나이스옥션 법원경매 평택 2025타경43112 [1] 경기도 평택시 동삭동 852 평택센트럴자이3단지 309동 18층1802호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 동삭동 소재 "동삭 초등학교" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 단독 주택, 아파트단지, 근린생활시설, 공원, 학교 등으로 이루어진 지역으로 주위환경 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하고 인근에 노선버스정류장 등이 소재하는 등 일반대중교통 이용편은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 29층 아파트 내 18층 1802호로서(사용승인일:2019.1.25.) 외 벽:외장석 타일붙임 및 몰탈위 페인트칠 등 마감. 내 부:벽지 및 일부 타일 마감 등. 창 호:하이새시창으로 본 건물의 현상 보통임.

이용상태

아파트(방3, 드레스룸, 펜트리, 화장실2, 거실, 식당, 발코니 등)로 이용중임. (건축물현황도 기준)

설비내역

기본적인 급배수 및 위생설비, 승강기, 화재경보설비, 소화전설비, 지역난방에 의한 난방 설비, 지하주차장 설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 평탄한 부정형의 토지로 건부지(아파트)로 이용중임.

인접 도로상태등

아파트 단지 내 도로가 외부 공도와 연결됨.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(동삭2지구), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역), 상대보호구역(동삭중학교), 상대보호구역 (동삭초교), 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 국토부공고 제2025-1058호, 외국인(외국법인,단체포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함).

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

①임대관계 -. ②기 타 현장조사시 이해관계인 부재(무응답) 및 폐문으로 인하여 내부 확인을 못하였으나, 집합 건축물대장 현황도면 및 인근 평가 사례, 현장 조사사항 등을 참작하여 평가하였으므로 참고 하시기 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 평택지원 2025타경43112 (1)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 박OO

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 평택시 동삭동 852 평택센트럴자이3단지 309동 18층 1802호

용도: 아파트

건물 구조: 철근콘크리트구조 평지붕 29층 아파트 내 18층 1802호 (사용승인일: 2019.1.25.)

주요 구성: 방 3, 드레스룸, 펜트리, 화장실 2, 거실, 식당, 발코니 등

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

1.3. 감정가 및 면적 정보

감정가: 452,000,000 원

토지 면적: 51.84㎡ (약 15.68평)

토지 지분: 51.8368㎡ (약 15.68평)

건물 면적: 84.28㎡ (약 25.50평)

건물 지분: 84.2757㎡ (약 25.50평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 경기도 평택시 동삭동 소재 "동삭초등학교" 북동측 인근에 위치합니다.

주변은 단독 주택, 아파트 단지, 근린생활시설, 공원, 학교 등으로 이루어져 있으며, 주위 환경은 보통 수준입니다.

평택센트럴자이 3단지는 총 2,324세대로 구성된 대단지 아파트입니다.

2.2. 교통 여건

차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 일반 대중교통 이용 편의성은 보통입니다.

단지 내 도로가 외부 공공 도로와 연결되어 있습니다.

다만, 아파트 단지로의 진출입 도로에서 출퇴근 시간대 교통 체증 문제가 제기되기도 합니다.

2.3. 도시계획 및 토지이용

* 용도지역: 제2종일반주거지역

* 지구단위계획구역: 동삭2지구

* 도로: 소로3류 (폭 8m 미만), 중로1류 (폭 20m~25m) 접합

* 기타 제한사항:

* 가축사육제한구역 (전부 제한구역)

* 상대보호구역 (동삭중학교, 동삭초교)

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (2025.8.26.~2026.8.25. 국토부 공고 제2025-1058호, 외국인(외국법인, 단체 포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함)

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

* 갑2 (2019-05-27 접수): 소유권 이전 1번 신탁 등기 말소 (애닉스주식회사)

* 갑4 (2020-08-18 접수): 소유권 이전 (김철숙, 매매)

* 을3 (2020-08-18 접수): 근저당권 (우리은행, 309,100,000원) - 말소기준권리

* 을4 (2025-04-29 접수): 근저당권 공동담보목록 (박광훈, 300,000,000원) - 말소 예정

* 갑5 (2025-12-01 접수): 임의경매 (박광훈, 245,000,000원) - 말소 예정

등기부채권 총액: 609,100,000 원 (말소기준권리 + 을4 근저당권)

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 노유정

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2024-11-11

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인은 있으나 보증금 및 차임이 0원이며, 대항력이 없어 말소될 권리에 해당합니다.

3.3. 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다. (지상권 개요는 명시되어 있지 않음)

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

단지 인근에 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

평택센트럴자이 3단지 내에도 목욕탕, 사우나, 수영장, 헬스장, 로봇카페 등의 주민 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다.

4.2. 지역 특성

주변 지역은 주택 및 아파트 단지가 밀집한 주거 지역이며, 공원과 학교 등도 인접해 있어 주거 환경이 양호한 편입니다.

다만, 일부 부동산 정보에서는 교통 측면에서 출퇴근 시간대 교통 체증을 리스크로 언급하고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교육시설

본건 북동측 인근에 동삭초등학교가 위치하며, 동삭중학교도 인근에 있습니다.

이들 학교는 교육환경 보호구역으로 지정되어 있습니다.

평택센트럴자이 단지 내에는 작은도서관 등 교육 관련 커뮤니티 시설도 있습니다.

5.2. 편의시설

단지 내에 다양한 편의시설이 잘 구축되어 있으며, 인근에 마트, 쇼핑몰, 음식점 등도 있어 생활 편의성이 높습니다.

기본적인 급배수 및 위생 설비, 승강기, 화재 경보 설비, 소화전 설비, 지역난방, 지하주차장 설비 등이 갖추어져 있습니다.

5.3. 기타 생활 기반

* 주차: 3단지는 세대당 1.21대의 주차 공간을 확보하고 있습니다.

* 지역난방으로 난방 설비가 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 내부 확인 불가

현장 조사 시 이해관계인 부재 및 폐문으로 인해 내부 확인이 불가하였습니다. 따라서 실제 내부 상태 및 하자 여부는 별도 확인이 필요합니다.

6.2. 토지거래허가구역 (외국인)

해당 토지는 외국인이 주택을 취득하는 경우 토지거래허가구역으로 지정되어 있으므로, 외국인 입찰 시 관련 규정을 반드시 확인해야 합니다 (2026년 8월 25일까지).

6.3. 교통 체증 가능성

일부 자료에서 아파트 단지로의 진출입 도로 이용 시 출퇴근 시간대 교통 체증이 발생할 수 있음을 지적하고 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 평택시 동삭동에 위치한 평택센트럴자이 3단지 내 아파트로, 비교적 신축(2019년 준공)이며 대단지라는 장점을 가지고 있습니다. 주변으로 학교, 공원, 근린생활시설이 잘 갖추어져 있어 주거 환경은 양호한 편입니다.

등기부상 모든 권리는 말소될 예정이므로 인수되는 권리는 없는 것으로 판단됩니다. 임차인의 경우 보증금 및 차임이 0원이고 대항력이 없어 특별한 문제가 없을 것으로 보입니다.

다만, 현장 방문 시 내부 확인이 불가했다는 점과 특정 시간대 교통 체증 가능성은 고려해야 할 사항입니다. 외국인 취득 시 토지거래허가구역이라는 점도 유의해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 신축 대단지 아파트: 2019년 준공으로 비교적 최신 연식의 아파트입니다.

* 우수한 주거 환경: 주변에 학교, 공원 등 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다.

* 말소되는 권리: 인수되는 권리가 없어 권리 분석이 비교적 명확합니다.

* 잘 갖춰진 단지 내 편의시설: 주민들의 만족도를 높일 수 있는 다양한 커뮤니티 시설이 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가는 452,000,000원이며, 토지 및 건물 면적은 각각 약 15.68평, 25.50평입니다.

인수되는 보증금은 0원이므로, 감정가를 기준으로 시장 상황 및 부동산 가치를 고려하여 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

본 건의 예상 입찰가는 452,000,000원 내외로 고려해볼 수 있습니다.

(단, 실제 입찰가는 현장 조사를 통한 내부 상태 확인, 최신 시세 변동, 경매 시장 상황 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.