나이스옥션 법원경매 수원 2025타경59359 [1] 경기도 오산시 금암동 499 세교서희스타힐스 1202동 1층101호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 영신 · 평가일 2025.12.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 오산시 금암동 소재 "세교 고등학교" 남측 인근에 위치하며 인근으로 아파트, 단독주택 및 다세대주택, 학교, 근린생활시설, 관공서, 공원등이 소재하며 주거지로서의 제 반 주위환경은 보통인 편임.

교통상황

본 아파트 까지 차량출입 용이하며 인근에 노선버스정류장이 소재하여 제반 대중교통 이용 상황은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트경사지붕 18층건 아파트 중 1층 101호로서, 외 벽 : 몰탈 위 페인트 마감. 내 벽 : 벽지도배 및 타일붙임. 창 호 : 알루미늄샷시 및 하이샷시 이중창임.

이용상태

아파트로 이용중임.(후면 "내부구조도" 참고)

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 개별난방설비, 소방설비, 승강기설비, 공동현관보안설비, 지하주차장 등임.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로와 등고 평탄한 사다리형 토지로서 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측의 정문을 이용하여 단지 진출입 가능하며 외곽공도와 연계되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(세교지구), 소로3류(폭 8m 미만)(특수도로) (접합), 중로1류(폭 20m~25m)(보조간선도로)(접합) 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,상대보호구역(2013-04 -22)(물향기유치원(화성오산교육지원청 문의))<교육환경 보호에 관한 법률>,상대보호구역( 세교고(화성오산교육지원청 문의))<교육환경 보호에 관한 법률>,상대보호구역(필봉초(화성 오산교육지원청 문의))<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(세교고(화성오산교육지 원청 문의))<교육환경 보호에 관한 법률>,비행안전제2구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보 호법>,역사문화환경보존지역(5구역:오산시 금암리지석묘주변 현상변경허용기준 적용(경기도 고시 ?)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>,역사문화환경보존지역(유물산포지:오산시 금암리지석묘주변 현상변경허용기준 적용(경기도?)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률> 성장관리권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(기간:25.8.26.~26.8.25. , 대상자: 외국인등/대상용도: 단독, 다가구,아파트,연립,다세대주택)

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본 사항

본건은 경기도 오산시 금암동 499번지에 소재한 세교서희스타힐스 1202동 1층 101호 아파트입니다.

사건번호는 수원지방법원 2025타경59359 (1)이며, 부동산 임의경매로 진행됩니다.

건물은 2011년 04월 06일에 사용승인되었습니다.

매각 대상은 토지와 건물 일괄 매각입니다.

채권자는 케이에프에프이사공구유동화전문유한회사입니다.

본 물건은 유동화 물건으로 분류됩니다.

1.1. 1. 면적 정보

토지 면적은 57.74㎡ (약 17.47평)입니다.

건물 전용 면적은 84.70㎡ (약 25.62평)이며, 공급 면적은 84.70㎡입니다.

1.1. 2. 감정가

본건의 감정가는 351,000,000원입니다.

1.2. 입지조건

1.2. 1. 위치 및 주위 환경

본 건은 경기도 오산시 금암동 소재 "세교 고등학교" 남측 인근에 위치합니다.

주변에는 아파트, 단독주택, 다세대주택, 학교, 근린생활시설, 관공서, 공원 등이 소재하여 주거지로서의 제반 환경은 보통 수준입니다.

1.2. 2. 교통 상황

본 아파트까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 상황은 보통입니다.

1.2. 3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본건 토지는 도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(세교지구)에 해당합니다.

또한, 소로3류(폭 8m 미만), 중로1류(폭 20m~25m) 도로와 접합되어 있습니다.

그 외 가축사육제한구역, 상대보호구역(물향기유치원, 세교고, 필봉초), 절대보호구역(세교고), 비행안전제2구역, 역사문화환경보존지역, 성장관리권역으로 지정되어 있습니다.

토지거래계약에 관한 허가구역(기간: 25.8.26.~26.8.25., 대상: 외국인 등/단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대 주택)에 해당하므로 취득 시 허가를 받아야 합니다.

1.3. 권리분석

1.3. 1. 권리 현황

말소기준권리인 우리은행의 근저당(2021-01-25 접수, 을1) 외 다수의 근저당 및 임의경매 개시 결정 등기가 등기부등본상 확인되며, 모두 말소될 예정입니다.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리로는 지상권이 명시되어 있으나, 상세 내용은 없습니다.

1.3. 2. 임차인 현황

임차인 현황상 인수되는 보증금 합계는 0원입니다.

임대 관계는 미상으로, 실제 점유 관계 및 인수 여부는 현장 확인이 필요합니다.

1.3. 3. 등기부채권 총액

등기부상 채무 총액은 우리은행, 국민은행 2건, 케이에프에프이사공구유동화전문유한회사의 채권을 합산한 355,560,000원입니다.

1.4. 상권분석

1.4. 1. 주변 시설

본 아파트는 세교 고등학교, 필봉 초등학교, 물향기 유치원 등 교육 시설과 인접해 있습니다.

또한, 근린생활시설, 공원 등 생활 편의시설 이용이 편리한 주거 밀집 지역입니다.

1.4. 2. 상권 특징

주거지로서 안정적인 수요를 확보하고 있으며, 생활 인프라가 잘 갖추어져 있어 거주 만족도가 높을 것으로 예상됩니다.

1.5. 생활정보

1.5. 1. 단지 정보

아파트명은 오산세교 서희스타힐스이며, 총 8개동, 412세대로 구성된 단지입니다.

2011년 04월 06일 사용승인을 받았습니다.

단지 내 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 커뮤니티 공간, 자전거 보관소 등의 복리시설이 갖추어져 있습니다.

주차는 총 90대(지하 15대, 지상 4대) 가능하며, 전기차 충전기(지하) 8대가 설치되어 있습니다.

1.5. 2. 건물 구조 및 설비

본건은 철근콘크리트구조 경사지붕 18층 건물 중 1층 101호입니다.

외벽은 몰탈 위 페인트 마감, 내벽은 벽지도배 및 타일 붙임, 창호는 알루미늄 샷시 및 하이샷시 이중창으로 되어 있습니다.

기본적인 위생 및 급배수 설비, 개별난방 설비, 소방 설비, 승강기 설비, 공동현관 보안 설비, 지하 주차장 등이 설치되어 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

1.6. 1. 유동화 물건

본건은 유동화 물건으로, 일반 경매 절차와는 다소 차이가 있을 수 있습니다. 관련 세부 사항에 대한 추가 확인이 필요합니다.

1.6. 2. 임대 관계 미상

임대 관계가 미상으로, 현재 점유자가 누구인지, 명도 과정에서 발생할 수 있는 이슈들을 사전에 면밀히 파악해야 합니다.

1.6. 3. 토지 이용 제한

토지거래계약 허가구역으로 지정되어 있어, 취득 시 관련 허가를 반드시 받아야 합니다.

또한, 비행안전제2구역, 역사문화환경보존지역 등으로 지정되어 있어 향후 건축 행위나 토지 이용에 제약이 따를 수 있습니다.

1.6. 4. 혐오시설

주변 지역을 지도상으로 조사한 결과, 본건 아파트와 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 발견되지 않았습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 경기도 오산시의 주거 밀집 지역에 위치한 아파트로, 기본적인 생활 인프라와 교육 환경이 우수하여 실거주 및 투자 가치를 겸비하고 있습니다.

감정가는 최근 시세와 유사한 수준이며, 철저한 권리 분석 결과 인수할 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

다만, 유동화 물건이라는 특수성과 임대 관계 미상인 점, 토지거래허가구역이라는 점은 취득 전 반드시 확인하고 대비해야 할 부분입니다.

1.8. 투자 포인트

* 잘 갖추어진 주거 및 교육 환경으로 인한 실거주 만족도 높음.

* 안정적인 아파트 수요와 더불어 세교지구 개발 등 미래 가치 상승 잠재력 보유.

* 권리상 특별한 문제가 없어 명도에 집중하면 될 것으로 예상.

* 경매를 통한 시세 대비 저가 매수 기회.

1.9. 예상 입찰가

최근 실거래가 분석 결과, 해당 면적의 아파트는 2026년 7월 기준으로 35,700만원에서 37,000만원 사이에서 거래되고 있습니다.

본건은 1층이라는 점과 감정가(351,000,000원)를 고려했을 때, 다음과 같이 예상 입찰가를 산정합니다.

* 최근 실거래가 평균: 약 363,330,000원

* 감정가: 351,000,000원

1층이라는 점을 감안하여 최근 시세 및 감정가 대비 할인된 가격으로 접근하는 것이 유리합니다.

예상 입찰가 범위: 330,000,000원 ~ 345,000,000원

* 보수적인 접근 시: 330,000,000원 (감정가 대비 약 94%)

* 적극적인 접근 시: 345,000,000원 (감정가 대비 약 98%)

입찰 시에는 명도 비용, 취득세, 법무사 비용 등 제반 부대 비용을 반드시 고려하여 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.