나이스옥션 법원경매 인천 2025타경514635 [1] 인천광역시 미추홀구 주안동 35-23 동아그린빌라 2층203호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 새한 · 평가일 2026.01.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 간석역 북서측 인근에 위치하며 주변은 다세대주택, 단독주택 및 아파트 등이 소재하는 주택지대임.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하고 남동측 인근에 지하철 간석역이 소재하고 있음.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕의 4층 건물임. 외벽 : 드라이비트 등 내벽 : 타일, 벽지 창호 : 삿시창임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임. (* 내부구조도 도면 없음)

설비내역

위생 및 급배수 설비, 난방 설비 등

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 토지로서 다세대주택의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

서측 및 남측으로 약 4m 정도의 도로에 각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025. 8. 26. ~ 2026. 8. 25.)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대차관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경514635 (1)

소재지: 인천광역시 미추홀구 주안동 35-23 동아그린빌라 2층 203호

용도: 다세대주택

감정가: 118,000,000원

토지면적: 28.43㎡ (약 8.6평)

토지지분: 28.43㎡ (약 8.6평)

건물면적: 39.80㎡ (약 12.0평)

건물지분: 39.80㎡ (약 12.0평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

건축년도: 1997년

층수: 2층 (총 4층 건물 중)

특이사항: HUG 인수조건 변경

2. 입지조건

본건은 인천광역시 미추홀구 주안동에 소재하며, 주변은 다세대주택, 단독주택 및 아파트 등 주거시설이 혼재된 지역입니다.

남동측 인근에 지하철 간석역이 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

인근에 버스정류장이 있어 대중교통 연계성이 양호합니다.

차량 접근이 가능하며, 서측 및 남측으로 각각 약 4m의 도로에 접하고 있어 도로 접근성이 양호합니다.

본건은 준주거지역에 속하며, 가축사육제한구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등 대상)으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

본건은 주택도시보증공사의 강제경매로 진행되는 물건입니다.

말소기준권리는 2023년 8월 7일자 동대문세무서장의 압류(갑17)입니다.

모든 등기부상의 권리는 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사 (정 )

* 보증금: 100,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 1월 14일

* 확정일자: 2021년 12월 28일

* 대항력: 없음

* 비고: 을구 순위 12번 주택임차권등기(정은아)가 존재하나, 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸됩니다. 따라서 임차인의 보증금 100,000,000원은 인수되지 않습니다.

인수되는 보증금 합계: 0원

등기부채권 총액: 100,000,000원

4. 상권분석

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 주안동 일대의 다세대주택 시세는 전용면적 기준 평당 약 625만원 ~ 901만원 수준으로 형성되어 있습니다.

* 세명쉐르빌(2001년식, 43.33㎡): 2026년 5월 8,200만원 (평당 약 625만원)

* 화인에이스빌(2012년식, 44.77㎡): 2026년 5월 12,200만원 (평당 약 901만원)

* 대일빌라(1993년식, 44.4㎡): 2026년 5월 9,000만원 (평당 약 670만원)

본건(39.80㎡, 1997년식)의 감정가는 118,000,000원으로, 이는 최근 거래된 인근 다세대주택의 평당 시세(약 625만원~901만원)를 고려할 때 다소 높은 수준으로 판단됩니다. 본건의 경우 평당 약 983만원 수준으로 감정평가되었습니다.

5. 생활정보

간석역이 인근에 위치하여 인천 시내 및 수도권으로의 이동이 용이합니다.

주변에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

주택가에 위치하여 조용하고 안정된 주거 환경을 갖추고 있습니다.

주변 편의시설 및 상업시설은 주안동 중심 상권을 통해 이용 가능할 것으로 예상됩니다.

(특정 혐오시설은 지도 검색 결과 확인되지 않았으며, 일반적인 주거 및 상업 지역으로 파악됩니다.)

6. 잠재적 리스크

HUG 인수조건 변경 및 관련 사항은 낙찰 후 명확한 확인이 필요하나, 현재까지 제공된 정보상으로는 임차인 보증금 인수 위험은 없는 것으로 판단됩니다.

건물 노후도(1997년 준공)로 인한 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

내부 구조도 도면이 없어 정확한 내부 상태 파악에 어려움이 있습니다.

토지이용계획상 일부 제한사항(가축사육제한구역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등)이 있으나, 일반적인 주거용 매수자에게는 큰 영향이 없을 것으로 보입니다.

7. 종합 의견

본건은 역세권에 위치한 다세대주택으로, 교통 및 주거 환경이 양호합니다.

권리관계가 비교적 명확하여 낙찰 후 인수 부담이 적다는 장점이 있습니다.

감정가가 주변 시세 대비 다소 높게 책정된 점은 유의해야 할 부분입니다.

입찰 시에는 본건의 실질적인 시장 가치를 면밀히 분석하여 합리적인 가격으로 접근하는 것이 중요합니다.

8. 투자 포인트

명확한 권리관계: 임차인 보증금 미인수 조건으로 권리분석이 깔끔합니다.

역세권 입지: 간석역 인근으로 교통 편의성이 우수합니다.

주거지 환경: 안정적인 주거지 내에 위치하고 있습니다.

시세 차익 잠재력: 합리적인 가격으로 낙찰받을 경우 향후 가격 상승을 기대해볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 118,000,000원입니다.

최근 인근 유사 물건의 매매 시세(평당 625만원 ~ 901만원)를 고려할 때, 본건(12.0평)의 시장 가치는 약 7,500만원 ~ 10,800만원 범위로 추정됩니다.

감정가 대비 합리적인 입찰을 위해, 본건의 현재 시장 가치와 잠재적 가치를 종합적으로 고려하여 예상 입찰가를 산정합니다.

예상 입찰가 범위: 95,000,000원 ~ 105,000,000원

권장 입찰가: 100,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.