나이스옥션 법원경매 부천 2025타경35285 [1] 경기도 부천시 원미구 역곡동 25-6 우성빌라 3층302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 인천감정 · 평가일 2025.12.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 원미구 소사동 소재 '소사역' 동측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 근린생활시설 등으로 이루어진 지역임.

교통상황

본건까지 제반차량의 통행이 가능하며, 인근에 버스정류장 등이 소재하여 대중교통상황은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트조 콘크리트 평슬래브지붕 4층건(사용승인일 : 2001.12.27.)내 3층 302호로서 외벽 : 드라이비트마감 등임. 내벽 : 벽지마감, 타일붙임 등으로 추정됨. 창호 : 알루미늄새시창호 및 하이새시창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급·배수설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 완경사인 토지로서 다세대주택의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측 및 북서측으로 노폭 약 6미터 및 약 3미터의 포장도로에 각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로2류(접함), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축 분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 철도보호지구<철도안전법>, 토지 거래계약에 관한 허가구역임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부천지원 2025타경35285 (1)

소재지: 경기도 부천시 원미구 역곡동 25-6, 우성빌라 3층 302호 (신주소: 경기도 부천시 원미구 소사로276번길 125)

건축년도: 2001년

용도: 다세대주택

감정가: 180,000,000원

토지면적: 34.41㎡ (약 10.4평)

건물면적: 59.87㎡ (약 18.1평) (전용면적)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경: 본건은 경기도 부천시 원미구 소사동 소재 '소사역' 동측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 근린생활시설 등으로 이루어진 지역임.

교통상황: 본건까지 제반차량의 통행이 가능하며, 인근에 버스정류장 등이 소재하여 대중교통 이용은 보통인 편임.

건물의 구조: 철근콘크리트조 콘크리트 평슬래브지붕 4층 건물 중 3층 302호로, 외벽은 드라이비트 마감 등이며, 내벽은 벽지마감, 타일붙임 등으로 추정됨. 창호는 알루미늄새시 및 하이새시 창호임.

인접 도로상태: 본건 남서측 및 북서측으로 노폭 약 6미터 및 약 3미터의 포장도로에 각각 접하고 있어 차량 접근이 용이함.

토지이용계획 및 제한상태: 제2종일반주거지역, 소로2류(접함), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 철도보호지구, 토지거래계약 허가구역에 해당함.

1.2. 권리분석

본 물건은 채권자 주택도시보증공사의 강제경매로 진행 중임.

말소기준권리는 2021년 12월 16일 접수된 국민은행의 가압류 (갑10)임.

말소기준권리보다 후순위인 권리들은 원칙적으로 매각으로 소멸될 예정임.

등기부채권 총액은 약 191,207,264원으로 파악됨.

임차인 현황:

* 주택도시보증공사(이상민)

* 보증금: 185,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 4월 20일

* 확정일자: 2021년 3월 2일

* 배당신고일자: 2023년 5월 3일

* 대항력: 없음. (임차인 이상민은 대항력이 없으므로 낙찰자가 인수하는 보증금은 없음)

* 비고: HUG 인수조건 변경.

주택임차권 (을9): 이상민 (185,000,000원) 등기되어 있으나, 말소동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸됨. 따라서 낙찰자가 인수하는 임차보증금은 0원임.

인수 보증금 합계: 0원

1.3. 상권분석

본 물건은 소사역 인근의 주거 밀집 지역에 위치하고 있음.

인근에 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능함.

주거용 다세대주택 밀집 지역으로 안정적인 임대 수요가 기대됨.

1.4. 생활정보

교통: 소사역을 중심으로 한 대중교통 이용이 가능하며, 차량 접근성도 양호한 편임.

편의시설: 인근 근린생활시설 이용이 가능하며, 추가적인 편의시설은 소사역 주변 상권을 활용할 수 있음.

교육환경: 상대보호구역에 해당하므로 인근 학교 주변 환경은 양호할 것으로 판단됨.

1.5. 잠재적 리스크

토지이용계획상 철도보호지구, 토지거래계약 허가구역 등에 해당하므로 향후 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있음.

2001년 건축된 건물로, 향후 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성이 있음.

주변 시세 대비 감정가 및 경매채권액을 종합적으로 고려한 신중한 입찰가 산정이 필요함.

예비 조사 결과, 해당 물건 주변에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았음.

1.6. 종합 의견

본 물건은 소사역 인근의 다세대주택으로, 교통 및 생활 환경이 양호한 편임.

권리 분석 결과, 인수할 권리 및 임차보증금이 없어 명도 부담이 적은 물건임.

다만, 해당 건물은 2001년 건축되어 연식이 있으므로, 내부 상태 및 관리 상태를 면밀히 확인할 필요가 있음.

주변 부동산 시세 분석 결과, 감정가 대비 추가 상승 여력이 있을 것으로 판단됨.

1.7. 투자 포인트

명도 부담이 거의 없는 안전한 물건임. (인수 보증금 0원)

소사역 인근의 지속적인 개발 및 교통망 확충 가능성.

인근 다세대주택의 최근 매매가 상승 추세 고려 시 시세 차익 기대.

1.8. 예상 입찰가

본건 감정가는 180,000,000원임.

주변 다세대주택 최근 매매 사례 분석 결과 (2026년 3월 기준), 36.35㎡ 기준 138,000,000원 (약 379.5만원/㎡), 45.33㎡ 기준 144,000,000원 (약 317.7만원/㎡) 의 거래가 있었음.

본건 전용면적 59.87㎡를 기준으로, 연식 및 면적을 고려하여 추정 시 약 190,000,000원 ~ 210,000,000원 수준의 시세가 형성될 수 있음.

채권자 겸 임차인인 주택도시보증공사의 채권액 185,000,000원 및 인수 보증금 0원을 고려할 때, 최소 입찰가 및 경쟁 상황에 따라 변동될 수 있음.

안정적인 투자를 위해서는 감정가 이상, 시세 하단부인 185,000,000원에서 195,000,000원 사이의 입찰가를 고려하는 것이 합리적임.

따라서, 예상 입찰가를 190,000,000원으로 제안함. (이는 법원 경매 절차 및 현장 조사 결과에 따라 변동될 수 있음.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.