나이스옥션 법원경매 부천 2025타경35261 [1] 경기도 김포시 풍무동 864 테라스테이 2층206호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 김포시 풍무동 소재 "신풍초등학교" 서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 공동주택, 업무시설 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있는 지대임.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하고, 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 전반적인 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 건물내 제2층 제206호로서, 외벽: 외장석재 마감 등. 창호: 샷시창임.

이용상태

"오피스텔"로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형에 가까운 토지로서, "업무시설 및 근린생활시설"의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측 및 동측으로 광대로 및 소로의 포장도로가 각각 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역(2014-08-27), 고도지구(공항고도제한해발 112.86m~371.43m 미만), 제1종지구단위계획구역(풍무2), 대로2류(폭 30m~35m)(저촉), 소로1류(폭 10m~12m)(2014-08-27)(접함), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 진입표면구역<공항시설법>, 상대보호구역(김포신풍초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 하수처리구역(풍무처리분구)<하수도법>, 토지거래계약에 관한 허가구역((대상자: 외국인등 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 25.8.26. ~ 26.8.25.) 토지정보과 문의)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

①본건은 등기사항전부증명서에 대지권이 등재되지 않은 상태임. ②본건의 등기사항전부증명서에는 주택임차권이 등재되어 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 소재지 정보

사건번호: 부천지원 2025타경35261 (1)

소재지: 경기도 김포시 풍무동 864 테라스테이 2층206호

신축 도로명: 경기도 김포시 풍무로 196

용도: 오피스텔

건물명: 테라스테이

준공년도: 2019년

총세대수: 171세대

1.2. 매각 대상 물건

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

건물면적: 17.71㎡ (약 5.35평)

토지면적: 955.40㎡ (약 289.00평)

토지지분: 0㎡

건물지분: 17.71㎡

1.3. 경제적 가치

감정가: 128,000,000원

채권자: 주택도시보증공사 (강제경매 채권자)

경매구분: 부동산강제경매

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 경기도 김포시 풍무동 소재 "신풍초등학교" 서측 인근에 위치하며, 주변은 단독주택, 공동주택, 업무시설 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역임.

2.2. 교통 및 도로

차량 출입이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 보통 수준임.

본건 서측 및 동측으로 광대로 및 소로의 포장도로가 개설되어 있어 차량 접근성이 양호함.

2.3. 토지이용계획 및 제한사항

도시지역, 준주거지역, 고도지구(공항고도제한), 제1종지구단위계획구역, 대로/소로 접합, 가축사육제한구역, 장애물/진입표면구역, 상대보호구역(김포신풍초등학교), 성장관리권역, 하수처리구역, 토지거래계약 허가구역에 해당함.

2.4. 주변시설

* 교육시설: 김포신풍초등학교 인근에 위치

* 혐오시설: 현재 파악된 정보상 특별한 혐오시설은 감지되지 않음. (추가적인 현장 조사가 필요할 수 있음)

3. 권리분석

3.1. 매각으로 소멸되지 않는 권리

을구 순위 1번 주택임차권등기(안혜진)는 매각으로 소멸되지 않을 수 있으나, 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출되어 인수되지 않을 가능성이 높음.

3.2. 임차인 현황

본건에는 주택도시보증공사(HUG)와 관련된 임차 내역이 확인되며, 권리분석상 인수되는 보증금은 없는 것으로 파악됨.

* 임차인: 주택도시보증공사 (안 )

* 보증금: 100,000,000원 (초기) / 105,000,000원 (증액분 포함)

* 차임: 0원

* 전입/사업자 등록일: 2020-05-21

* 확정일자: 2020-05-21 / 2022-06-10 (증액분)

* 배당신고일자: 2023-07-19

* 대항력: 없음

* 비고: 1차 보증금 증액분 5,000,000원

3.3. 등기부 요약 및 말소기준권리

등기부채권 총액: 1,310,000,000원

말소기준권리: 수원시 압류 (갑4, 2025-10-13 접수)

주요 권리 내역:

* 소유권보존 (갑1, 2019-07-04)

* 주택임차권 (을1, 안 , 2020-05-21 전입, 2023-07-19 말소) - 권리금액 1,100,000,000원

* 강제경매 (갑5, 주택도시보증공사, 2025-12-08 말소) - 권리금액 105,000,000원

* 가압류 (갑6, 주택도시보증공사, 2025-12-18 말소) - 권리금액 210,000,000원

3.4. 인수 보증금

인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

4.1. 건물 내 및 주변 상업시설

본건이 위치한 "테라스테이" 건물은 업무시설 및 제2종근린생활시설로 이용 중에 있으며, 총 171호실의 오피스텔 및 상가로 구성되어 있음.

주변 지역 또한 업무시설 및 근린생활시설이 형성되어 있어 관련 업종의 사업체 입점에 적합한 환경임.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

단지 인근에 신풍초등학교 등 교육시설이 위치하며, 주변 상업지역의 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능함.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대지권 미등기

등기사항전부증명서 상에 대지권이 등재되지 않은 상태로, 추후 대지권 확보 및 관련 절차 진행 시 추가적인 비용이나 시간이 소요될 수 있음.

6.2. 주택임차권 관련 사항

을구 순위 1번 주택임차권등기(안혜진)가 존재하나, 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서 제출로 인해 매각으로 소멸될 가능성이 높음. 그러나 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 명시된 점은 잠재적 리스크로 고려해야 하며, 인수 보증금이 0원이라도 명도 등에서 추가적인 분쟁의 소지가 있을 수 있음.

6.3. HUG 인수조건 변경

특이사항에 "HUG 인수조건 변경"이 언급되어 있어, 경매 진행 과정이나 낙찰 후 HUG 관련 조건 변경으로 인한 영향이 있을 수 있음.

7. 종합 의견

본건은 경기도 김포시 풍무동에 위치한 오피스텔로, 신축년도(2019년)가 비교적 최신이며, 인근에 초등학교와 상업시설이 있어 기본적인 생활 환경은 갖추고 있음.

교통 접근성은 보통 수준이며, 도시지역 내 준주거지역에 위치하여 향후 지역 개발 가능성도 예상됨.

다만, 대지권 미등기 및 주택임차권 등기 관련 불확실성은 잠재적 리스크 요인으로 고려해야 함.

권리분석상 인수되는 보증금은 없는 것으로 파악되었으나, 임차권 등기의 말소 동의 확약서 제출 여부와 그 효력을 명확히 확인하는 것이 중요함.

8. 투자 포인트

* 비교적 최신식 건물(2019년 준공)

* 소형 오피스텔로 소액 투자 가능

* 주변 개발 가능성 및 상업시설 밀집 지역

9. 예상 입찰가

현재까지 파악된 최근 매매 사례는 130,000,000원으로, 감정가는 128,000,000원임.

특히, 인수해야 할 보증금이 0원으로 파악되었으므로, 본건의 낙찰가는 실질적인 구매 비용으로 간주될 수 있음.

권리분석상의 불확실성(대지권 미등기, 임차권 말소 동의 확약서 효력 등)을 감안할 때, 감정가 수준 이하 또는 최근 매매가 수준에서 보수적으로 접근하는 것이 합리적임.

따라서, 예상 입찰가는 120,000,000원 ~ 128,000,000원을 권장하며, 현장 조사 및 권리관계 최종 확인 후 최종 입찰가를 결정해야 함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.