나이스옥션 법원경매 부천 2025타경35279 [1] 경기도 부천시 원미구 약대동 149-2 그랜드캐슬 비동 4층402호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 혜성 · 평가일 2025.12.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 부천시 원미구 약대동 소재 "약대초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 부근은 대상물건과 유사한 형태의 공동주택(도시형생활주택), 연립/다세대주택, 아파트, 단독주택, 소규모 근린생활시설 등으로 형성되어 있는 주택 및 상가혼용지대로서 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

교통상황

대상물건까지 차량 출입 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 전반적인 대중교통 여건은 무난한 편입니다.

건물의 구조

2019.11.15 사용승인된 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지상5층 건물내 제비동 제4층 제402호로서, - 외 벽 : 석재 붙임 및 치장타일 마감 등 - 내 벽 : 벽지 및 일부 타일 마감 등 - 창 호 : 하이샤시 등으로 시공되었습니다.

이용상태

공동주택(도시형생활주택(단지형다세대))으로 이용중입니다.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 도시가스에 의한 난방설비 등이 되어 있으며, 지상(1층 필로티)에 주차장이 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접도로와 대체로 등고평탄한 사다리형의 토지로서, 공동주택(도시형생활주택(단지형다세대)) 및 근린생활시설 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

남측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 항공표면<공항시설법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상:단독,다가구,아파트,연립,다세대(2025.8.26.~2026.8.25.))입니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계 : 미상입니다. 나. 기타 참고사항 : 해당사항 없습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

본 물건은 부천지원 2025타경35279 (1)호로 진행되는 부동산강제경매 사건입니다. 채권자는 주택도시보증공사(HUG)이며, 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다.

1.2. 물건 현황

소재지는 경기도 부천시 원미구 약대동 149-2, 그랜드캐슬 비동 4층 402호입니다. 본 물건은 2019년 11월 15일에 사용 승인된 도시형생활주택(단지형 다세대)으로, 철근콘크리트 구조 평슬라브 지붕 건물에 해당합니다. 건물의 외벽은 석재 붙임 및 치장 타일 마감, 내벽은 벽지 및 일부 타일 마감, 창호는 하이샤시로 시공되었습니다.

1.3. 감정가 및 면적

감정가는 403,000,000원입니다.

토지 면적은 45.25㎡ (약 13.69평)이며, 건물 면적은 69.89㎡ (약 21.14평)입니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 물건은 경기도 부천시 원미구 약대동 소재 "약대초등학교" 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 공동주택(도시형생활주택), 연립/다세대주택, 아파트, 단독주택, 소규모 근린생활시설 등이 혼재된 주택 및 상가 혼용지대로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 여건

차량으로의 접근이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용 여건은 무난한 편입니다.

2.3. 지역 분석

본 물건이 속한 지역은 제2종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 소로2류(폭 8m~10m), 가축사육제한구역, 항공표면, 과밀억제권역에 해당합니다. 또한, 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 외국인 등 토지거래 계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으나, 현재 (2026년 8월 15일 기준) 허가구역 지정 기간이 만료될 예정입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

등기부상 소유권 보존 등기(2019.11.29) 이후 공유자전원지분 이전(2020.12.29), 주택임차권(오세은, 2023.07.05 말소), 압류(국민건강보험공단, 2024.03.07), 압류(남부천세무서장, 2025.09.10), 강제경매(주택도시보증공사, 2025.12.08), 압류(부천시, 2026.02.27) 등이 등재되어 있습니다. 이 중 국민건강보험공단의 압류(2024.03.07)가 말소기준권리이며, 이에 따라 주택임차권, HUG의 강제경매 등 후순위 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사(오세은)

* 보증금: 410,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2022-04-15

* 확정일자: 2021-04-13

* 배당신고일자: 2023-07-05

* 대항력: 없음

* 비고: 말소 예정

* 임차인: 정재호

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2025-11-28

* 확정일자: -

* 배당신고일자: -

* 대항력: 없음

* 비고: -

인수 보증금 합계: 0원

3.3. 인수되는 권리

권리분석 결과, 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 매각으로 소멸될 예정이므로 인수되는 권리는 없습니다. 주택임차권(을구 1번)은 오세은 임차인 명의로 등재되어 있으나, 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸될 것으로 판단됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세

제공된 최근 매매 정보 분석 결과, 약대동 일대의 다세대 주택 거래 사례는 다음과 같습니다.

* 39.6㎡ (1990년식) : 6,700만원 (2026년 3월)

* 72.2㎡ (2003년식) : 18,500만원 (2026년 3월)

* 48.4㎡ (2016년식) : 19,200만원 (2026년 3월)

본 물건은 2019년 준공된 69.89㎡(약 21.14평) 면적으로, 감정가는 403,000,000원입니다. 이는 평당 약 1,906만원 수준으로, 제공된 주변 시세(평당 약 560만원 ~ 1,311만원)와 비교했을 때 상당한 괴리가 있습니다. 특히, 면적이 유사한 2003년식 72.2㎡ 주택이 1억 8,500만원에 거래된 점을 고려하면, 본 물건의 감정가는 시장 시세보다 높은 것으로 판단됩니다.

4.2. 유사 물건 비교

본건 그랜드캐슬은 2019년 준공으로 비교적 신축에 속하지만, 제공된 인근 다세대 주택 거래 사례에서 가장 높은 평당 가격(약 397만원/㎡)을 보인 2016년식 48.4㎡ 주택의 가격을 기준으로 환산할 경우, 본건(69.89㎡)의 시장 가치는 약 2억 7,700만원 수준으로 추정됩니다. 이는 감정가 4억 300만원과 큰 차이를 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주변에 소규모 근린생활시설이 분포하고 있으며, 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 교육시설

단지 남서측 인근에 약대초등학교가 소재하여 도보 통학이 가능한 거리입니다.

5.3. 기타

건물 내 기본적인 위생 및 급배수 설비, 승강기 설비, 도시가스 난방 설비 등이 갖추어져 있으며, 1층 필로티 주차장이 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적 리스크

토지거래허가구역 지정 기간이 2026년 8월 25일로 만료 예정이나, 향후 재지정 여부에 따라 거래에 제한이 발생할 수 있습니다.

6.2. 시장 리스크

감정평가액이 주변 실거래가 대비 높게 책정되어 있어, 낙찰 후 시세 차익 실현에 어려움이 있을 수 있습니다. 또한, HUG의 채권액(4억 1,000만원)이 감정가와 유사하거나 높아 유찰 가능성 또는 경쟁 입찰 시 높은 가격으로 낙찰될 위험이 존재합니다.

6.3. 기타 리스크

제공된 정보만으로는 정확한 임대 관계 파악이 어려워 명도 진행 시 추가적인 비용 또는 시간이 소요될 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 비교적 신축 건물(2019년 준공)이라는 장점이 있으나, 제공된 주변 시세와 비교 시 감정가가 과도하게 높게 책정된 점이 가장 큰 리스크 요인으로 판단됩니다. 또한, 토지거래허가구역 지정 기간 만료가 임박한 점도 고려해야 합니다. HUG의 채권액 또한 감정가 수준으로 높아, 시장 가격과의 괴리가 큰 상태에서 입찰가를 결정해야 하는 어려운 상황입니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 신축 건물(2019년 준공)로 내부 상태 양호 예상.

* 약대초등학교 인근으로 교육 환경 양호.

* 대중교통 이용 편리.

9. 예상 입찰가

현재 제시된 감정가(403,000,000원)와 주변 실거래가 데이터 간의 큰 시세 차이를 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다. 가장 최근 거래된 유사 면적의 주택(2003년식, 72.2㎡)이 1억 8,500만원에 거래되었으며, 가장 최신 연식의 주택(2016년식, 48.4㎡)은 1억 9,200만원에 거래되었습니다. 본건의 신축 연식(2019년)을 감안하더라도, 감정가와의 괴리가 상당합니다.

보수적으로 시장 시세를 반영하여, 제공된 가장 높은 가격대의 유사 주택(2016년식, 48.4㎡)의 평당 가격(약 397만원/㎡)을 본건 면적(69.89㎡)에 적용 시, 약 2억 7,700만원 수준으로 추정됩니다.

이에 따라, 본건의 예상 입찰가는 2억 7,000만원 ~ 3억 2,000만원 범위에서 신중하게 결정할 것을 권고합니다. 다만, HUG의 채권액 및 감정가를 고려할 때, 유찰될 가능성도 배제할 수 없으므로 추가적인 시세 조사와 현장 방문을 통해 정확한 가치 평가가 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.