나이스옥션 법원경매 수원 2025타경59072 [1] 경기도 화성시 남양읍 남양리 2320-4 센트럴큐브시티 3층311호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 남양읍 남양리 소재 "화성시청" 서측 인근에 위치하는 "센트럴큐브시티" 제3층 제311호로서, 주변은 상가건물, 아파트, 관공서, 공원 등이 혼재한 노선상가지대임.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하며, 대중교통 등의 제반교통사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트평지붕 17층 건물 중 제3층 제311호로서, (사용승인일 : 2020.04.29) - 외벽 : 석재붙임 마감 등, - 내벽 : 모르타르 위 페인팅마감 및 내부 인테리어 마감 등, - 창호 : 샤시 창호 등임.

이용상태

대상물건은 공부상 오피스텔로서 현장조사시 폐문부재로 인하여 내부구조는 확인하지 못하였으며, 건축물대장 도면 및 인근 유사호 탐문조사에 의해 오피스텔(방1, 거실1, 욕실1 등)으로 이용 중인 것으로 확인하였음.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 옥내소화전설비, 화재 탐지.경보설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

정방형의 토지를 "근린생활시설 및 업무시설(오피스텔)" 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 토지 남동측으로 폭 약25미터 내외의 포장도로에 접하며, 북서측으로 폭 약 12미터의 이면도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역, 대로1류(폭 35m~40m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(화성오산교육지원청 문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(지정기간:25.8.26.~26.8.25./허가대상자:외국인 등/허가대상용도:단독·다가구·연립·다세대주택,아파트).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

주택도시보증공사(양도전:임차인 정석환)로부터 2026.06.01.자에 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기말소에 동의한다.’는 내용의 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

물건 기본정보

2. 1.

사건번호: 수원지방법원 2025타경59072 (1)

2. 2.

소재지: 경기도 화성시 남양읍 남양리 2320-4 센트럴큐브시티 3층311호

2. 3.

용도: 오피스텔

2. 4.

감정가: 86,000,000원

2. 5.

토지면적: 3.88㎡ (약 1.17평)

2. 6.

건물면적: 20.85㎡ (약 6.31평)

2. 7.

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 8.

경매구분: 부동산강제경매

2. 9.

채권자: 주택도시보증공사

2. 10.

건물 정보:

* 준공일자: 2020년 4월 29일

* 총 층수: 17층

* 해당 층수: 3층

1.1. 입지조건

2.

입지조건

2. 1.

위치 및 주변 환경:

본건은 경기도 화성시 남양읍 남양리 소재 "화성시청" 서측 인근에 위치하며, 주변은 상가건물, 아파트, 관공서, 공원 등이 혼재한 노선상가지대입니다.

2. 2.

교통 상황:

차량 출입이 가능하며, 대중교통 이용이 편리합니다. 본건 토지는 남동측으로 폭 약 25미터의 포장도로에 접하고, 북서측으로는 폭 약 12미터의 이면도로에 접해 있습니다.

2. 3.

토지 이용 계획 및 제한 상태:

도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역에 해당하며, 대로1류(폭 35m~40m), 중로2류(폭 15m~20m)에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 성장관리권역으로 지정되어 있습니다. 특히, 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으나, 이는 외국인 등 및 특정 주택 용도에 해당하므로 오피스텔 용도로의 직접적인 영향은 제한적일 수 있습니다.

2. 4.

혐오시설 여부:

주변 지역에 대한 조사 결과, 부동산 가치에 부정적인 영향을 미칠 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.2. 권리분석

2.

권리분석

2. 1.

말소기준권리:

본 건의 말소기준권리는 2024년 2월 21일 접수된 나눔파트너스대부의 가압류(채권금액: 55,853,360원)입니다.

2. 2.

등기부 현황:

* 소유권 보존: 주식회사태룡건설 (2020.05.11)

* 소유권 이전: 김경희 (2021.03.04, 매매)

* 주택임차권: 정석환 (2024.06.14 등기, 2022.05.06 전입, 2022.04.13 확정, 보증금 105,000,000원) - 말소 예정

* 가압류: 나눔파트너스대부 (2024.02.21) - 말소 예정

* 압류: 화성시 (2025.08.11) - 말소 예정

* 강제경매: 주택도시보증공사 (2025.11.27, 채권금액: 111,291,360원) - 말소 예정

* 총 등기부채권액: 160,853,360원

2. 3.

임차인 정보:

* 임차인: 정 (주택도시보증공사 양도 전)

* 보증금: 105,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 5월 6일

* 확정일자: 2022년 4월 13일

* 대항력: 없음 (주택도시보증공사로부터 '임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기말소에 동의한다'는 내용의 확약서 제출됨)

* 비고: HUG 인수조건 변경

2. 4.

인수되는 권리:

말소기준권리 이하 모든 권리는 매각으로 인해 소멸되므로, 낙찰자가 인수하는 부담은 없습니다. 특히, 임차인의 대항력이 없어 보증금 인수 위험은 없는 것으로 판단됩니다.

1.3. 상권분석

2.

상권분석

2. 1.

건물 정보:

본 물건은 "센트럴큐브시티"라는 오피스텔 건물로, 2020년 4월 29일에 사용승인이 완료된 건물입니다. 총 17층 규모이며, 본 건은 3층에 위치합니다. 철근콘크리트구조로 건축되었습니다.

2. 2.

이용 현황:

공부상 용도는 오피스텔이며, 현장 조사 시 폐문부재로 내부 확인은 어려웠으나 건축물대장 도면 및 유사 호실 탐문 조사 결과, 내부 구조는 방 1개, 거실 1개, 욕실 1개 등으로 이용 중인 것으로 추정됩니다.

2. 3.

최근 실거래가 분석:

제공된 최근 매매 정보 분석 결과, 동일 건물 내 유사 면적의 오피스텔 거래가는 다음과 같습니다.

* 24.89㎡: 2026년 4월 19일 거래, 103,000,000원 (약 413.8만원/㎡)

* 22.99㎡: 2026년 5월 7일 거래, 95,000,000원 (약 413.2만원/㎡)

* 22.99㎡: 2026년 5월 7일 거래, 95,000,000원 (약 413.2만원/㎡)

이를 바탕으로 본건(20.85㎡)의 시세를 추정하면 약 86,170,000원으로, 감정가(86,000,000원)와 유사한 수준입니다.

1.4. 생활정보

2.

생활정보

2. 1.

주변 편의시설:

"화성시청" 인근에 위치하여 행정 편의성이 높습니다. 또한, 주변에 상가, 공원 등이 혼재하여 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

2. 2.

건물 내부 설비:

건물에는 위생 및 급배수 설비, 난방 설비, 승강기 설비, 옥내 소화전 설비, 화재 탐지 및 경보 설비 등이 설치되어 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

2.

잠재적 리스크

2. 1.

임차인 관련 위험:

임차인 정 은 대항력이 없으며, HUG로부터 보증금 우선변제권만 주장하고 대항력 포기 및 임차권등기말소 동의 확약서를 제출하였습니다. 이는 낙찰자의 보증금 인수 부담을 최소화하는 요인이지만, HUG와의 최종적인 절차 확인 및 확약서의 법적 효력에 대한 최종 검토가 필요합니다.

2. 2.

현장 조사 미확인:

폐문부재로 인해 내부 상태를 직접 확인하지 못하여, 정확한 내부 구조, 마감 상태, 하자 여부 등을 파악하기 어렵습니다. 입찰 전 내부 확인이 가능한 경우 반드시 진행해야 합니다.

2. 3.

토지 이용 제한:

토지거래계약에 관한 허가구역 지정 기간(2025.8.26~2026.8.25)이 아직 남아 있으며, 대상 용도가 주택인 경우 허가를 받아야 합니다. 오피스텔 용도 자체에는 직접적인 제한이 없을 수 있으나, 향후 용도 변경 또는 매각 시 고려사항이 될 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

2.

종합 의견

본 물건은 화성시청 인근의 역세권 및 행정타운 중심 상권에 위치하며, 2020년 준공된 비교적 신축 오피스텔이라는 장점을 가지고 있습니다. 최근 실거래가 분석 결과 감정가와 시세가 근접한 수준으로 파악됩니다. 가장 큰 쟁점인 임차인과의 관계는 대항력이 없고 HUG와의 확약서로 인해 보증금 인수 부담이 최소화될 것으로 예상되나, 이에 대한 최종적인 법적 검토는 필수입니다.

1.7. 투자 포인트

2.

투자 포인트

* 화성시청 인근 중심 상권의 안정적인 수요 기반.

* 2020년 준공으로 비교적 최신 건물 상태 기대.

* 임차인의 대항력 없음 및 HUG 관련 확약서로 인한 보증금 인수 위험 최소화.

1.8. 예상 입찰가

2.

예상 입찰가

본 건의 감정가는 86,000,000원이며, 최근 실거래가 분석 결과 유사 면적의 시세는 약 86,170,000원으로 추정됩니다. 임차인의 보증금 인수 부담이 없는 점을 감안할 때, 경쟁 상황과 물건의 현황을 고려하여 감정가 대비 105%~110% 수준에서 입찰가를 결정하는 것을 고려해볼 수 있습니다.

따라서, 예상 입찰가는 95,000,000원으로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.