나이스옥션 법원경매 수원 2025타경58916 [1] 경기도 용인시 수지구 신봉동 642-8 광교산 포레스타 102동 2층202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미주 · 평가일 2025.12.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 용인시 수지구 신봉동 소재 "신봉동성당" 남서측 인근에 위치하며 주위는 단 지형 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서 제반환경은 보통임.

교통상황

본건동까지 차량접근가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반교통상황은 보통 시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층/지상4층 건물내 제2층 제202호 로서, 외벽:벽돌치장 및 몰탈위페인팅 마감등. 내벽:벅지도배,타일붙임마감등. 창호:샷시창호마감등임.

이용상태

다세대주택(집합건축물현황도면상 방3,주방/거실,욕실2, 드레스룸, 발코니 등의 구조임)으 로 이용중임. ※내부구조 및 상태등은 재확인이 요구됨.

설비내역

기본적인 위생급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 소방설비, 주차장시설 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

남하향완경사지를 자체지반 평탄하게 조성한 사다리형의 토지로서 다세대주택 건부지로 이 용중임.

인접 도로상태등

동측으로 폭 약6미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 자연녹지지역, 자연취락지구, 성장관리계획구역(주거형), 가축사육제한구역, 상 대보호구역, 성장관리권역, 중점경관관리구역, 토지거래계약에관한허가구역(기간:25.10.20 ~26.12.31. 용도:아파트 등(연립주택이 혼재되어 있는 아파트 포함), 국토부 제2025-1219호 ), 토지거래계약에관한허가구역(기간:25.8.26.~26.8.25. 대상:외국인등/용도:단독주택 다가 구 연립 다세대 아파트(국토부 제2025-1058호))임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1.임대관계는 미상임. 2."감정평가액의 산출근거 및 결정의견" Ⅰ-6 기타 참고사항 및 유의사항 참조.

물건 비고

신청채권과 임차권등기 채권은 동일함. 신청채권자가 우선변제권만 주장하고 대항력 포기와 임차권말소에 동의한다는 인수조건변경 확약서가 2026. 1. 30.자에 제출됨에 따라 신청채권자가 배당받지 못하는 잔존 임대차보증금에 대해 매수인은 인수하지 않음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 수원지방법원 2025타경58916 (1) 사건번호로 진행되는 부동산 강제경매 물건입니다.

소재지는 경기도 용인시 수지구 신봉동 642-8번지, 광교산 포레스타 102동 2층 202호입니다.

본 물건은 다세대주택이며, 감정평가액은 382,000,000원입니다.

토지 면적은 64.94㎡ (약 19.65평)이며, 건물 면적은 53.40㎡ (약 16.15평)입니다.

매각 대상은 토지와 건물이 일괄 매각되는 건입니다.

채권자는 주택도시보증공사(HUG)이며, 본 물건은 HUG 인수조건 변경, 선순위 임차권 등의 특이사항이 있습니다.

건물은 2017년에 건축된 철근콘크리트구조의 다세대주택으로, 전용면적 약 16.15평입니다.

1.1. 입지조건

본건은 경기도 용인시 수지구 신봉동 소재 "신봉동성당" 남서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변으로는 단지형 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하여 주거 환경을 이루고 있으며, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 가능한 것으로 평가됩니다.

동측으로는 폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접하고 있습니다.

토지는 남하향의 완경사지를 자체 지반 평탄하게 조성한 사다리형 토지로서, 다세대주택의 건부지로 이용 중입니다.

토지이용계획상으로는 도시지역, 자연녹지지역, 자연취락지구, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 성장관리권역, 중점경관관리구역으로 지정되어 있으며, 토지거래계약에 관한 허가구역(기간: 25.10.20 ~ 26.12.31 및 25.8.26.~26.8.25.)에 해당합니다.

1.2. 권리분석

본 물건은 부동산 강제경매로 진행됩니다.

말소기준권리는 2021년 5월 4일에 접수된 조중헌 근저당권 (을4)이며, 이보다 선순위인 권리가 없어 매각으로 인해 대부분의 권리가 소멸될 예정입니다.

등기부등본 요약 정보에 따르면, 소유권 보존 등기 (갑1) 및 공유자 전원 지분 이전 (갑2, 윤승구) 등이 확인됩니다.

압류 및 가압류 권리 (국민건강보험공단, 서민금융진흥원, 용인시)는 모두 말소 예정입니다.

가장 중요한 권리관계로는 주택도시보증공사(HUG)와 관련된 임차권입니다.

해당 임차인(김구영)은 보증금 328,000,000원, 전입일자 2021년 1월 29일, 확정일자 2020년 11월 19일로 배당 신고하였으나, 대항력은 없는 것으로 분석됩니다.

특히, '특이사항' 및 '물건명세서 참고사항'에 따르면, 신청채권자(주택도시보증공사)와 임차권등기 채권이 동일하며, 신청채권자가 우선변제권만 주장하고 대항력 포기 및 임차권 말소에 동의한다는 확약서(2026. 1. 30.자 제출)가 제출되었습니다.

이에 따라 신청채권자가 배당받지 못하는 잔존 임대차보증금에 대해 매수인은 인수하지 않습니다.

따라서, 본 건의 인수 보증금 합계는 0원입니다.

집합건물 등기부 요약상 주택임차권(을5, 김구영)도 말소 예정으로 표기되어 있습니다.

1.3. 상권분석

주변의 최근 매매 정보를 분석한 결과, 동일 건물 또는 인근 단지의 다세대주택 거래 사례가 존재합니다.

"웰스톤시티앤웰스톤애비뉴"(신봉동 925번지, 2015년식)의 경우, 20.84㎡ (약 6.3평) 면적이 2026년 6월과 7월에 각각 9,500만원(95,000,000원)에 거래되었습니다. 이를 평당가로 환산하면 약 1,500만원/평 또는 455만원/㎡ 수준입니다.

"벨몽테"(신봉동 703-3번지, 2017년식)의 경우, 81.7915㎡ (약 24.7평) 면적이 2026년 6월 15일에 51,700만원(517,000,000원)에 거래되었습니다. 이는 평당가 약 2,077만원/평 또는 632만원/㎡ 수준입니다.

본 건의 면적은 53.40㎡ (약 16.15평)입니다.

"웰스톤시티앤웰스톤애비뉴"의 평당가를 적용 시 약 2.43억원(53.40㎡ * 455만원/㎡) 수준의 시세를 추정해 볼 수 있으나, 이는 매우 작은 면적의 거래 사례이므로 직접적인 비교에는 한계가 있습니다.

"벨몽테"의 평당가를 적용 시 약 3.38억원(53.40㎡ * 632만원/㎡) 수준의 시세가 추정됩니다.

본 건의 감정가 382,000,000원은 "벨몽테" 사례의 평당가를 적용한 추정 시세와 유사하거나 다소 높은 수준입니다.

따라서, 주변 시세 대비 감정가가 과도하게 높지는 않다고 판단됩니다.

1.4. 생활정보

주변에는 근린생활시설이 소재하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

"신봉동성당" 남서측 인근이라는 점으로 미루어 보아, 주거 지역으로서 필요한 교육 시설(초, 중, 고등학교) 또한 일정 거리 내에 존재할 것으로 예상됩니다.

차량 접근이 편리하고 인근에 버스정류장이 있어 교통 이용도 비교적 편리한 환경입니다.

주위가 다세대주택 및 단독주택 밀집 지역이므로 조용하고 안정적인 주거 환경을 기대할 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

HUG 인수조건 변경으로 인한 잔존 임대차보증금 미인수 조건은 매수자에게 유리하나, 만일 HUG의 배당이 채권액 전액을 만족시키지 못할 경우 발생할 수 있는 법적 분쟁의 여지는 없는지 최종적으로 확인이 필요합니다. (다만, 제출된 확약서로 볼 때 매수인이 인수할 보증금은 0원으로 명시되어 있습니다.)

건물 내부 구조 및 상태 등은 재확인이 요구되므로, 현장 방문 시 꼼꼼한 확인이 필요합니다.

토지이용계획상 자연녹지지역, 성장관리구역, 토지거래계약 허가구역 등에 해당하므로, 향후 건축 행위나 용도 변경 시 제한 사항이 있을 수 있습니다.

임대차 관계는 미상으로, HUG 외 다른 임대차 관계가 존재할 가능성에 대한 확인이 필요할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 용인시 수지구 신봉동에 위치한 다세대주택 경매 건으로, 권리 관계가 비교적 명확하고 생활 편의시설 및 교통 환경이 양호한 편입니다.

특히, HUG와의 임대차 관련하여 매수인이 인수해야 할 보증금이 0원으로 명시되어 있어 권리상 부담이 적다는 점은 큰 장점입니다.

다만, 감정가가 주변 시세와 비교 시 높은 편에 속할 수 있어, 입찰 시 신중한 가격 책정이 필요합니다.

건물 내부 상태 및 실제 임대차 관계에 대한 추가적인 현장 확인이 필수적입니다.

1.7. 투자 포인트

HUG 보증금 미인수: 매수인이 부담해야 할 임대차 보증금이 없어 권리 분석상 매우 안전한 물건입니다.

주거 선호 지역: 용인시 수지구는 지속적인 주거 수요가 있는 지역으로, 안정적인 거주 또는 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

시세 대비 합리적인 감정가: 주변 유사 물건의 거래 사례를 고려할 때, 감정가가 시세 대비 크게 높지 않아 낙찰 후 시세 차익을 기대할 수 있습니다. (다만, 매각 경쟁률에 따라 달라질 수 있습니다.)

1.8. 예상 입찰가

감정가: 382,000,000원

주변 시세 분석 결과, 유사 면적대의 경우 3.0억원 ~ 3.4억원 범위의 시세가 추정됩니다.

본 건은 권리관계가 명확하고 인수되는 보증금이 없다는 점에서 긍정적인 평가를 받습니다.

통상적으로 감정가의 70~90% 수준에서 낙찰되는 점을 고려하되, 본 건의 경우 권리관계의 명확성을 감안하여 보수적으로 감정가의 80% 수준에서 접근하는 것이 합리적이라고 판단됩니다.

따라서, 본 건의 예상 입찰가는 약 305,600,000원 (감정가의 80%) 에서 343,800,000원 (감정가의 90%) 사이에서 결정하는 것이 좋겠습니다.

본 물건에 대한 적극적인 참여를 고려하신다면, 330,000,000원 내외의 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

최종 입찰가는 현장 방문을 통한 건물 상태 확인 및 본인의 투자 성향에 따라 조정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.