나이스옥션 법원경매 인천 2025타경514574 [1] 인천광역시 미추홀구 주안동 81-8 한빛캐슬 5층503호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 명감정 · 평가일 2025.12.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 '시민공원역(인천2호선)' 북동측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔, 다세대주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 소재 건물까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철역(시민공원역)이 소재하는 등 전반적인 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 스라브지붕 지상14층 건물로서, 외벽 : 몰탈위 페인팅 등 마감, 창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

오피스텔(주거용)로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급·배수 설비, 난방 설비, 화재탐지설비, 소화전설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형 토지로서 오피스텔의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 폭 약15미터 내외의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

주안동 81-8 :일반상업지역(2022-06-13), 방화지구(2022-06-13), 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025. 8. 26. ~ 2026. 8. 25.)

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 인천광역시 미추홀구 주안동 81-8번지, 한빛캐슬 5층 503호에 소재하는 오피스텔입니다.

사건번호는 인천지방법원 2025타경514574 (1)이며, 부동산강제경매로 진행됩니다.

본건의 감정가는 185,000,000원입니다.

토지 면적은 11.84㎡ (약 3.58평)이며, 건물 면적은 73.28㎡ (약 22.17평)입니다. 토지와 건물은 일괄매각 대상입니다.

채권자는 주택도시보증공사이며, HUG 인수조건 변경에 대한 특이사항이 있습니다.

건축물대장상 해당 건물(한빛캐슬)은 2014년 준공되었습니다.

1.1. 입지조건

본건은 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 '시민공원역(인천2호선)' 북동측 인근에 위치합니다.

주위는 오피스텔, 다세대주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철역(시민공원역)이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

본건 건물 서측으로는 폭 약 15미터 내외의 도로에 접해 있어 접근성이 양호합니다.

토지이용계획상 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역, 과밀억제권역에 속하며, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 대상, 2025.08.26 ~ 2026.08.25)으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

등기부등본상 말소기준권리는 2022년 4월 14일자 안산세무서장의 압류(갑12)입니다.

이후 2025년 12월 9일에 주택도시보증공사의 강제경매개시결정(갑14)이 내려졌습니다.

을구 순위 6번에는 최성광의 주택임차권(160,000,000원, 전입 2021-04-30, 확정 2021-03-30)이 등기되어 있으나, 등기부상 말소로 기재되어 있으며 물건명세서상 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸될 권리로 판단됩니다.

임차인 현황 상 김성진은 전입일자 2024-10-30, 보증금 0원, 차임 0원으로 대항력이 없습니다.

주택도시보증공사(채권자)는 전입일자 2021-04-30, 보증금 160,000,000원, 차임 0원이며, 배당신고일자 2023-05-26, 대항력이 없는 것으로 확인됩니다.

따라서, 상기 권리 분석 결과 낙찰자가 인수해야 할 임차보증금은 없는 것으로 판단됩니다. (인수 보증금 합계: 0원)

1.3. 상권분석

본건이 위치한 주안동 일대는 오피스텔, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재된 주거 및 상업 혼합 지역입니다.

시민공원역을 중심으로 상업시설이 발달하여 기본적인 상권이 형성되어 있으며, 지역 내 수요를 충족할 수 있는 환경입니다.

1.4. 생활정보

인근에 상업시설이 위치하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

인천2호선 시민공원역을 이용할 수 있으며, 다수의 버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 편리합니다.

도심 지역에 위치하므로 의료 및 교육 시설 접근성 또한 보통 수준으로 예상됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

HUG 인수조건 변경: HUG(주택도시보증공사)와 관련된 특정 조건 변경이 명시되어 있습니다. 다만, 대항력 있는 임차인이 없어 낙찰자가 직접적으로 인수할 임차보증금 부담은 없을 것으로 보입니다. HUG의 채권/채무 관계 및 낙찰 후 관련 절차에 대한 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

토지거래계약허가구역: 외국인 등 특정 대상자에 한해 토지 거래 허가가 필요할 수 있으므로, 낙찰자 자격 확인 시 유의해야 합니다. (허가 기간: 2025.08.26 ~ 2026.08.25)

1.6. 종합 의견

본건은 인천 미추홀구 주안동의 한빛캐슬 오피스텔로, 인천2호선 시민공원역 역세권에 위치하여 교통 여건이 우수합니다.

2014년에 준공된 건물로 비교적 신축에 속하며, 오피스텔로서 필요한 제반 설비가 갖추어져 있습니다.

등기부상 및 임차인 현황상 대항력 있는 임차인이 없어 권리관계가 비교적 명확하고, 낙찰 후 인수 부담이 적다는 점이 큰 장점입니다.

감정가 185,000,000원 대비 최근 실거래가(2024년 3월 9일, 148,000,000원)를 고려하여 입찰가 산정에 신중을 기할 필요가 있습니다.

1.7. 투자 포인트

역세권 입지: 인천2호선 시민공원역 도보 이용 가능한 거리에 위치하여 출퇴근 및 이동이 편리합니다.

안정적인 권리관계: 대항력 있는 임차인이 없어 인수 부담이 없는 물건입니다.

생활 편의성: 주변에 상업시설 및 주거시설이 발달하여 생활 인프라가 잘 갖추어져 있습니다.

HUG 관련 명확성: HUG 관련 보증금 등은 경매 절차를 통해 처리될 예정으로, 낙찰자의 직접적인 인수 부담이 없습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 185,000,000원

최근 거래가 (JSON 정보 기반): 2024년 3월 9일, 148,000,000원 (전용면적 75.922㎡, 3층)

본건 면적: 73.28㎡ (약 22.17평), 5층.

최근 실거래가(14,800만원)와 감정가(18,500만원) 사이의 가격 차이를 고려할 때, 본 건물의 5층이라는 장점과 현 시장 상황을 종합적으로 판단하여 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

제시된 JSON 정보에 따르면 3층이 14,800만원에 거래되었으므로, 본건(5층)의 경우 이를 기준으로 하되, 층수 이점을 감안하여 다음과 같이 예상 입찰가를 산정합니다.

추정 입찰가: 160,000,000원

(범위: 155,000,000원 ~ 170,000,000원)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.