나이스옥션 법원경매 안산 2025타경54015 [1] 경기도 시흥시 월곶동 1002-19 넥스힐 2층202호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 고산 · 평가일 2025.12.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경기도 시흥시 월곶동 소재"월곶역(수인분당선)"서측 인근에 위치하며 주위는 다세대주택, 오피스텔, 숙박시설, 아파트단지 등이 혼셩되어 있음.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하고 인근에 버스정류장 및 지하철역이 소재하여 대중교통사정은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사지붕 6층 중 2층 202호로서(사용승인일:2018.02.26) 외벽:치장벽돌붙임. 내벽:벽지도배 등(탐문사항) 창호:하이새시 창임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.(세부이용상황은 내부구조도 참조)

설비내역

위생 급배수 설비, 도시가스설비, 승강기설비, 개별난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로서 인접도로와 같은 높이의 평탄지이며 다세대주택 및 업무시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북서측으로 폭 20m 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 특정용도제한지구, 중로1류(폭 20m~25m)(보조간선도로)(접함), 가축사육제한구역(전부제한구역), 과밀억제권역. 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등의 주택거래에 한함.)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계:미상임.

물건 비고

주택도시보증공사(양도전:임차권자 이수경)로부터 2026.4.29.자에 '임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 잔존 임대차 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다.'는 내용의 확약서가 제출됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

3.1. 개요

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5.

사건번호: 안산지원 2025타경54015 (1)

소재지: 경기도 시흥시 월곶동 1002-19 넥스힐 2층202호

용도: 연립주택 (건축물현황: 공동주택(도시형생활(단지형)주택), 업무시설)

감정가: 242,000,000원

토지면적: 28.93㎡ (약 8.75평)

건물면적: 65.92㎡ (약 19.94평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

건축물 정보: 2018.02.26 사용승인, 철근콘크리트구조 경사지붕 6층 중 2층 202호.

3.2. 위치 및 주위 환경

4.

5.

위치: 경기도 시흥시 월곶동 소재 "월곶역"(수인분당선) 서측 인근.

주위: 다세대주택, 오피스텔, 숙박시설, 아파트 단지 등이 혼합된 지역.

3.3. 교통 및 도로

4.

5.

교통: 본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철역(수인분당선 월곶역)이 소재하여 대중교통 사정은 양호한 편임.

도로: 북서측으로 폭 20m 포장도로에 접함.

2. 입지조건

3.

4.

2.1. 지역 분석

5.

6.

도시지역, 일반상업지역, 특정용도제한지구, 중로1류(폭 20m~25m)(보조간선도로), 가축사육제한구역, 과밀억제권역.

토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등의 주택거래에 한함)임.

2.2. 생활 편의시설

3.

4.

역세권: 수인분당선 월곶역 인근으로 역 이용이 편리함.

주변 환경: 주거, 상업, 업무, 숙박시설 등이 혼재하여 다양한 편의시설 이용 가능.

3. 권리분석

4.

5.

3.1. 말소기준권리

6.

7.

말소기준권리는 주택도시보증공사의 강제경매개시결정 등기(접수일자: 2025.12.12)입니다.

3.2. 임차인 현황 및 인수되는 권리

3.

4.

임차인: 이수경

보증금: 0원, 차임: 0원

전입일자: 2021-11-30

대항력: 없음

비고: 주택도시보증공사(HUG)와의 확약서 제출로 인해 대항력 및 잔존 임대차 보증금 반환청구권 포기, 임차권등기 말소에 동의함.

임차인: 주택도시보증공사(임차권자 이수경 승계인)

보증금: 260,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업자등록일): 2021-11-30

확정일자: 2021-10-07

대항력: 없음

비고: HUG로부터 양도전 확약서 제출로 인해 대항력 포기.

인수 보증금 합계: 0원 (모든 임차권은 말소될 것으로 예상됨)

3.3. 등기부 요약

4.

5.

을1 (주택임차권, 이수경, 260,000,000원): 말소 예정.

갑10 (강제경매, 주택도시보증공사): 말소기준권리.

경매로 인해 위 말소기준권리보다 후순위 권리는 모두 소멸됩니다.

3.4. 특이사항

4.

5.

HUG 인수조건 변경 관련 확약서 제출: 임차권자 이수경이 보증금 우선변제권만 주장하고 대항력 및 잔존 보증금 반환 청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의함.

4. 상권분석

5.

6.

4.1. 주변 시세

7.

8.

최근 매매 사례 분석 (JSON 데이터 기반):

* 광양프런티어빌 (연립, 19.16㎡): 2023.11.30 거래가 6,400만원, 2026.05.07 거래가 4,000만원.

* 에이스타워 (다세대, 73.34㎡): 2026.02.23 거래가 20,000만원.

본건(넥스힐, 65.92㎡, 2018년 준공)은 에이스타워(2017년 준공)와 유사한 연식으로, 에이스타워의 시세(약 272.7만원/㎡)를 적용 시 본건 시세는 약 18,000만원 수준으로 추정됨.

4.2. 지역 특성

3.

4.

월곶역을 중심으로 주거, 상업, 업무, 숙박시설이 복합적으로 발달한 지역.

역세권 프리미엄 및 인근 개발 계획에 따라 향후 가치 상승 잠재력 보유.

5. 생활정보

6.

7.

5.1. 주거 환경

8.

9.

수인분당선 월곶역 역세권에 위치하여 서울 및 수도권 접근성 우수.

인근에 편의시설, 상업시설, 병원 등이 밀집하여 생활 편의성이 높음.

주변에 다세대주택, 오피스텔, 아파트 단지가 혼재되어 있음.

5.2. 기타 정보

3.

4.

건축물대장상 용도는 공동주택(도시형생활(단지형)주택), 업무시설이나, 본건은 공동주택(연립주택)으로 이용 중임.

개별난방, 도시가스, 위생/급배수, 승강기 설비 갖춤.

6. 잠재적 리스크

7.

8.

6.1. 권리관계 관련

9.

10.

HUG와의 확약서 내용상 문제가 없을 것으로 판단되나, 만약의 경우를 대비한 법률 검토 필요.

6.2. 지역적 요인

3.

4.

주거, 상업, 숙박시설이 혼재된 지역 특성상 소음, 통행량 증가 등 일부 생활 불편이 발생할 수 있음. (특정 혐오시설은 발견되지 않음)

6.3. 토지이용계획상 제한

4.

5.

특정용도제한지구, 가축사육제한구역, 과밀억제권역, 외국인 주택거래 허가구역 등 일부 규제 사항이 있을 수 있음.

7. 종합 의견

8.

9.

본 물건은 월곶역 역세권에 위치한 연립주택으로, 경매 특성상 시세 대비 합리적인 가격으로 취득할 기회가 있습니다.

선순위 임차권 관련하여 HUG와 체결된 확약서가 제출되어 있어, 낙찰자가 인수해야 할 권리 부담은 없는 것으로 분석됩니다.

주변 시세 및 건물 연식 등을 고려할 때, 적정 가격으로 입찰 시 시세 차익을 기대해 볼 수 있습니다.

8. 투자 포인트

9.

10.

8.1. 역세권 입지

3.

4.

수인분당선 월곶역 도보 이용 가능한 위치.

8.2. 권리관계 명확화

4.

5.

HUG 관련 임차권 문제가 확약서로 해결되어 인수 부담 없음.

8.3. 실거주 및 투자 가치

6.

7.

20평형대(65.92㎡)로 실거주에 적합하며, 역세권이라는 장점으로 투자 가치 보유.

9. 예상 입찰가

10.

11.

9.1. 감정가 및 시세 분석

12.

13.

감정가: 242,000,000원

주변 시세 (추정): 약 180,000,000원 ~ 200,000,000원 (에이스타워 73.34㎡ 매매가 20,000만원 기준)

9.2. 적정 입찰가 산정

3.

4.

본 건은 감정가가 시세 대비 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다.

안정적인 낙찰과 시세 차익 확보를 위해 시세 범위 내에서 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

인수되는 보증금은 0원이므로, 해당 금액을 제외할 필요는 없습니다.

예상 입찰가 범위: 185,000,000원 ~ 195,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.