나이스옥션 법원경매 평택 2025타경43132 [1] 경기도 평택시 서정동 289-19 루체하임 에이동 4층402호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 서정동 소재 "서정리초등학교" 북측 인근에 위치하고 있으며, 주위 는 근린생활시설, 다세대주택, 도시형생활주택, 단독주택 등이 혼재되어 있는 지대임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 노선버스정류장이 인근에 소재하여 대중교통 이용상황은 보 통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 중 제4층 제402호로서, 외벽 : 석재 붙임 마감. 창호 : 새시 창호 임.

이용상태

다세대주택(도시형생활주택)으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 개별난방, 승강기 및 주차장 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 토지 대비 등고 평탄한 부정형 토지로서, 다세대주택(도시형생활주택) 등 건부지로 이 용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 노폭 약 4~5미터 이내의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> , 상대보호구역(서정리초교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)(비행안전 제6구역 해발56m-140m미만 협의업무위탁 2016.9.9)<군사기지 및 군사시설 보호법>,토지거래 계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 국토부공고 제2025-1058호, 외국인(외국법인,단체포 함)이 주택을 취득하는 경우에 한함)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임. (이해관계인의 폐문 등으로 정확한 내부 확인이 불가능하였는바 거주자 유무등 경매시 재확 인바람.)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호

평택지원 2025타경43132 (1)

소재지

경기도 평택시 서정동 289-19 루체하임 에이동 4층402호 (신주소: 경기도 평택시 서두물로10번길 15)

건물 및 토지 면적

건물면적: 42.17㎡ (약 12.76평)

토지면적: 34.99㎡ (약 10.59평)

건물지분: 42.17㎡

토지지분: 34.991㎡

용도

도시형생활주택

감정가

211,000,000원

매각대상

토지 및 건물 일괄 매각

경매구분

부동산 임의경매

건축물 준공년도

2018년 2월 27일 (건축물대장상 사용승인일 2018-10-08)

2. 입지조건

위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 서정동에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 다세대주택, 도시형생활주택, 단독주택 등이 혼재된 지역입니다. 북측으로는 서정리초등학교가 인근에 소재합니다. [cite: original prompt]

교통상황

본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. [cite: original prompt]

건물 상태

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 중 4층에 위치한 도시형생활주택입니다. 외벽은 석재 붙임 마감이며, 창호는 새시 창호로 마감되었습니다. 위생 및 급배수 설비, 개별난방, 승강기 및 주차장 시설을 갖추고 있습니다. [cite: original prompt]

3. 권리분석

말소기준권리

등기부상 말소기준권리는 2020년 6월 11일 접수된 농업협동조합자산관리회사의 근저당권 (권리금액: 164,400,000원)입니다. [cite: original prompt]

등기부 요약

* 소유권보존: 주식회사금강주택건설 (2018-10-16)

* 소유권이전: 주연아 (2020-06-11)

* 근저당권: 농업협동조합자산관리회사 (164,400,000원) - 말소기준권리

* 가압류: 파산자 (20,000,000원, 2023-07-10) - 말소

* 가압류: 주식회사케이비국민카드 (12,082,072원, 2025-11-14) - 말소

* 임의경매: 반월농업협동조합 (123,807,855원, 2025-12-04) - 말소 (본 경매 사건)

총 등기부채권액: 196,482,072원 [cite: original prompt]

인수되는 권리

매각으로 인해 위 등기부상 권리들은 모두 소멸될 예정입니다. 현재까지 확인된 바에 따르면 매각으로 인해 인수되는 권리는 없습니다. [cite: original prompt]

임차인 현황

인수 보증금 합계는 0원입니다. 임대차 관계는 미상이며, 내부 확인이 불가능하여 거주자 유무 등은 경매 시 재확인이 필요합니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다. [cite: original prompt]

4. 상권분석

주변 개발 현황

본건이 소재한 서정동 일대는 평택시의 도시재생 뉴딜사업 등 원도심 활성화 사업이 추진되고 있는 지역입니다. 이는 지역 균형 발전 및 구도심 공동화 방지에 기여할 것으로 예상됩니다. 또한, 평택시는 2040 도시기본계획을 통해 반도체, 수소, 항만물류 산업 육성 및 100만 특례시 도약을 목표로 하고 있어, 향후 지역 가치 상승 잠재력을 가지고 있습니다.

업종 분포

주위는 근린생활시설, 다세대주택, 도시형생활주택, 단독주택 등이 혼재된 주거 및 상업 혼합 지역입니다. [cite: original prompt]

최근 거래 사례

제공된 JSON 데이터의 최근 매매 사례들은 1981년, 1995년, 1998년에 건축된 연립 및 다세대 주택으로, 본건(2018년 준공 도시형생활주택)과는 건축 연도 및 종류에서 큰 차이가 있습니다. 따라서 해당 가격대를 직접적인 시세 기준으로 적용하기에는 한계가 있습니다. [cite: original prompt JSON data]

본건과 유사한 시기(2018년 준공)에 건축된 평택 서정동 소재 도시형생활주택(약 40㎡)의 경우, 일반적으로 1억 8천만원 ~ 2억 2천만원 범위의 시세를 형성하는 것으로 파악됩니다. 이는 본건의 감정가(2억 1,100만원)와 부합하는 수준입니다. [cite: search result]

5. 생활정보

편의시설

주변에 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. [cite: original prompt]

교육시설

서정리초등학교가 북측 인근에 소재하여 자녀 교육에 유리합니다. [cite: original prompt]

주거 환경

본건은 도시형생활주택으로, 비교적 현대적인 시설과 편의성을 갖추고 있습니다. 주거 밀집 지역에 위치하며, 주변 환경은 조용한 편으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

토지이용계획 및 제한상태

* 제1종일반주거지역: 용도지역상 주거기능을 보호하고 양호한 주거환경을 조성하기 위해 지정된 지역입니다.

* 가축사육제한구역: 가축 분뇨 관리 및 이용에 관한 법률에 따라 가축 사육이 제한되는 구역으로, 악취 등 생활환경에 미치는 영향을 최소화하려는 목적이 있습니다. [cite: original prompt, 17, 18]

* 상대보호구역(서정리초교): 교육환경 보호에 관한 법률에 따라 서정리초등학교 주변 지역으로, 교육환경에 유해한 시설의 입지가 제한될 수 있습니다. [cite: original prompt]

* 비행안전제6구역(전술): 군사기지 및 군사시설 보호법에 따라 군사 작전의 안전을 위해 건축물의 높이가 제한되는 구역입니다. 이는 건축물의 신축 또는 증축 시 제약이 될 수 있으며, 평택시는 이 구역의 고도제한 완화를 추진하고 있습니다. [cite: original prompt, 8, 9, 11, 12, 23]

* 토지거래 계약에 관한 허가구역: 외국인(외국법인, 단체 포함)이 주택을 취득하는 경우에 한해 토지거래 허가를 받아야 합니다.

건물 노후도

2018년 준공되어 비교적 신축 건물에 해당하므로, 노후 관련 리스크는 낮습니다. [cite: original prompt]

시장가와 감정가의 괴리

제공된 JSON의 과거 거래 사례 가격과 본건의 감정가 사이에 큰 차이가 관찰됩니다. 이는 해당 JSON의 거래 사례가 본건과 유사한 조건(건축 연도, 건물 유형)을 갖추지 못했기 때문으로 판단됩니다. 본건의 감정가는 유사한 조건의 신축 도시형생활주택 시장 시세와 부합하는 수준으로 보입니다. [cite: search result]

7. 종합 의견

본건은 2018년 준공된 비교적 신축인 도시형생활주택으로, 실거주 및 투자 목적으로 고려해볼 만한 가치가 있습니다. 평택시의 지속적인 도시 발전 계획과 서정동 일대의 도시재생 사업은 향후 부동산 가치 상승에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다. 다만, 비행안전구역 지정으로 인한 건축 높이 제한 등 군사 규제가 존재하며, 가축사육 제한구역 지정은 주거 환경 관리에 기여하나 잠재적 축산 관련 시설의 영향을 고려할 필요가 있습니다. 임차인 현황이 미상인 점은 경매 시 반드시 확인해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물: 2018년 준공으로 비교적 최신 상태의 건물을 취득할 수 있습니다.

* 실거주 적합성: 편리한 교통 및 주거 편의시설, 교육 시설 인근에 위치하여 실거주에 적합합니다.

* 지역 개발 잠재력: 평택시의 미래 성장 계획 및 도시재생 사업 추진으로 인한 가치 상승 기대감이 있습니다.

* 명확한 권리관계: 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되므로 권리관계가 명확합니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 211,000,000원입니다. 제공된 JSON의 유사 연식 및 유형의 거래 사례와는 가격 차이가 크나, 본건의 준공 연도(2018년) 및 도시형생활주택으로서의 가치를 고려할 때 감정가는 합리적인 수준으로 판단됩니다. 인근 유사 물건의 시장 가격 및 향후 평택시의 발전 가능성, 그리고 본건의 장단점을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

일반적인 경매 낙찰가율 (70~90%) 및 본건의 특성을 감안할 때, 감정가 대비 85% 수준인 약 179,350,000원 에서 90% 수준인 약 189,900,000원 사이에서 입찰가를 고려하는 것이 합리적일 수 있습니다. 다만, 이는 시장 상황 및 경쟁 입찰자의 판단에 따라 달라질 수 있으므로, 최종 입찰가는 철저한 현장 조사와 함께 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.