나이스옥션 법원경매 평택 2025타경43103 [1] 경기도 평택시 팽성읍 송화리 24-11 시동 3층303호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 팽성읍 송화리 '송화초등학교' 서측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 단독주택, 다세대주택 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 3층 건물 중 제3층 제303호로서 외벽: 몰탈위 페인팅 등 마감, 내벽: 벽지 및 타일붙임, 창호: 샷시 창호 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생 급·배수시설, 도시가스설비 등.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 평지로 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북동측으로 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 소로2류(접합), 가축사육제한구역, 비행안전제5구역, 토지거래계약에관한허가구역임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타 없음.

물건 비고

신청채권자 서울보증보험 주식회사는 임차보증금의 우선변제권자로서 배당금을 수령하고 남은 잔여금액에 대한 대항력을 포기하며, 향후 배당금으로 임차보증금을 전액 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다는 대항력 포기서 제출됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 사건번호: 평택지원 2025타경43103 (1)

물건 소재지: 경기도 평택시 팽성읍 송화리 24-11 시동 3층 303호

물건 용도: 다세대주택

감정평가액: 81,000,000원

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산 강제경매

채권자: 서OOOOOOOOOO (서울보증보험 주식회사)

1.1. 입지조건

본 물건은 경기도 평택시 팽성읍 송화리 '송화초등학교' 서측 인근에 위치합니다.

주변은 근린생활시설, 단독주택, 다세대주택 등이 혼재하는 주거 지역입니다.

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용도 보통 수준입니다.

토지이용계획상 제1종일반주거지역이며, 소로2류에 접해 있습니다.

주요 제한사항으로는 가축사육제한구역, 비행안전제5구역, 토지거래계약에 관한 허가구역에 해당됩니다.

1.2. 권리분석

본 경매는 신청 채권자 서울보증보험 주식회사의 강제경매 신청으로 진행됩니다.

등기부상 주요 권리 현황은 다음과 같습니다.

* 소유권 이전: 안지혜, 문진희, 최영수 등의 소유권 이력이 있습니다.

* 주택임차권: 한국토지주택공사가 보증금 87,000,000원, 차임 0원으로 임차 중이었으나, 등기부상 '말소' 처리되었습니다. 전입일자는 2022년 11월 24일, 확정일자는 2022년 11월 4일입니다.

* 압류: 평택세무서장, 국민건강보험공단 등의 압류가 존재했으나, 이는 매각으로 인해 소멸됩니다.

* 강제경매: 본 경매의 선순위 권리인 서울보증보험 주식회사의 강제경매(89,919,862원)가 등기되어 있습니다.

주의사항:

신청 채권자인 서울보증보험 주식회사는 임차보증금의 우선변제권자로서 배당금을 수령하고 남은 잔여금액에 대한 대항력을 포기하였습니다.

또한, 향후 배당금으로 임차보증금을 전액 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다는 대항력 포기서를 제출하였습니다.

이는 매수인이 한국토지주택공사의 임차보증금에 대해 별도로 인수할 부담이 없음을 의미합니다.

등기부채권 총액: 87,000,000원 (한국토지주택공사 보증금액으로 추정)

1.3. 상권분석

물건이 위치한 지역은 근린생활시설, 단독주택, 다세대주택 등이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

학교, 마트, 식당 등 지역 내 소규모 상권이 발달했을 것으로 예상됩니다.

대규모 상업지구와는 거리가 다소 있을 수 있으나, 지역 거주민을 위한 상권은 충분히 형성되어 있을 것으로 보입니다.

1.4. 생활정보

* 주변 교통: 차량 접근 용이하며, 대중교통 버스정류장이 인근에 있어 교통 환경은 보통입니다.

* 교육시설: '송화초등학교'가 인근에 위치하여 통학이 편리합니다.

* 편의시설: 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

* 주거 환경: 주변이 주택가로 이루어져 있어 비교적 조용한 주거 환경을 제공합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 건물 용도 혼선: 건축물대장상 '주택'으로 표기되어 있고, '단독주택'으로 분류된 점과 감정평가서 상 '다세대주택'으로 명시된 점 사이에 불일치가 있습니다. 이는 향후 건물 사용 및 재산권 행사 시 복잡성을 야기할 수 있습니다.

* 비행안전제5구역: 군사시설 보호법에 따른 비행안전구역으로 지정되어 있어, 신축이나 증축 등 건물 관련 행위에 제한이 있을 수 있습니다.

* 토지거래허가구역: 해당 지역은 토지거래계약에 관한 허가구역으로, 거래 시 관할 관청의 허가를 받아야 할 수 있습니다.

* 감정가 대비 임차보증금: 감정평가액(81,000,000원)보다 한국토지주택공사의 임차보증금(87,000,000원)이 높다는 점은 시세가 감정가보다 높게 형성되어 있을 가능성을 시사하나, 권리분석상 인수 부담은 없습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 평택시 팽성읍에 위치한 다세대주택 경매 물건입니다.

권리상 인수할 임차 보증금이 없으며, 선순위 권리도 말소되는 안전한 물건에 해당합니다.

다만, 건축물대장상 용도 및 분류상의 불일치, 비행안전구역 지정, 토지거래허가구역이라는 점은 투자 전반적인 검토가 필요합니다.

주변 시세 대비 감정가가 낮게 책정된 것으로 분석되어, 투자 가치가 있는 물건으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 낙찰 후 부담 없는 권리: 임차인 보증금 인수 부담이 없고, 모든 권리가 매각으로 소멸되어 명도가 용이합니다.

* 시세차익 가능성: 주변 시세 대비 감정가가 낮게 평가된 것으로 보여, 시세차익을 기대할 수 있습니다.

* 소형 투자: 아담한 면적으로 소액 투자가 가능합니다.

1.8. 예상 입찰가

최근 주변 시세 분석 결과, 유사 면적의 다세대 주택 매매가는 평당 약 640만원에서 660만원 수준으로 형성되어 있습니다.

본 물건의 건물 면적은 63.36㎡ (약 19.17평)이므로, 현 시세 기준으로 환산 시 약 124,605,000원 (19.17평 * 6,500,000원/평) 수준의 시장 가치를 예상할 수 있습니다.

본 물건의 감정가는 81,000,000원이며, 채권자 청구 금액은 약 89,919,862원입니다.

임차 보증금 인수 부담이 없고, 권리상 안전한 점, 그리고 주변 시세 대비 낮은 감정가를 고려할 때, 보다 적극적인 입찰이 가능합니다.

다만, 건물 용도 불일치 및 비행안전구역 등의 리스크 요인을 감안하여, 본 물건의 예상 입찰가는 95,000,000원으로 제시합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.