나이스옥션 법원경매 부천 2025타경35287 [1] 경기도 부천시 오정구 고강동 303-5 청민그린빌라 4층402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 소담 · 평가일 2025.12.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 고강동 소재‘수주도서관’남서측 인근에 소재하며, 주위는 단독 및 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통 이용편의성은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트 평슬래브 4층 건물 내 4층 402호로서, 외벽: 벽돌 마감 등, 창호: 샷시창호임.

이용상태

다세대주택임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형 토지로, 다세대주택의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 로폭 약 6m 내외의 포장도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 항공표면<공항시설법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상:단독,다가구,아파트,연립,다세대(2025.8.26.~2026.8.25.)).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

(blank line)

1.1. 입지조건

(blank line)

1.2. 권리분석

(blank line)

1.3. 상권분석

(blank line)

1.4. 생활정보

(blank line)

1.5. 잠재적 리스크

(blank line)

1.6. 종합 의견

(blank line)

1.7. 투자 포인트

(blank line)

1.8. 예상 입찰가

1. 물건 기본정보

본 물건은 경기도 부천시 오정구 고강동 303-5, 청민그린빌라 4층 402호에 소재한 다세대주택입니다.

사건번호는 부천지원 2025타경35287 (1)이며, 감정가는 117,000,000원입니다.

본건의 토지 면적은 20.24㎡ (약 6.12평)이며, 건물 면적은 35.22㎡ (약 10.66평)으로, 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다.

건축물대장상 사용승인일은 1994년 11월 9일로, 약 30년 된 건물입니다.

경매 구분은 부동산 강제경매이며, 채권자는 주택도시보증공사입니다.

1.1. 입지조건

본건은 경기도 부천시 고강동 소재 ‘수주도서관’ 남서측 인근에 위치하며, 주변에는 단독 및 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재되어 있습니다.

차량 접근은 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용 편의성은 보통 수준입니다.

본건 북측으로 폭 약 6m 내외의 포장도로가 접해 있습니다.

토지 이용 계획상 본건은 제2종일반주거지역에 속하며, 소로3류, 가축사육제한구역, 항공표면, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025.8.26.~2026.8.25.)으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

본 건의 채권자는 주택도시보증공사이며, 부동산 강제경매로 진행 중입니다.

등기부등본상 말소기준권리는 2023년 12월 26일 접수된 웰컴저축은행 주식회사의 가압류(을구 11번)입니다.

등기부채권 총액은 126,589,190원입니다.

임차인 현황으로는 주택도시보증공사(이보연)가 있으며, 보증금 99,000,000원, 차임 0원입니다. 전입일자는 2022년 10월 28일, 확정일자는 2022년 9월 29일입니다.

해당 임차인은 대항력이 없는 것으로 파악되었습니다.

집합건물 등기부 요약 상 을구 11번 주택임차권 등기가 확인되나, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸될 것으로 보입니다.

또한, 인수되는 보증금 합계는 0원으로 파악되어, 낙찰자가 추가적인 임차보증금을 인수할 부담은 없을 것으로 예상됩니다.

1.3. 상권분석

본건이 위치한 고강동 일대는 주거 밀집 지역으로, 주변에 근린생활시설이 산재해 있습니다.

최근 주변 시세 분석 결과, 2026년 7월 2일 거래된 우정하이츠나동(2001년식, 전용면적 57.21㎡)이 155,000,000원에 거래되었습니다.

이와 유사한 시기에 거래된 대광빌라(1989년식, 전용면적 28.34㎡)는 70,000,000원에, 골든하이츠맨션(1998년식, 전용면적 37.26㎡)은 89,000,000원에 거래되었습니다.

본건(35.22㎡)의 감정가는 117,000,000원으로, 이는 최근 거래된 유사 면적 매물 대비 다소 높은 수준으로 보입니다.

따라서, 면적과 건물 연식 등을 고려한 실거래가 분석 시, 동일 면적(35.22㎡)으로 환산하면 약 84,000,000원에서 96,000,000원 사이로 추정됩니다.

1.4. 생활정보

본건 주변에는 수주도서관이 인접해 있으며, 다수의 주거시설과 더불어 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

인근 버스정류장을 통해 시내 및 주요 지역으로의 이동이 가능합니다.

건물은 철근콘크리트 구조이며, 위생, 급배수, 난방 설비가 갖추어져 있습니다.

주변에 초등학교, 중학교, 고등학교 등 교육 시설이 분포하고 있어 교육 환경도 양호한 편입니다.

지도 검색 결과, 특이하게 혐오 시설이나 부정적인 영향을 줄 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

토지거래허가구역으로 지정되어 있어, 외국인 등 특정 구매자의 경우 취득 시 허가가 필요할 수 있습니다. (2025.8.26.~2026.8.25. 유효)

건축된 지 약 30년 된 건물로, 향후 유지보수 및 리모델링 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

감정평가액이 최근 유사 물건의 실거래가보다 높게 책정된 점은 입찰 시 가격 결정에 신중을 기해야 할 부분입니다.

'HUG 인수조건 변경' 관련 특수 사항이 있으나, 권리분석상 인수되는 임차보증금이 없어 낙찰자에게 직접적인 재정 부담은 없을 것으로 보입니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 부천시 오정구 고강동에 위치한 다세대주택 경매 물건으로, 인근에 도서관 및 생활 편의시설이 잘 갖춰진 주거지역에 해당합니다.

주택도시보증공사가 채권자인 강제경매 사건이며, 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 말소될 것으로 예상됩니다.

임차인의 대항력이 없고, 보증금 인수 부담이 없는 점은 긍정적인 요인입니다.

다만, 감정가 대비 실거래가 수준을 면밀히 분석하여 합리적인 입찰가를 산정하는 것이 중요하며, 토지거래허가구역 및 건물 노후화 등은 고려해야 할 사항입니다.

1.7. 투자 포인트

생활 편의시설 및 대중교통 접근성이 양호한 주거지역에 위치해 있습니다.

임차인 보증금 인수 부담이 없어 권리 관계가 비교적 명확합니다.

향후 지역 개발 또는 주택 노후화에 따른 재건축/리모델링 가능성을 고려할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보와 감정가를 종합적으로 고려한 결과, 본 건의 시세는 약 84,000,000원에서 96,000,000원 사이로 추정됩니다.

감정가 117,000,000원 대비 실거래가를 반영한 적정 입찰가는 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

이에, 본 물건의 예상 입찰가는 105,000,000원으로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.