나이스옥션 법원경매 수원 2025타경59325 [1] 경기도 오산시 금암동 496 죽미마을휴튼9단지 901동 2층202호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 신진 · 평가일 2025.12.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 오산시 금암동 소재 "문시중학교" 북동측 인근에 위치하는 죽미마을 휴튼 9단지 901동 2층 202호임. 인근으로는 아파트, 단독주택 및 다세대주택, 학교, 근린생활시설, 관공서, 공원 등이 소재하며, 주거지로서의 제반 주위환경은 보통인 편임.

교통상황

본 아파트단지까지 차량출입 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 제반 대중교통 이용상황은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 경사지붕 13층건 아파트 중 2층 202호로서, 외 벽 : 몰탈 위 페인트 및 일부 돌붙임마감. 내 벽 : 벽지도배 및 타일붙임마감. 창 호 : 알루미늄샷시 및 하이샷시 이중창임.

이용상태

아파트로 이용중임.(후면 "내부구조도" 참고)

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 개별난방설비, 소방설비, 승강기설비, 공동현관보안설비, 지하주차장설비등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

남측하향의 완경사지를 계단식으로 부지조성한 부정형 토지로서 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측, 남측의 정문.후문을 이용하여 단지 진출입 가능하며, 외곽공도와 연계되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(세교지구), 중로1류(폭20m~25m)(보조간선 도로)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(집산도로)(접합), 가축사육제한구역(전부제한)<가축 분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2013-04-22)(금암초(화성오산교육지원청 문의))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(문시중(화성오산교육지원청 문의))<교육 환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(필봉초(화성오산교육지원청 문의))<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제2구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 역사문화환경보존지역 (5구역:오산시 금암리지석묘주변 현상변경허용기준 적용(경기도고시 ?)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(유물산포지:오산시 금암리지석묘주변 현상변경 허용기준 적용(경기도?)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비 계획법>토지거래계약에관한허가구역(기간:25.08.26~26.08.25, 대상자 : 외국인 등/ 대상 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대주택) 임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기타 : 해당사항 없음.

물건 비고

보증금 전액에 관하여 배당금으로 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다는 신청채권자겸 주택임차권자 승계인의 대항력 포기 확약서가 제출되었음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경59325 (1)

소재지: 경기도 오산시 금암동 496 죽미마을휴튼9단지 901동 2층202호

용도: 아파트

감정가: 35,800만원

토지면적: 53.77㎡ (약 16.26평)

토지지분: 53.77㎡ (약 16.26평)

건물면적: 74.89㎡ (약 22.65평)

건물지분: 74.89㎡ (약 22.65평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 서OOOOOOOO

집행법원: 수원지방법원

건축물 정보:

아파트명: 세교죽미마을휴튼9단지

사용승인일: 2011년 7월 1일

총동수: 12동

총세대수: 772세대

전용면적: 74.89㎡ (약 22.65평)

건축물대장상 총 면적: 593.98㎡ (901동 기준)

최고층: 13층 (901동 기준)

해당층: 2층

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경:

본 건은 경기도 오산시 금암동 소재 "문시중학교" 북동측 인근에 위치하는 죽미마을 휴튼 9단지 901동 2층 202호임.

인근으로는 아파트, 단독주택 및 다세대주택, 학교, 근린생활시설, 관공서, 공원 등이 소재하며, 주거지로서의 제반 주위환경은 보통인 편임.

교통상황:

본 아파트단지까지 차량출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 제반 대중교통 이용상황은 무난함.

토지이용계획 및 제한상태:

도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(세교지구)

중로1류(폭20m~25m)(보조간선도로)(접합), 중로2류(폭15m~20m)(집산도로)(접합)

가축사육제한구역(전부제한)

상대보호구역(문시중, 금암초, 필봉초)

비행안전제2구역(전술)

역사문화환경보존지역 (오산시 금암리지석묘주변)

성장관리권역

토지거래계약에 관한 허가구역 (2025.08.26~2026.08.25, 외국인 등/단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대주택 대상)

주변 시설:

주변 지역은 주거 밀집 지역으로, 대규모 아파트 단지와 학교, 근린생활시설 등이 혼재되어 있습니다. 현재까지 확인된 정보로는 주변에 혐오시설은 없는 것으로 파악됩니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 수원지방법원의 강제경매개시결정 (2025타경59325)

임차인 현황:

채권자 겸 주택임차권자 승계인: 서울보증보험주식회사(한국토지주택공사)

보증금: 273,000,000원 (2억 7천 3백만원)

차임: 0원

전입/사업일자: 2020-11-03

확정일자: 2020-08-13

배당신고일자: 2024-11-11

대항력: 없음

비고: 1차 보증금 증액분 13,000,000원 포함.

권리 인수 여부:

본 건은 신청채권자 겸 주택임차권자 승계인이 보증금 전액에 관하여 배당금으로 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다는 확약서를 제출하였습니다.

이로 인해 해당 임차인의 보증금은 매수인에게 인수되지 않습니다.

인수 보증금 합계: 0원

등기부 요약:

소유권 보존 (한국토지주택공사, 2011-07-29)

소유권 이전 (남궁선순, 2011-09-22)

소유권 이전 (김연태, 2014-12-19)

주택임차권 (한국토지주택공사, 2024-11-11 말소 예정, 금액 260,000,000원)

강제경매 (서울보증보험, 2025-12-11 말소 기준, 금액 286,013,012원)

매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없음.

1.3. 상권분석

단지 규모:

총 772세대가 거주하는 대규모 아파트 단지임.

총 12개동으로 구성되어 있음.

주변 상업 시설:

단지 인근에 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능함.

아파트 단지 내에도 복리시설로 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 커뮤니티공간, 자전거보관소 등이 갖추어져 있음.

1.4. 생활정보

교육 시설:

인근에 문시중학교, 금암초등학교, 필봉초등학교가 소재하여 교육 환경이 양호한 편임.

편의 및 휴식 시설:

단지 내 다양한 복리시설 이용 가능.

근린생활시설 및 공원 등 편의시설 접근 용이.

교통 및 주차:

단지 내외 도로 연계성 우수하여 차량 접근 용이.

인근 버스정류장 이용 편리.

총 주차대수: 840대 (지하 675대, 지상 165대)

기타:

건물 구조: 철근콘크리트 구조.

난방 방식: 개별난방.

1.5. 잠재적 리스크

임차인 관련 리스크:

채권자 겸 임차인 승계인이 대항력 포기 확약서를 제출하였으므로, 낙찰자가 임차 보증금을 인수할 의무는 없습니다. 다만, 법적 절차 진행 과정에서 발생할 수 있는 예기치 못한 변수에 대한 주의가 필요합니다.

토지이용계획상 제한:

비행안전제2구역(전술)으로 인한 건축 및 개발 행위에 제한이 있을 수 있습니다.

역사문화환경보존지역으로 지정되어 있어 문화재 보존 관련 규제 적용 가능성 있습니다.

토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으나, 일반 개인 매수인에게는 해당사항 없을 것으로 예상됩니다.

SGI 인수조건 변경:

이는 보험사의 인수 조건 변경으로, 경매 절차 진행이나 낙찰 후 인수 조건에 대한 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 오산시 금암동에 위치한 죽미마을 휴튼9단지 아파트로, 비교적 양호한 주거 환경과 편리한 교통 여건을 갖추고 있습니다.

단지 규모가 크고 주변에 학교와 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있어 실거주 목적에 적합합니다.

특히, 임차인의 대항력 포기 확약서 제출로 인해 낙찰자가 인수해야 할 임차 보증금이 없어 권리관계가 비교적 명확한 점은 큰 장점입니다.

다만, 비행안전구역, 역사문화환경보존지역 등 토지이용계획상의 일부 제한사항과 SGI 인수조건 변경 건에 대한 추가적인 검토가 필요합니다.

전반적으로 시장 가격 대비 감정가가 낮게 책정된 것으로 보이며, 권리관계 명확성 및 입지 조건을 고려할 때 투자 가치가 있는 물건으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

권리관계 명확성: 임차인의 대항력 포기 확약서 제출로 인해 추가적인 임차 보증금 인수 부담이 전혀 없습니다.

합리적인 감정가: 최근 실거래가 대비 감정가가 낮게 책정되어 있어 낙찰 후 시세차익 기대 가능합니다.

우수한 입지: 죽미마을 휴튼9단지는 오산시 내에서 인지도 있는 아파트 단지이며, 주거 편의성이 높습니다.

대단지 아파트: 772세대의 대단지로 관리 용이성 및 향후 가치 상승 잠재력 보유하고 있습니다.

편리한 주거 환경: 초등학교, 중학교 인접, 단지 내 편의시설, 풍부한 주차 공간 등을 갖추고 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

최근 매매 사례 분석:

2026년 7월 17일 거래: 39,500만원 (전용면적 약 84.75㎡, 9층)

2026년 7월 10일 거래: 43,200만원 (전용면적 약 84.31㎡, 16층)

2026년 7월 1일 거래: 40,700만원 (전용면적 약 84.93㎡, 6층)

최근 3개월 평균 매매가 (비교 대상 84㎡대 기준): 약 41,133만원

감정가: 35,800만원

물건 특이사항:

임차인의 대항력 포기 확약서 제출로 인한 인수 보증금 0원.

본 건은 74.89㎡ (약 22.65평)으로, 비교 대상 매매 사례(약 84㎡)보다 전용면적이 다소 작으나, 시장 상황 및 권리관계 명확성을 고려할 때 경쟁력 있는 입찰이 예상됩니다.

권장 입찰가 범위:

감정가가 시세보다 낮게 형성되어 있으며, 권리 인수 부담이 없는 점을 고려할 때 감정가 이상으로 입찰이 이루어질 것으로 예상됩니다. 최근 실거래가 수준을 고려하여, 경쟁이 치열할 경우 4,300만원대까지도 입찰가가 형성될 수 있습니다.

안정적인 투자를 고려한다면, 최근 실거래가 하단부 또는 감정가 대비 105~110% 수준을 고려해 볼 수 있습니다.

38,000만원 ~ 41,000만원

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