나이스옥션 법원경매 부천 2025타경35283 [1] 경기도 부천시 원미구 춘의동 215-21 아이파크 씨동 5층502호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 웨이브 · 평가일 2025.12.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 부천시 원미구 춘의동 소재 "지하철 7호선 춘의역'" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성된 지대로서, 주변환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 지하철7호선 '춘의역' 및 버스정류장이 소재하는 등 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층건물 내 제5층 제502호로서, - 외벽 : 석재붙임 마감 등 - 창호 : 새시 창호 등 임.

이용상태

'다세대주택'으로 이용 중임.

설비내역

위생설비 및 급·배수설비, 승강기설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로와 등고평탄한 장방형 토지로서, '다세대주택' 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

남측, 동측, 서측으로 각각 세로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2025-01-13)(심원중학교-부천교육지원청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상:단독,다가구,아파트,연립,다세대(2025.8.26.~2026.8.25.))

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기 타 : 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부천지원 2025타경35283 (1)

소재지: 경기도 부천시 원미구 춘의동 215-21 아이파크 씨동 5층502호

건물명: 아이파크 C동

용도: 다세대주택

감정가: 2억 3,700만원

건축년도: 2017년 (사용승인일 기준)

층수: 5층 중 5층

전용면적: 41.14㎡ (약 12.45평)

토지면적: 30.00㎡ (약 9.08평)

토지지분: 30.001㎡ (약 9.08평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경:

대상 물건은 경기도 부천시 원미구 춘의동 소재 지하철 7호선 춘의역 남서측 인근에 위치합니다.

주위는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 전반적인 주변 환경은 보통 수준입니다.

교통상황:

차량 접근이 용이하며, 지하철 7호선 춘의역 및 다수의 버스 정류장이 인근에 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리:

인천지방법원 부천지원 2025타경35283 강제경매개시결정등기 (채권자: 주택도시보증공사)가 말소기준권리가 됩니다.

소멸되는 권리:

을구 3번 주택임차권 (김수현)은 채권자인 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서 제출로 인해 매각으로 소멸될 것으로 보입니다.

이에 따라 인수되는 임차보증금은 없는 것으로 판단됩니다. (인수 보증금 합계: 0원)

총 등기부채권액: 2억 3,500만원

주요 임차인 정보:

* 임차인: 주택도시보증공사(김 )

* 보증금: 2억 3,500만원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-06-04

* 확정일자: 2021-04-07

* 배당신고일자: 2023-06-13

* 대항력: 없음 (따라서 임대차 관계에 따른 추가 인수 부담 없음)

1.3. 상권 및 생활정보

주변 상권:

물건지 인근은 주거지 및 근린생활시설이 혼합된 지역으로, 소규모 상권이 형성되어 있습니다.

춘의역 인근으로 상업 시설이 일부 발달되어 있어 기본적인 생활 편의는 가능합니다.

생활 편의시설:

* 교통: 지하철 7호선 춘의역을 도보로 이용 가능하며, 인근 버스 노선을 통해 서울 및 경기 지역 접근성이 좋습니다.

* 교육: 심원중학교, 부천초등학교 등이 소재하여 교육 환경이 갖추어져 있습니다. 해당 학교들은 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

* 편의시설: 인근 근린생활시설 이용이 가능하며, 대형마트나 병원 등은 차량 이동이 필요할 수 있습니다.

* 주변 시설 검토:

주변 지역을 검색한 결과, 별도의 혐오시설이나 심각한 환경 저해 시설은 확인되지 않았습니다. 일반적인 다세대 주택 밀집 지역 및 근린 생활 시설이 혼재된 주거 지역의 특성을 보입니다.

1.4. 잠재적 리스크

토지거래허가구역:

본 물건은 토지거래허가구역으로 지정되어 있으며, 관련 법규에 따른 토지취득허가 신청 및 허가를 받아야 합니다.

(지정기간: 2025.8.26. ~ 2026.8.25.)

취득 시 허가 절차를 반드시 준수해야 합니다.

HUG 인수조건 변경:

특이사항으로 HUG 인수조건 변경이 명시되어 있으나, 권리분석 상 임차 보증금 인수 부담은 없는 것으로 확인되었습니다.

1.5. 시세 분석 및 예상 입찰가

감정가: 2억 3,700만원

주변 시세 분석:

제공된 최근 매매 정보(2026년 7월)를 분석한 결과, 유사 물건의 거래 사례는 다음과 같습니다:

- 2004년식, 전용면적 약 69.65㎡ (5층): 1억 9,700만원

- 2003년식, 전용면적 약 68.53㎡ (5층): 1억 9,350만원

- 2016년식, 전용면적 약 46.02㎡ (4층): 2억 3,400만원

본건 물건의 전용면적은 41.14㎡로, 비교적 신축 건물(2016년식)인 46.02㎡ 면적의 물건이 2억 3,400만원에 거래된 사례를 고려할 때, 본 건 역시 높은 가격 형성 가능성을 예상할 수 있습니다.

본 건의 감정가(2억 3,700만원)는 최근 실거래가와 유사하거나 약간 상회하는 수준입니다.

예상 입찰가:

권리상 인수 부담이 없고, 비교적 양호한 입지와 최근 실거래가를 고려할 때, 감정가 대비 90% ~ 95% 수준을 희망 입찰가 범위로 제안합니다.

희망 입찰가 범위: 2억 1,500만원 ~ 2억 2,500만원

1.6. 투자 포인트

교통 요지: 지하철 7호선 춘의역 역세권으로 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

안정적인 주거 환경: 다세대 및 단독주택 지역으로 안정적인 주거 환경을 제공합니다.

가격 경쟁력: 감정가 및 최근 실거래가를 고려했을 때, 합리적인 가격으로 투자가 가능하며, 향후 시세 상승 잠재력이 있습니다.

토지거래허가구역 해제 시 가치 상승 기대: 허가 기간 종료 후 취득 시 관련 제약이 사라져 투자 가치가 높아질 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 지하철 역세권이라는 뛰어난 교통 입지를 바탕으로 안정적인 주거 환경을 갖춘 다세대주택입니다. 권리상 인수 부담이 없으며, 최근 실거래가 및 감정가를 고려할 때 합리적인 가격으로 투자가 가능합니다. 다만, 토지거래허가구역으로 지정되어 있어 취득 시 관련 절차를 반드시 확인해야 합니다. 주변 환경은 일반적인 주거 지역으로, 특별한 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.