나이스옥션 법원경매 수원 2025타경59021 [1] 경기도 수원시 권선구 구운동 956-10 2층202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 도성 · 평가일 2025.12.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 권선구 구운동 소재 ‘구운동 행정복지센터‘ 북서측 인근에 위치하는 집합건물(구운동 956-10 제2층 제202호)로서, 주변은 소규모 공원, 아파트, 다세대주택 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지대로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 서측으로 ’서부로‘가 통과하고, 본건까지 차량 진출입 가능하며, 북측으로 ’서수원버스터미널‘ 및 인근에 노선 버스정류장이 소재하는 등 대중교통사정은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물(사용승인일 2010.12.15..)내 제2층 제202호로서, 외벽 : 석재붙임 등 마감, 내벽 : 벽지, 일부 타일붙임 등 마감(탐문사항), 창호 : 하이샷시 창호 등 마감.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급·배수설비, 도시가스설비, 화재경보설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 필지와 등고평탄한 세장형 토지로 다세대주택 등의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 약 8∼10m 내외의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭8∼10m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제2구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역<군용비행장 · 군사격장 소음방지 및 피해보상에 관한 법률>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(대상자: 외국인 등/ 대상용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대주택)임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

1. 지분매각임. 공유자 우선매수신고 제한 있음(공유자 우선매수신청을 한 공유자는 당해 매각기일 종결전까지 보증금을 제공하여야 하며, 매수신청권리를 행사하지 않는 경우에는 차회 기일부터는 우선권이 없음)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 건물 정보

* 사건번호: 수원지방법원 2025타경59021 (1)

* 소재지: 경기도 수원시 권선구 구운동 956-10 2층 202호

* 건물명: (집가빌리지 관련 정보 존재하나, 본건과 정확히 일치하는지 불분명. 건축물대장상 주소는 경기도 수원시 권선구 구운로47번길 66-3)

* 사용승인일: 2010년 12월 15일

* 구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물 내 제2층 제202호

* 용도: 다세대주택

1.2. 면적 정보

* 토지면적: 33.12㎡ (약 10.02평)

* 토지지분: 16.562㎡ (약 5.01평) (전체 토지 면적의 50% 지분)

* 건물면적: 70.16㎡ (약 21.22평) (전유부분 면적)

* 건물지분: 35.08㎡ (약 10.61평) (전체 건물 전유부분 면적의 50% 지분)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 감정가 및 경매 정보

* 감정가: 82,500,000원 (8천2백5십만원) - 본건 50% 지분에 대한 감정가로 추정

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 김OO

1.4. 매각 대상

* 토지 및 건물 지분매각 (본건 50% 지분)

1.5. 특이사항 및 주의사항

* 지분매각 물건으로, 공유자우선매수신고가 가능합니다.

* 공유자우선매수신고 제한: 우선매수신고를 한 공유자는 매각기일 종결 전까지 보증금을 제공해야 하며, 이를 이행하지 않을 경우 차회 기일부터 우선권이 없습니다.

* 임대관계는 미상입니다.

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원. (보증금 미상 임차인이 있을 수 있으므로 주의 필요)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (구체적인 내용은 명세서 확인 필요)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

* 본건은 경기도 수원시 권선구 구운동 소재 '구운동 행정복지센터' 북서측 인근에 위치합니다.

* 주변은 소규모 공원, 아파트, 다세대주택 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지역으로, 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 여건

* 본건 서측으로 '서부로'가 통과하며, 차량 진출입이 가능합니다.

* 북측에 '서수원버스터미널'이 있고, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 도로 상태

* 본건 동측으로 노폭 약 8~10m 내외의 도로와 접해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 요약

* 소유권보존: 문향숙 (2010-12-22)

* 소유권이전: 김평일 (2011-03-31)

* 소유권이전(상속): 김석호외 1명 (2025-05-09)

* 5번김석호지분강제경매 (말소기준권리): 김수정 (2025-11-27, 8,050,000원)

3.2. 권리 분석

* 본건은 부동산강제경매 사건으로, 말소기준권리(2025-11-27자 강제경매개시결정)보다 선순위의 권리는 등기부상 확인되지 않습니다.

* 매각으로 인해 대부분의 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 다만, '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 '지상권'이 언급되어 있으나, 구체적인 내용은 추가 확인이 필요합니다. 인수 시 물건 가치에 영향을 줄 수 있습니다.

3.3. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원.

* 임대차 관계는 미상이며, 보증금이나 차임이 미상인 임차인이 있을 경우 추가적인 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 동향

* 제공된 최근 매매 정보에 따르면, 수원시 권선구 구운동 일대의 다세대주택은 다음과 같은 시세를 형성하고 있습니다.

* 2026년 7월 25일: 2001년식, 74.67㎡(약 22.6평) 규모 빌라 17,000만원에 거래.

* 2026년 7월 13일: 1988년식, 45.46㎡(약 13.8평) 규모 빌라 10,000만원에 거래.

* 2026년 7월 4일: 2020년식, 70.07㎡(약 21.2평) 규모 빌라(미영팰리스) 23,600만원에 거래.

* 본건(2010년식, 70.16㎡)의 감정가 8,250만원은, 신축 빌라(2020년식)의 유사 면적 거래가(23,600만원) 대비 상당히 낮은 수준입니다. 이는 지분매각이라는 특수성과 감정 시점의 시장 상황 등이 반영된 것으로 보입니다.

4.2. 주변 편의시설

* '구운동 행정복지센터'가 인근에 있으며, 소규모 공원, 근린생활시설 등이 혼재하여 기본적인 생활 편의시설 이용은 보통 수준으로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 환경

* 다세대주택으로 이용 중이며, 기본적인 위생, 급배수, 도시가스, 화재경보 설비 등이 구비되어 있습니다.

5.2. 주변 시설

* 주위로 소규모 공원, 아파트, 다세대주택 등이 혼재되어 있어 주거 환경은 양호한 편입니다.

5.3. 교통 접근성

* '서부로'가 인접해 있고, '서수원버스터미널' 및 버스정류장이 가까워 대중교통 이용이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 지분매각 및 공유자 우선매수

* 본건은 전체 건물 및 토지의 50% 지분만 매각 대상이므로, 낙찰 시 공유자와 공동 소유하게 됩니다.

* 공유자가 우선매수권을 행사할 경우 낙찰받지 못할 수 있습니다. 또한, 향후 공유물 분할, 매각 등 과정에서 번거로움이나 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

6.2. 토지이용계획

* 본 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역에 해당하며, 다음 제한 사항이 있습니다.

* 소로2류(폭8~10m) 접합

* 가축사육제한구역

* 비행안전제2구역(전술)

* 군용비행장 소음대책구역 제3종구역

* 도시교통정비지역

* 과밀억제권역

* 토지거래계약에 관한 허가구역(2025-08-26 기준, 외국인 등 대상)

6.3. 미상 정보

* 임대차 관계가 미상이고, 보증금/차임도 미상인 임차인이 있을 경우, 해당 임차인의 대항력 유무 및 보증금 인수 여부를 면밀히 조사해야 합니다. (현황상 인수 보증금 0원으로 명시되어 있으나, 추가 확인 필요)

6.4. 미확인 권리

* '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 '지상권'이 언급되었으나, 구체적인 내용이 명세서에 포함되지 않아 추가 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 수원시 권선구 구운동에 위치한 다세대주택의 50% 지분 매각 건입니다. 2010년식 건물로, 감정가는 8,250만원(50% 지분 추정)입니다. 주변 다세대주택 시세가 유사 면적 신축 건의 경우 2억원 이상에 거래되는 점을 감안하면, 감정가는 시장가 대비 낮은 수준으로 판단됩니다.

그러나 지분매각이라는 점, 공유자우선매수권 존재, 임대차 관계 미상, 미확인 권리(지상권) 등은 잠재적 리스크 요인입니다. 특히 공유자우선매수권은 본건의 낙찰 가능성에 직접적인 영향을 미치므로, 사전에 공유자 동향 파악이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 낮은 감정가: 유사 면적 건물의 실거래가와 비교 시, 감정가가 상대적으로 낮게 책정되어 있어 가격 메리트가 있을 수 있습니다.

* 주거 입지: 서부로 인접 및 서수원버스터미널 인근으로, 교통 접근성이 양호한 주거지역에 위치하고 있습니다.

* 잠재적 활용 가치: 지분매각의 복잡성을 해결하고 공유자와 원만히 협의할 경우, 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가를 산정하기 위해 다음과 같은 점을 고려하였습니다.

* 감정가 (50% 지분 추정): 8,250만원

* 유사 면적 신축 빌라(2020년식) 실거래가 (전체 70.07㎡): 23,600만원

* 본건 건물 연식(2010년식) 및 지분 매각 특수성을 감안하여, 전체 100% 건물의 시장 가치를 보수적으로 17,000만원 ~ 20,000만원으로 추정합니다.

* 이에 따른 50% 지분의 적정 시장 가치는 8,500만원 ~ 10,000만원 범위로 예상됩니다.

공유자 우선매수권 행사가능성 및 지분 거래의 복잡성을 고려할 때, 감정가인 8,250만원을 기준으로 입찰가를 설정하고, 입찰 상황에 따라 상향 조정하는 전략이 유효할 수 있습니다.

* 추천 입찰가 범위: 8,500만원 ~ 10,000만원

본 입찰가 범위는 현재 제공된 정보와 시장 동향을 기반으로 산정되었으며, 실제 입찰 시 현장 조사, 권리관계 재확인, 공유자 협의 등을 통해 최종 결정하시는 것이 좋습니다. 특히, 임대차 관계가 미상인 점과 미확인 지상권 등에 대한 면밀한 조사가 선행되어야 합니다.

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