나이스옥션 법원경매 인천 2025타경514581 [1] 인천광역시 남동구 구월동 1133-13 더클래스 9층905호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대한 · 평가일 2025.12.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 구월동 소재 '인천광역시청' 남서측 인근에 위치하며, 주변은 대부분 업무시설 및 근린생활시설, 공동주택 등으로 이루어져 있으며, 제반 주위환경은 무난한 편입니다.

교통상황

본건까지 차량출입 용이하며, 인근에 버스정류장 및 인천시청역이 소재하여 대중교통상황은 무난한 편입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지하3층/지상14층 중 제9층 제905호로서, 외벽 : 페인트 마감 등 내벽 : 벽지 및 타일 마감 창호 : 하이새시 창호입니다.

이용상태

오피스텔로 이용 중입니다.

설비내역

위생 및 급ㆍ배수설비, 화재탐지설비, 난방설비, 승강기설비 등을 갖추고 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

남하향 완경사지대의 세장형 토지로서, 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

동측 및 서측으로 노폭 약 25미터, 4미터의 포장도로를 이용하여 출입합니다.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 지구단위계획구역(2025-07-28)(구월업무지구), 가축사육제한구역(2013-03-08)((문의:남동구환경보전과 032-453-2343))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(문의: 인천동부교육지원청 평생교육건강과 460-6086)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)((외국인 등에 한함, 대상: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대(지정기간: 2025. 08. 26. ~ 2026. 08. 25.)))입니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계 : ‘미상’입니다. 나. 기타사항 : 해당사항 없습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 인천지방법원 2025타경514581 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 박OO

1.2. 물건 현황

소재지: 인천광역시 남동구 구월동 1133-13 더클래스 9층905호

용도: 오피스텔

감정가: 181,000,000원

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.3. 면적

토지면적: 9.33㎡ (약 2.82평)

건물면적: 66.23㎡ (약 20.03평)

1.4. 특이사항 및 주의사항

특이사항: 선순위임차권, 대항력있는임차인

주의사항: (정보 없음)

특수물건정보: 선순위임차권, 대항력있는임차인

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 인천광역시 남동구 구월동 소재 '인천광역시청' 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 업무시설, 근린생활시설, 공동주택 등이 혼재된 지역으로 전반적인 주위 환경은 양호한 편입니다.

2.2. 교통 상황

차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장과 인천시청역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본건 토지는 일반상업지역, 방화지구, 지구단위계획구역(구월업무지구), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등에 한함)으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 2025년 9월 16일자 압류(갑20)입니다.

3.2. 임차인 현황 및 인수사항

본건에는 대항력 있는 임차인으로 박애림 씨가 있으며, 보증금 180,000,000원, 전입 및 확정일자는 2019년 2월 1일입니다.

집합건물 등기부 요약에 따르면, 을구 3번 주택임차권(박애림, 180,000,000원)은 말소되지 않고 매수인에게 인수됩니다.

물건명세서 참고사항에도 "매수인에게 대항할 수 있는 을구 3번 임차권등기가 있으므로 배당에서 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함"이라고 명시되어 있습니다.

임차인 임성기(보증금 1,000,000원, 차임 700,000원) 또한 대항력이 있으므로, 보증금 및 차임 지급 여부에 따라 추가적인 인수 부담이 발생할 수 있습니다.

임차인 박종민(보증금 0원)은 대항력이 없습니다.

3.3. 기타 권리사항

을구 4번 근저당권(주식회사남지종합건설, 100,000,000원) 및 갑21번 강제경매(박애림, 177,375,802원)는 매각으로 소멸될 예정입니다.

총 등기부채권액은 280,000,000원입니다.

4. 상권분석

4.1. 최근 매매 시세

최근 거래 사례를 분석한 결과, 유사 면적대의 더클래스 오피스텔 실거래가는 2025년 11월 190,000,000원, 2026년 3월 190,000,000원 및 183,000,000원 수준에서 형성되어 있습니다.

본건의 감정가 181,000,000원은 최근 실거래가와 비교 시 낮은 편에 속합니다.

4.2. 주변 시설

본건은 인천광역시청과 가까운 역세권에 위치하며, 홈플러스 구월점, 인천구월서초등학교, 문일여자고등학교, 숭덕여자중학교 등 편의시설 및 교육시설이 인접해 있습니다.

인근에 GTX-B 노선 예정인 인천시청역이 있어 향후 교통 편의성이 증대될 것으로 예상됩니다.

주변에 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 및 편의 시설

인천광역시청 및 다양한 행정기관이 밀집한 지역으로, 홈플러스 등 대형마트와 다양한 근린생활시설 이용이 편리합니다.

다수의 교육기관이 인근에 위치하여 주거 편의성이 높습니다.

5.2. 교통 인프라

인천시청역(지하철 1, 2호선) 및 버스정류장이 인접하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

향후 GTX-B 노선 개통 시 교통의 요지로 더욱 발전할 가능성이 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 인수 부담

본건의 가장 큰 리스크는 선순위 임차인 박애림 씨의 보증금 180,000,000원 인수 부담입니다.

임차권이 말소되지 않고 매수인에게 승계되므로, 해당 보증금 전액 또는 일부를 매수인이 인수해야 합니다.

임차인 임성기 씨의 대항력 또한 인수 부담으로 작용할 수 있습니다.

6.2. 시장 변동성

부동산 시장의 변동성과 금리 인상 등 거시 경제 지표 변화에 따른 잠재적 위험을 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천광역시청 인근에 위치하여 행정 및 교통의 중심지에 있으며, 주변 편의시설 이용이 용이하다는 장점이 있습니다.

그러나 180,000,000원의 선순위 임차보증금 인수 부담은 매수인이 반드시 고려해야 할 매우 중요한 사항입니다.

이 인수 부담을 감안할 때, 본건의 매력도는 입찰 가격에 크게 좌우될 것으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

8.1. 우수한 입지 조건

인천광역시청 및 주요 행정기관이 밀집한 행정의 중심지이며, 역세권(인천시청역)으로 교통 편의성이 뛰어납니다.

GTX-B 노선 예정으로 향후 미래가치가 상승할 잠재력이 있습니다.

8.2. 저평가 가능성

감정가 181,000,000원이 최근 실거래가(183,000,000원 ~ 190,000,000원) 대비 낮은 수준이며, 인수되는 임차보증금을 고려했을 때, 유찰을 거듭할 경우 매우 저렴한 가격으로 취득할 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 실거래가 수준은 183,000,000원 ~ 190,000,000원입니다.

감정가 181,000,000원을 기준으로, 매수인이 인수해야 하는 임차보증금 180,000,000원을 제외하면, 실질적인 낙찰가 상한선은 매우 낮게 형성될 수밖에 없습니다.

따라서, 총 매수 금액(입찰가 + 인수 보증금)이 시장가 수준을 넘지 않도록 신중한 입찰가 산정이 필요합니다.

만약 총 매수 금액을 감정가 수준인 181,000,000원으로 맞춘다면, 예상 입찰가는 약 1,000,000원 수준이 됩니다.

그러나 낙찰가율 및 시장 상황을 종합적으로 고려하여, 인수 부담을 상쇄할 수 있는 매우 공격적인 입찰가(예: 10,000,000원 ~ 20,000,000원)를 고려해 볼 수 있습니다. 이 경우 총 매수 금액은 190,000,000원 ~ 200,000,000원이 됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.