나이스옥션 법원경매 부천 2025타경35267 [1] 경기도 김포시 양촌읍 양곡리 388-30 라움힐스앤테라스 3층301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 김포시 양촌읍 양곡리 소재 '양곡초등학교' 남측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독(다가구)주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상5층 건물로서, 외벽 : 벽돌붙임 등 마감, 창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급·배수 설비, 난방 설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

3필 일단의 사다리형 토지로서 다세대주택의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

토지의 서측으로 폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

양곡리 388-30, -31, -32 공히 : 도시지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(양곡초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(한울유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 하수처리구역(양곡처리분구)<하수도법>, 토지거래계약에관한허가구역((대상자:외국인등 용도:단독다가구아파트연립다세대.지정기간:25.8.26.~26.8.25.)토지정보과문의),도시관리계획 입안중, <추가기재>본증명은간혹전산오류로인하여사실과다를수있으니인허가나토지거래전등지역지구등의편입여부를반드시관계부서에확인받으시기바랍니다.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 기본정보

* 사건번호: 부천지원 2025타경35267 (1)

* 소재지: 경기도 김포시 양촌읍 양곡리 388-30 라움힐스앤테라스 3층301호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 166,000,000원

* 토지 면적: 26.75㎡ (약 8.09평)

* 토지 지분: 26.753㎡ (약 8.09평)

* 건물 면적: 37.34㎡ (약 11.30평)

* 건물 지분: 37.345㎡ (약 11.30평)

* 건축년도: 2018년 11월 (사용승인일 기준)

* 경매 구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사

2. 입지조건

입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 경기도 김포시 양촌읍 양곡리 소재 '양곡초등학교' 남측 인근에 위치하며, 주변은 다세대주택, 단독(다가구)주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주위 환경은 보통 수준임.

* 교통상황: 본건까지 차량의 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편임. 전반적인 교통 상황은 보통임.

* 인접 도로상태: 토지의 서측으로 폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접해 있음.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본건 토지는 도시지역, 제1종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 상대보호구역(양곡초등학교, 한울유치원), 성장관리권역, 하수처리구역으로 지정되어 있음. 또한, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등 용도:단독다가구아파트연립다세대. 지정기간:25.8.26.~26.8.25.)에 포함되어 있으나, 도시관리계획 입안 중인 지역으로 관련 사항은 관계 부서 확인이 필요함.

3. 권리분석

권리분석

* 말소기준권리: 주택도시보증공사 가압류 (갑5, 2022-12-13)

* 매각으로 소멸되는 권리:

을구 3번 주택임차권 (김예은)

갑5번 가압류 (주택도시보증공사)

갑6번 압류 (평택세무서장)

갑7번 압류 (김포시)

갑8번 강제경매 (주택도시보증공사)

갑9번 압류 (동화성세무서장)

(이 외 등기된 권리들은 모두 말소기준권리보다 후순위이거나 매각으로 소멸 대상임)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음 (을구 3번 주택임차권은 HUG의 말소동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸됨)

* 인수되는 보증금: 0원

* 임차인 현황:

* 임차인: 권

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2025-11-06

대항력: 없음

비고:

* 임차인: 주택도시보증공사( )

보증금: 156,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-06-13

확정일자: 2022-05-16

대항력: 없음

비고: HUG 인수조건 변경 관련

4. 상권분석

상권분석

* 주변 지역 특성: 본건은 아파트 단지보다는 다세대주택, 단독주택이 밀집한 지역에 위치하며, 인근에 양곡초등학교, 한울유치원 등이 있어 주거 기능이 우선시되는 지역임.

* 근린생활시설: 주변으로 소규모 상가들이 분포하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능함.

5. 생활정보

생활정보

* 교육시설: 양곡초등학교, 한울유치원 등이 인근에 위치하여 자녀 교육 환경이 양호한 편임.

* 편의시설: 단지 인근 마트, 병원, 은행 등 근린생활시설 이용이 가능하며, 생활 편의성은 보통 수준임.

* 주거 환경: 조용하고 안정된 주거 환경을 제공하며, 다세대주택 밀집 지역 특유의 공동체 형성이 가능할 수 있음.

6. 잠재적 리스크

잠재적 리스크

* HUG 인수조건 변경: HUG(주택도시보증공사)의 인수조건 변경 사항이 특이사항으로 기재되어 있어, 계약 진행 시 HUG의 관련 규정 및 절차를 면밀히 확인할 필요가 있음.

* 토지이용계획 관련: 도시관리계획 입안 중인 지역으로 향후 용도지역 변경 등 도시계획 변화 가능성이 존재함. 이로 인해 부동산 가치 변동 가능성이 있으니, 지속적인 모니터링이 필요함.

* 공시지가 및 관련 법규: 토지거래허가구역 지정 기간(25.8.26.~26.8.25.) 내에서 특정 조건(외국인 등, 단독다가구아파트연립다세대)에 해당될 경우 허가를 받아야 함.

7. 종합 의견

종합 의견

본 물건은 경기도 김포시 양촌읍에 위치한 다세대주택으로, 비교적 안정적인 주거 환경과 양호한 교육 접근성을 갖추고 있습니다. 감정가는 1억 6천 6백만원으로 책정되었으며, 최근 주변 시세는 1억 4천만원대에서 1억 7천만원대(더 큰 면적 기준)로 형성되어 있습니다. 권리 분석상 인수할 만한 부담되는 권리나 보증금은 없는 것으로 파악됩니다. HUG 인수조건 변경, 도시관리계획 입안 중이라는 점은 주의가 필요하나, 이러한 사항들을 고려하여 합리적인 가격에 취득한다면 잠재적 가치를 기대할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

투자 포인트

* 소형 면적의 다세대주택: 37.34㎡ (약 11.30평)의 실용적인 면적으로, 1인 가구나 소규모 가구의 주거 또는 임대 수익형으로 적합할 수 있습니다.

* 권리 관계의 명확성: 인수되는 권리 및 보증금이 없어 명확한 권리 승계가 가능합니다.

* 주변 개발 잠재력: 도시관리계획 입안 중인 지역으로, 향후 개발에 따른 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

* 양촌읍의 주거 수요: 김포시 내에서도 지속적으로 주거 수요가 있는 지역 중 하나로, 안정적인 임대 수익 창출 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가

최근 인근 지역 유사 면적 다세대주택의 매매 시세(약 1억 4천만원 ~ 1억 7천만원 범위, 더 넓은 면적 기준) 및 본건의 감정가(1억 6천 6백만원)를 종합적으로 고려할 때, 본건은 약 37.34㎡ 면적임을 감안하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다. 권리상 인수 부담이 없는 점을 고려하여, 본 물건의 예상 입찰가는 145,000,000원으로 제안합니다. (이는 참고용이며, 실제 입찰 시에는 최신 시세 및 현장 상황을 충분히 반영하여 결정하시기 바랍니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.