-09-06)<산업집적활성화 및 공장설 립에 관한 법률>, 과밀억제권역(2022-09-06)<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구 역(2025-08-28)(지정일자: 25.8.26~26.8.25. 대상:외국인 등 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대) 임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 안양지원 2025타경2010 (1)

소재지: 경기도 군포시 산본동 1147 금강2단지주상복합아파트 923동 7층704호

신주소: 경기도 군포시 고산로 529 (산본동)

용도: 아파트

건축물 현황:

- 총괄표제부: 공동주택(아파트,상가) 용도, 총 390세대, 15층 규모의 주상복합 건물

- 표제부: 923동, 철근콘크리트조 경사지붕, 지하2층/지상15층, 사용승인일 1993년 12월 31일

- 전유부: 923동 704호

- 사용승인일: 1996년 6월 10일

- 감정가: 273,000,000원

- 매각대상: 토지/건물일괄매각

- 경매구분: 부동산임의경매

- 채권자: 한국주택금융공사 (사건번호 2025타경2010)

- 건물면적: 37.75㎡ (약 11.4평)

- 토지면적: 20.00㎡ (약 6.0평)

- 전용면적 (감정평가서 요약 및 JSON 정보 기준): 58.48㎡ (약 17.7평)

- 분양면적: 제공된 정보에서 특정 호실의 분양면적은 확인되지 않습니다.

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경:

본 건은 경기도 군포시 산본동 소재 "둔전초교" 서측 인근에 위치합니다.

주변은 아파트단지, 학교, 공원 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 주위환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황:

차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

동측으로는 왕복 6차선, 서측으로는 왕복 2차선, 남측 및 북측으로는 왕복 5차선 포장도로와 접하고 있어 단지 내 도로로의 진출입이 원활합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태:

도시지역, 일반상업지역, 특정용도제한지구, 지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다.

대로1류(폭 35m~40m), 중로1류(폭 20m~25m), 중로3류(폭 12m~15m) 도로에 접합되어 있습니다.

또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역, 비행안전제3구역(해발 178.21m 이하 위탁), 과밀억제지역으로 지정되어 있습니다.

특히, 비행안전제3구역 지정은 향후 건물 증개축 등 개발행위에 제한을 줄 수 있는 요인이 될 수 있습니다.

토지거래계약에 관한 허가구역(2025년 8월 28일까지, 외국인 등 대상)으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리:

본 건의 말소기준권리는 2017년 8월 4일 접수된 우리은행 근저당권(을9)입니다.

* 등기부 현황 (말소기준권리 이하 모든 권리는 매각으로 소멸 예정):

- 소유권: 김기수(1996.08.23) → 박순례(2002.11.08) → 최정우(2017.06.26, 협의분할에 의한 상속)

- 근저당: 우리은행 (66,000,000원, 2017.08.04)

- 근저당: 주식회사큐브제이자산관리대부 (143,000,000원, 2024.05.20)

- 근저당부채권근질권: 제이비우리캐피탈주식회사 (143,000,000원, 2024.05.20)

- 가압류: 엔에이치농협캐피탈주식회사 (32,321,227원, 2024.08.30)

- 가압류: 오케이저축은행 (22,925,976원, 2024.09.05)

- 가압류: 하나캐피탈 (74,237,470원, 2024.09.27)

- 임의경매개시결정: 한국주택금융공사 (54,668,960원, 2025.12.11, 수원지방법원 안양지원 2025타경2010)

* 등기부채권 총액: 338,484,673원

* 임차인 현황:

- 인수 보증금 합계: 0원

- 임대관계: 미상

- 주의사항 : 임대관계가 미상이므로, 대항력 있는 임차인이 존재할 가능성이 있습니다. 비록 인수되는 보증금은 없으나, 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있으므로 사전에 철저한 조사가 필요합니다.

1.3. 상권분석

* 주위환경:

본 건이 위치한 산본동 지역은 신도시 개발 이후 형성된 주거 밀집 지역으로, 배후수요가 풍부합니다.

단지 주변으로 아파트, 학교, 공원, 근린생활시설 등이 잘 갖추어져 있어 주거 생활에 필요한 인프라가 양호한 편입니다.

건물 용도 또한 아파트와 상가로 구성되어 있어, 지역 내 상권 형성에 기여하고 있습니다.

인근에는 둔전초등학교가 위치하여 교육 환경 또한 우수합니다.

1.4. 생활정보

* 교통:

인근 버스정류장 이용 가능하며, 단지 앞 도로망이 잘 갖추어져 있어 자가용 이용이 편리합니다.

* 편의시설:

단지 내 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 휴게시설, 자전거보관소 등의 부대시설이 있습니다.

주변 근린생활시설을 통해 다양한 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 주차:

총 주차대수는 209대이며, 지상 주차 4대, 지하 주차 4대로 안내되어 있습니다. (건축물대장상 주차 대수 상세: 실내기계주차 215대, 옥외주차 157대 - 이는 단지 전체 용량으로 추정됩니다.)

전기차 충전기(지상) 8대 설치되어 있습니다.

* 교육:

둔전초등학교가 인근에 위치합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 임차인 미확인:

임대관계가 미상이고 인수 보증금이 0원임에도 불구하고, 대항력 있는 임차인이 존재할 경우 명도 저항 및 추가 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 토지이용계획상 제한:

비행안전제3구역 지정으로 인해 향후 건축물의 높이 제한 등 개발행위에 제약이 따를 수 있습니다.

토지거래계약 허가구역 지정은 일정 기간 동안 거래 시 허가를 필요로 합니다.

* 복잡한 권리관계:

다수의 근저당 및 가압류 채권이 설정되어 있었으며, 이는 소유주의 채무 불이행으로 인한 경매 개시로 이어졌습니다. 매각으로 대부분 소멸되나, 잠재적인 채무 관계의 복잡성을 보여줍니다.

* 혐오시설:

제공된 정보 및 일반적인 주변 환경 분석 결과, 본 건 인근에 혐오시설이 위치한다는 구체적인 정보는 확인되지 않았습니다. (Search result for "경기도 군포시 산본동 1147 주변 혐오시설" did not yield specific results indicating hazardous facilities in the immediate vicinity. The area is characterized as residential with schools and parks.)

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 군포시 산본동에 위치한 금강2단지주상복합아파트 923동 704호로, 1996년에 준공된 아파트입니다. "둔전초교" 인근의 주거 밀집 지역에 자리하고 있어 입지 조건은 양호한 편입니다. 교통 편리성과 주변 생활 인프라가 잘 갖추어져 있다는 장점이 있습니다. 감정가는 2억 7,300만원으로 책정되었으나, 최근 실거래가(2026년 7월)가 4억 3,000만원에서 4억 4,000만원 수준으로 형성되어 있어 시세 대비 저평가된 것으로 보입니다. 권리 관계는 복잡했으나 매각으로 모두 소멸될 예정이며, 인수되는 임차 보증금은 없습니다. 다만, 임대차 관계가 미상인 점은 명도 과정에서 유의해야 할 부분입니다. 비행안전구역 등 일부 토지이용 제한 사항은 장기적인 관점에서 고려할 필요가 있습니다. 전반적으로 시세 상승 여력과 함께, 입찰 시 합리적인 가격으로 낙찰받는다면 투자 가치가 있는 물건으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 시세 대비 저평가: 감정가 대비 최근 실거래가가 상당히 높아 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

* 양호한 입지: 산본동의 잘 형성된 주거 지역에 위치하며, 학교, 공원, 상가 등 생활 편의시설 접근성이 우수합니다.

* 안정적인 배후 수요: 아파트 단지 내 위치하여 꾸준한 수요를 기대할 수 있습니다.

* 교통 편리성: 대중교통 및 차량 이용이 용이한 교통망을 갖추고 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

최근 실거래가(2026년 7월)가 4억 3,000만원에서 4억 4,000만원 수준(전용면적 58.48㎡ 기준)으로 형성되어 있습니다.

감정가 2억 7,300만원은 현 시세와 큰 차이가 있어, 감정가를 기준으로 입찰하기보다는 최근 실거래가 추이를 바탕으로 접근하는 것이 합리적입니다.

안정적인 투자 수익을 확보하기 위해, 최근 거래가에서 10~15% 가량 할인된 가격을 목표로 설정하는 것이 좋습니다.

* 최근 실거래가 평균: 약 43,500만원

* 15% 할인 시 예상 입찰가: 약 37,000만원

* 10% 할인 시 예상 입찰가: 약 39,150만원

종합적으로 고려할 때, 약 38,000만원 을 예상 입찰가로 제안합니다.

이는 현 시세 대비 합리적인 할인율을 적용한 수치이며, 경쟁 입찰 시 변동될 수 있습니다.

명도 관련 제반 비용 및 취득세, 수수료 등 부대 비용을 고려하여 최종 입찰가를 산정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.