나이스옥션 법원경매 부천 2025타경35291 [1] 경기도 부천시 오정구 삼정동 365 부천테크노파크 302동 3층301호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 영주 · 평가일 2025.12.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

○ 본건위치 본건은 경기도 부천시 오정구 삼정동 소재 ‘지역난방공사삼거리' 남동측 인근에 소재함 ○ 주위환경 아파트형공장 중심의 공장지대임

교통상황

○ 차량접근성: 자유로움 ○ 대중교통여건 : 보통임 -버스: 인근 간선도로(송내대로 등)변으로 버스 정류장 소재함 -전철: 남서측 약3.4키로 지점에 전철역(송내역) 소재함 -고속도로 IC : 북동측 약 1키로 지점에 부천IC 소재함

건물의 구조

철근콘크리트조 철근콘크리트평스라브지붕 9층 건물 내 3층 301호로서 ○외부마감: 알루미늄 프레임 유리 커튼월 마감 ○외부창호: 알미늄 새시

이용상태

○ 아파트형공장임

설비내역

○ 부대설비: 급배수설비, 위생설비, 소화전설비, 승강기설비 ○ 냉난방방식: FCU ○ 기타: 개별호수별로 상하수도 사용 가능함

토지의 형상 및 이용상태

○ 형상지세 : 2필인단의 사다리형 평지 ○ 이용상태 : 아파트형공장 건부지로 이용중임

인접 도로상태등

○ 단지 사방으로 광로등의 아스팔트 포장도로와 접함

토지이용계획 및 제한상태

○ 삼정동 365 :근린상업지역, 지구단위계획구역(중동지구), 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 항공표면<공항시설법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상:단독,다가구,아파트,연립,다세대(2025.8.26.~2026.8.25.)) ○ 삼정동 365-1 :준주거지역, 지구단위계획구역(중동지구), 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 항공표면<공항시설법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상:단독,다가구,아파트,연립,다세대(2025.8.26.~2026.8.25.))

공부와의 차이

○ 기호1 토지는 공부상 잡종지이나 현황은 '공장용지'임

기타참고사항(임대관례 및 기타)

○ 임대관계: 미상

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 부천지원 2025타경35291 (1)

경매구분: 부동산임의경매

감정가: 878,000,000원

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 부천시 오정구 삼정동 365 부천테크노파크 302동 3층 301호

용도: 지식산업센터

토지면적: 181.65㎡ (약 55.0평)

건물면적: 336.56㎡ (약 101.8평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.3. 특이사항

특이사항: 토지거래허가구역, 유동화물건

토지이용계획 및 제한상태:

- 삼정동 365: 근린상업지역, 지구단위계획구역(중동지구), 대로3류(폭 25m~30m), 가축사육제한구역, 항공표면, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대(2025.8.26.~2026.8.25.))

- 삼정동 365-1: 준주거지역, 지구단위계획구역(중동지구), 대로3류(폭 25m~30m), 가축사육제한구역, 항공표면, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대(2025.8.26.~2026.8.25.))

공부상 지목과 현황 불일치: 기호1 토지는 공부상 잡종지이나 현황은 '공장용지'임.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경 및 교통

본건은 경기도 부천시 오정구 삼정동 소재 ‘지역난방공사삼거리' 남동측 인근에 소재하며, 아파트형공장 중심의 공장지대입니다.

차량 접근성은 자유로우며, 대중교통 여건은 보통입니다. 인근 간선도로변에 버스 정류장이 소재하며, 남서측 약 3.4km 지점에 지하철 송내역이 있습니다.

북동측 약 1km 지점에 부천IC가 있어 고속도로 접근성이 양호합니다.

2.2. 건물 및 토지 현황

건물은 철근콘크리트조 철근콘크리트평스라브지붕 9층 건물 내 3층 301호이며, 외부 마감은 알루미늄 프레임 유리 커튼월입니다.

토지는 2필지로 사다리형 평지이며, 아파트형공장 건부지로 이용 중입니다.

단지 사방으로 광로 등 아스팔트 포장도로와 접해 있습니다.

2.3. 설비 및 구조

급배수, 위생, 소화전, 승강기 설비가 갖추어져 있으며, 냉난방 방식은 FCU입니다. 개별 호수별로 상하수도 사용이 가능합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

을11 근저당권(우리은행, 2022-03-02 접수, 756,000,000원)이 말소기준권리로서, 본 매각으로 인해 위 권리를 포함한 대부분의 권리가 소멸될 예정입니다.

3.2. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원.

임대관계: 미상.

* 임차인 중 대항력은 있으나 보증금 또는 차임이 미상인 경우, 명확한 권리관계를 파악하기 위해 현장 조사 및 임대차 정보 확인이 필수적입니다.

3.3. 등기부 현황

총 채권액: 902,314,192원.

주요 등기 내용:

* 소유권이전 (갑2, 갑3)

* 근저당 (을11, 우리은행, 756,000,000원, 말소기준권리)

* 압류 (갑4, 부천세무서장 / 갑5, 국민건강보험공단)

* 가압류 (갑6, 기술보증기금, 117,300,000원 / 갑7, 임진호, 8,014,192원 / 갑8, 근로복지공단, 21,000,000원)

* 임의경매 (갑9, 에이치에프더블유오삼비유동화전문유한회사, 670,782,720원)

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (단, 해당 지상권의 존재 여부는 별도 확인 필요)

4. 상권분석

본 물건이 소재한 지역은 아파트형공장 및 중소규모 공장들이 밀집한 산업단지입니다. 따라서 사업체 간의 B2B 거래가 활발할 것으로 예상되며, 물류 이동이 용이한 교통 인프라를 갖추고 있습니다. 주변에 대규모 주거 단지나 상업 시설보다는 산업 시설이 주를 이루고 있어, 임대 수요는 주로 관련 업종의 기업체에서 발생할 것으로 보입니다.

5. 생활정보

본 물건은 지식산업센터로서 일반 주거 시설과는 거리가 있습니다. 따라서 일반적인 생활 편의 시설(학교, 병원, 대형마트 등)과의 근접성은 상대적으로 낮을 수 있습니다. 다만, 근무자들의 편의를 위한 기본적인 식당 및 편의 시설은 산업단지 내 또는 인근 지역에 존재할 가능성이 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 토지거래허가구역: 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 외국인 등 토지거래 계약 시 허가가 필요하며, 이는 향후 매각 또는 보유 시 제약이 될 수 있습니다.

* 높은 채권 총액: 902,314,192원의 채권 총액이 감정가 878,000,000원을 초과하므로, 유찰 가능성 또는 2차 경매 진행 시 입찰 경쟁률을 고려해야 합니다.

* 공부상 지목과 현황 불일치: 토지 현황이 '공장용지'이나 공부상 지목이 '잡종지'로 되어 있어, 향후 토지 이용 및 재산권 행사 시 별도 확인이 필요할 수 있습니다.

* 혐오시설과의 인접 가능성: 검색 결과, 부천시의 광역소각장 건립 논의가 있었던 지역이 인근에 포함될 가능성이 있습니다. (Search result refers to a potential 광역소각장 (wide-area incinerator) development in Daejang-dong, which is adjacent to Samjeong-dong. While not directly stated as adjacent to the Techno Park, it is a potential factor in the broader area's perception.)

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 부천시 오정구 삼정동에 위치한 부천테크노파크 내 지식산업센터로, 산업단지 내에서의 입지적 장점과 교통 접근성을 가지고 있습니다. 그러나 토지거래허가구역 지정, 채권 총액이 감정가를 초과하는 점, 공부상 지목과 현황의 차이 등은 신중한 검토가 필요한 부분입니다. 이러한 요소들을 종합적으로 고려하여 투자 결정을 내려야 합니다.

8. 투자 포인트

* 부천테크노파크 내 물건으로, 이미 형성된 산업 생태계 내에서 안정적인 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

* 차량을 이용한 물류 이동 및 서울 외곽순환도로, 경인고속도로 IC 접근성이 용이하여 기업 운영에 효율적인 입지입니다.

* 지식산업센터로서 기업체 대상 임대 수익 창출 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 인수되는 보증금이 없는 점을 고려하여, 감정가 878,000,000원을 기준으로 하되, 다음 사항을 면밀히 분석하여 결정해야 합니다.

* 인근 유사 물건의 최근 실거래가 및 호가 추이 (Search result indicates recent sale prices per pyeong for different Techno Park units, e.g., 3단지 at 519만원/평당, 50.3평 at 5.6억 for 쌍용3차. These figures should be used for comparison with the subject property's size and appraisal value).

* 현재 시장 상황 및 향후 경기 전망.

* 총 채권액 902,314,192원 대비 적정 낙찰가 수준 (유찰 시 가격 하락 가능성).

* 토지거래허가구역 지정 기간 및 잠재적 리스크 요인에 대한 고려.

충분한 시장 조사와 본 물건의 현황, 권리 관계, 잠재적 리스크를 종합적으로 판단하여 입찰가를 산정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.