나이스옥션 법원경매 인천 2025타경514677 [1] 인천광역시 부평구 부평동 379-96 5층502호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 부성감정 · 평가일 2025.12.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

인천광역시 부평구 부평동 소재 '부평중학교' 남측 인근에 위치하며, 주위는 동류형의 공동주택, 다가구주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위여건은 무난함.

교통상황

본건은 버스정류장이 인근에 위치하고 있어 교통사정은 무난하며 차량출입이 가능함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘리트(평슬라브)지붕 6층 건내 제5층 제502호로서, 외벽 : 드라이비트 및 석재붙임 마감. 내벽 : 벽지 및 타일 마감. 창호 : 하이새시 창호 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

상ㆍ하수도시설 및 난방, 위생설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로 제2종근린생활시설, 공동주택 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 폭 약 8미터 남측으로 폭 약 6미터의 포장 도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 상대보호구역 <교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2025-05-02)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26) (외국인 등 주택용도 취득, 지정기간: 2025.8.26. ~ 2026.8.25.).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2026-05-20 작성된 물건 보고서입니다.

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경514677 (1)

소재지: 인천광역시 부평구 부평동 379-96 5층502호

용도: 다세대주택

감정가: 135,000,000원

토지면적: 14.40㎡ (약 4.36평)

토지지분: 14.40㎡ (약 4.36평)

건물면적: 44.70㎡ (약 13.52평)

건물지분: 44.7㎡ (약 13.52평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

특이사항: HUG 인수조건 변경

주의사항:

특수물건정보: HUG 인수조건 변경

1.1. 1.감정평가서 요약

위치 및 주위환경: 인천광역시 부평구 부평동 '부평중학교' 남측 인근에 위치하며, 동류형 공동주택, 다가구주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역입니다.

교통상황: 버스정류장이 인근에 위치하고 있어 교통사정은 무난하며 차량 출입이 가능합니다.

건물의 구조: 철근콘크리트구조 철근콘리트(평슬라브) 지붕 6층 건물 내 제5층 제502호로, 외벽은 드라이비트 및 석재, 내벽은 벽지 및 타일, 창호는 하이새시로 마감되었습니다.

이용상태: 다세대주택으로 이용 중입니다.

설비내역: 상하수도, 난방, 위생설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태: 부정형의 토지로 제2종근린생활시설, 공동주택 부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태: 본건 동측으로 폭 약 8미터, 남측으로 폭 약 6미터의 포장 도로에 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태: 일반상업지역, 방화지구, 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약허가구역 (2025.8.26 ~ 2026.8.25.)입니다.

공부와의 차이: 없습니다.

기타참고사항: 임대관계는 미상입니다.

1.2. 입지조건

* 본건은 인천광역시 부평구 부평동에 위치하며, '부평중학교' 남측 인근에 자리하고 있습니다.

* 주위는 공동주택, 다가구주택, 근린생활시설 등이 혼재된 주거 밀집 지역입니다.

* 교통 환경은 인근 버스정류장 이용이 편리하고 차량 진출입이 용이하여 무난한 편입니다.

* 건물은 2012년에 준공된 6층 건물 중 5층에 위치한 다세대주택입니다.

* 건물은 철근콘크리트 구조로, 외벽은 드라이비트 및 석재, 내벽은 벽지 및 타일로 마감되었습니다.

* 상하수도, 난방, 위생 설비 등 기본적인 생활 설비가 갖추어져 있습니다.

* 토지는 부정형으로 제2종근린생활시설 및 공동주택 부지로 이용 중이며, 동측과 남측으로 도로에 접해 있습니다.

* 토지이용계획상 일반상업지역, 방화지구, 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 과밀억제권역에 해당합니다. 특히, 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지는 토지거래계약허가구역으로 지정되어 있으나, 경매 낙찰 시에는 해당되지 않습니다.

1.3. 권리분석

* 채권자는 주택도시보증공사이며, 부동산 강제경매로 진행 중입니다.

* 임차인 현황:

* 주택도시보증공사(이도아)

* 보증금: 144,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2022-08-02

* 확정일자: 2022-07-04

* 배당신고일자: 2024-10-10

* 대항력: 없음

* 비고: HUG 인수조건 변경. 본건 임차인은 대항력이 없어 낙찰로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다. HUG 인수조건 변경으로 인한 추가 인수 사항은 확인되지 않았으며, 인수 보증금은 0원으로 분석됩니다.

* 등기부 채권 총액: 144,000,000원

* 집합건물 등기부 요약:

* 소유권 보존 등기 (2012.02.10)

* 공유자 전원 지분 전부 이전 (2013.10.11)

* 소유권 이전 (매매, 2022.08.02, 김문수)

* 주택임차권 (을12, 2024.10.10, 이도아, 144,000,000원) - 말소 예정 (HUG 말소 동의 확약서 제출)

* 압류 (2023.02.27, 영등포구) - 말소 기준 권리

* 압류 (2023.08.28, 부천시) - 말소 예정

* 강제경매 (2025.12.12, 주택도시보증공사) - 본건 경매 개시

* 압류 (2025.12.18, 국민건강보험공단) - 말소 예정

* 물건명세서 참고사항:

* 작성일: 2026-05-20

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음. 을구 순위 12번 주택임차권 등기는 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸될 예정입니다.

1.4. 상권분석

* 최근 매매 정보 분석 결과, 인근 지역의 다세대주택 거래 사례는 다음과 같습니다.

* 2026년 7월 2일, 인천 부평구 부평동 656-11번지 '해담캐슬'(2016년식, 7층, 43.31㎡)이 18,800만원에 거래되었습니다.

* 2026년 7월 1일, 인천 부평구 10-498번지 '해피팰리스'(2015년식, 5층, 49.26㎡)가 28,400만원에 거래되었습니다.

* 2026년 7월 2일, 인천 서해구 475-12번지 '우진그린빌'(2001년식, 3층, 38.94㎡)이 7,000만원에 거래되었습니다.

* 본건(44.70㎡, 약 13.52평)과 면적이 유사한 '해담캐슬'(43.31㎡, 약 13.1평)의 최근 거래가가 18,800만원임을 고려할 때, 본건의 감정가 13,500만원은 시세 대비 경쟁력 있는 수준으로 판단됩니다.

* 해당 지역은 다세대주택과 근린생활시설이 혼재된 상권으로, 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

1.5. 생활정보

* 교육: '부평중학교'가 인근에 위치하고 있어 교육 환경이 양호한 편입니다. (해당 지역은 상대보호구역에 포함됩니다.)

* 교통: 버스 정류장이 가까워 대중교통 이용이 편리하며, 차량을 이용한 도심 접근성도 무난합니다.

* 편의시설: 근린생활시설이 밀집한 지역으로, 기본적인 쇼핑, 외식 등의 편의시설 이용이 편리합니다.

* 주거환경: 공동주택 및 다가구주택 등이 밀집하여 주거 환경이 형성되어 있습니다.

* 주변 혐오시설: 현재 제공된 정보 및 일반적인 지도 검색 결과, 본 물건 인근에 직접적인 혐오시설은 파악되지 않습니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 토지이용계획: 일반상업지역, 방화지구, 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다. 토지거래계약허가구역으로 지정된 기간(2025.8.26.~2026.8.25.) 동안에는 허가가 필요하나, 경매 낙찰 시에는 해당되지 않습니다.

* HUG 인수조건 변경: 임차인(주택도시보증공사)의 보증금 관련 인수 조건 변경이 있다는 점은 특이사항으로, 구체적인 변경 내용에 따라 잠재적 리스크가 발생할 수 있습니다. 다만, 현재 제공된 정보와 권리분석상으로는 대항력 없는 임차인이자 보증금이 확정되어 있어 추가 인수 부담은 없을 것으로 예상됩니다.

* 건축물 노후도: 2012년 준공된 건물로 약 15년이 경과하여 향후 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 임대관계 미상: 현재 임차인 외 추가적인 임차인 존재 여부 및 임대 조건이 미상이므로, 잔금 납부 후 명도 과정에서 추가적인 변수가 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

1.7. 종합 의견

본건은 인천광역시 부평구 부평동에 위치한 다세대주택으로, 부평중학교 인근의 주거 및 상업 혼합 지역에 속해 있습니다. 6층 건물 중 5층에 위치하며 전용면적 약 13.5평으로 실거주 또는 소형 투자 목적에 적합합니다. 건물은 2012년 준공으로 연식은 있으나, 비교적 관리 상태가 양호할 것으로 예상됩니다. 권리 관계는 명확하며, 말소기준 권리 이후의 임차권 및 압류 등은 모두 말소될 예정입니다. 특히 HUG로부터 보증금을 보호받는 임차인은 대항력이 없어 낙찰 후 명도가 비교적 용이할 것으로 판단됩니다. 최근 주변 실거래가 대비 감정가는 경쟁력 있는 수준입니다.

1.8. 투자 포인트

* 실거주 및 소형 투자에 적합한 면적의 다세대주택입니다.

* 부평구 중심 지역에 위치하여 생활 편의시설 접근성이 우수합니다.

* 감정가가 주변 시세 대비 합리적으로 책정되어 있어 시세 차익 기대 가능성이 있습니다.

* 권리 관계가 명확하여 낙찰 후 추가적인 인수 부담이나 법적 분쟁의 소지가 적습니다.

* HUG 인수조건 변경 사항은 주의 깊게 확인해야 하지만, 현재 분석으로는 추가 인수 부담은 없을 것으로 보입니다.

1.9. 예상 입찰가

* 감정가: 135,000,000원

* 최근 유사 면적 실거래가(참고): 188,000,000원 (해담캐슬, 2016년식, 43.31㎡)

* 본건은 감정가(135,000,000원) 대비 유사 실거래가(188,000,000원)가 약 139% 수준으로, 감정가가 시세보다 낮은 것으로 판단됩니다.

* 권리분석상 인수되는 보증금이 없고, HUG 관련 추가 인수 부담이 없는 것으로 예상됨에 따라, 감정가 수준 또는 그 이상에서의 입찰 경쟁이 예상됩니다.

* 따라서, 본 건의 최적 입찰가는 감정가 수준인 135,000,000원 근방으로 예상됩니다.

* 최종 예상 입찰가: 130,000,000원 ~ 135,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.