나이스옥션 법원경매 안양 2025타경101665 [1] 경기도 안양시 만안구 안양동 714-134 가야에이스10차 3층301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 감동 · 평가일 2025.12.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안양시 만안구 안양동 소재 "안양3동행정복지센터" 남동측 인근에 위치하며, 주변은 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 제반차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 바 교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사스라브지붕 5층 내 제3층 제301호 (사용승인일 : 2020.07.24) 외벽: 석재붙임 마감 및 치장벽돌 마감 등입니다. 창호: 샷시 창호 마감 등입니다.

이용상태

단지형다세대주택으로 이용중입니다.

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 주차장등이 되어있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단지 가장형의 토지로써, '단지형다세대주택' 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

북서측으로 노폭 약 8미터의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1): 도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(성원유치원, 세부사항은 안양과천교육지원청에 문의하시기 바람.)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 교통기타용도지역지구미분류<도로법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역((대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)) 기호(2): 도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(2025-10-13)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(성원유치원, 세부사항은 안양과천교육지원청에 문의하시기 바람.)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 교통기타용도지역지구미분류<도로법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역((대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.))

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

해당사항 없습니다.

물건 비고

주택임차권의 승계인인 주택도시보증공사로부터 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 임대차보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다는 확약서(2026. 6. 15.자)가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

2.1. 사건 개요

사건번호: 안양지원 2025타경101665 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 한OOOOOOO

2.2. 물건 상세

소재지: 경기도 안양시 만안구 안양동 714-134 가야에이스10차 3층301호

용도: 다세대주택

감정가: 280,000,000원

토지면적: 27.31㎡ (약 8.26평)

토지 지분: 27.31㎡ (약 8.26평)

건물면적: 48.13㎡ (약 14.57평)

건물 지분: 48.13㎡ (약 14.57평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

매각준비일: 2026.08.31

사용승인일: 2020.07.24

3. 입지조건

3.1. 주변 환경

본건은 경기도 안양시 만안구 안양동 소재 "안양3동행정복지센터" 남동측 인근에 위치하며, 주변은 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통입니다.

3.2. 교통 및 접근성

본건까지 제반 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 교통상황은 보통입니다. 북서측으로 노폭 약 8미터의 포장도로와 접하고 있습니다.

3.3. 토지 이용 및 개발 계획

본건은 2필지 일단지의 가장형 토지로, '단지형다세대주택' 건부지로 이용 중입니다.

토지이용계획: 도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역(성원유치원), 대기관리권역, 교통기타용도지역지구미분류, 도시교통정비지역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(대상자: 외국인 등. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)

4. 권리분석

4.1. 말소 기준 권리

말소기준 권리는 2025년 12월 12일 접수된 한국주택금융공사의 강제경매개시결정(말소예정)입니다.

4.2. 임차인 현황 및 권리관계

* 임차인: 박세희

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2025-07-24

대항력: 있음

비고: 금액이 미상인 경우 주의 필요 문구가 있으나, 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있습니다.

* 임차인: 이금희

보증금: 269,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2020-10-23

확정일자: 2020-10-08

배당신고일자: 2024-11-06

대항력: 없음

비고: 대항력 없는 임차인으로, 배당받을 권리가 있습니다.

4.3. 인수 및 소멸 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다 (지상권 등 특별한 사항은 확인되지 않음).

주택임차권의 승계인인 주택도시보증공사(HUG)로부터 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 임대차보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다는 확약서(2026. 6. 15.자)가 제출되었습니다. 이는 매수인에게 인수되는 임차보증금이 없음을 의미합니다.

5. 상권분석

5.1. 주변 시세 분석 (매매)

최근 2026년 7월 거래된 인근 다세대주택 매매 사례를 분석한 결과,

1. 2017년 준공, 전용면적 60.84㎡, 5층: 320,000,000원 (약 526만원/㎡)

2. 2017년 준공, 전용면적 60.33㎡, 4층: 285,000,000원 (약 472만원/㎡)

본건은 2020년 준공으로 건축 연도가 더 신축이며, 건물면적 48.13㎡ (약 14.57평)입니다. 인근 시세는 ㎡당 약 472만원에서 526만원 수준으로 형성되어 있습니다. 본건의 감정가는 280,000,000원으로, 면적을 고려할 때 시세 대비 합리적으로 평가되었음을 시사합니다.

5.2. 전월세 시세 동향 (추정)

제공된 정보로는 직접적인 전월세 시세 파악이 어렵습니다. 다만, 유사한 면적의 다세대주택 전세 시세는 ㎡당 약 300만원 내외로 추정해 볼 수 있으나, 정확한 시세는 현장 확인이 필요합니다.

6. 생활정보

6.1. 건물 정보

본 건물은 철근콘크리트 구조 경사슬라브지붕 5층 건물로, 본건은 3층 301호입니다. 2020년 7월 24일에 사용승인되었으며, 외벽은 석재붙임 및 치장벽돌 마감, 창호는 샷시 창호 마감입니다. 기본적인 위생, 급배수, 난방 설비 및 주차장이 갖추어져 있습니다.

6.2. 편의시설 및 생활 환경

본건은 안양3동행정복지센터 인근에 위치하여 행정 편의시설 접근성이 양호합니다. 주변에 주거 밀집 지역과 근린생활시설이 혼재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다. 인근에 학교 등 교육시설이 있어 자녀가 있는 가정의 경우 교육 환경도 고려할 수 있습니다. 주변에 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

7. 잠재적 리스크

7.1. 권리 관련 리스크

주택도시보증공사(HUG)로부터 대항력을 포기하는 확약서가 제출되어 매수인이 부담해야 할 임차보증금은 없는 것으로 판단됩니다. 그러나 확약서의 효력 및 향후 발생할 수 있는 제반 사항에 대한 면밀한 검토가 필요할 수 있습니다.

7.2. 기타 리스크

건물 노후도, 수리 필요성, 주변 시세 변동 등 일반적인 부동산 투자 리스크는 존재합니다.

8. 종합 의견

본건은 2020년에 신축된 비교적 신축 건물로, 안양시 만안구의 주거지역에 위치하고 있습니다. 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호하며, 특히 주택도시보증공사(HUG)와 임차인 간의 확약서로 인해 매수인이 인수해야 할 임차보증금이 없어 권리 관계가 명확한 편입니다. 이러한 이점들은 투자 가치를 높이는 요인입니다.

9. 투자 포인트

* 최신 건축 연도 (2020년)로 하자 보수 비용 절감 기대

* HUG의 임차보증금 반환 채무 포기로 인한 권리 관계 명확성 및 인수 부담 없음

* 안양시 내 주거지역으로 기본적인 생활 인프라 우수

* 향후 지역 개발 가능성 및 시세 상승 잠재력

10. 예상 입찰가

본건의 감정가는 280,000,000원이며, 인근 유사 면적 및 연식의 다세대주택 시세, 그리고 HUG의 임차보증금 인수 부담이 없다는 점을 종합적으로 고려할 때, 265,000,000원을 예상 입찰가로 제시합니다. 이는 감정가 대비 약 94.6% 수준으로, 신축 건물이라는 장점과 명확한 권리 관계를 감안한 보수적인 접근입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.