나이스옥션 법원경매 고양 2025타경65067 [1] 경기도 고양시 일산서구 탄현동 1640 일산두산위브더제니스 105동 34층3401호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 환성 · 평가일 2025.12.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 일산서구 탄현동 소재 "탄현역(경의중앙선)" 동측 인근에 위치하고, 주변은 대규모 아파트단지, 근린생활시설, 각급학교 등이 혼재하는 주거지대로서, 쾌적성 등 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량진입 용이하고, 인근으로 버스정류장 및 탄현역(경의중앙선)이 소재하여 대중교통편익은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 59층 중 제34층 제3401호로서, 외벽 : 화강석 및 대리석 붙임 마감 등, 내벽 : 벽지도배 및 타일 마감 등, 창호 : 새시 창호임.

이용상태

아파트 1개호로 이용 중임.(후첨 "내부구조도" 참조)

설비내역

위생 및 급배수설비, 옥내소화전, 승강기설비, 난방설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고평탄한 부정형 토지로서, 아파트 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지내 도로를 통하여 외곽공도와 연계되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 지구단위계획구역(탄현주상), 대로2류(폭 30M~35M)(저촉), 대로3류(폭 25M~30M)(접합), 사회복지시설(저촉), 중로2류(폭 15M~20M)(접합), 청소년수련시설(저촉), 가축사육제한구역(2024-11-12)[도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역]), 상대보호구역, 상대보호구역(상탄초등학교), 상대보호구역(자연유치원), 절대보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인등대상,대상용도(단독,다가구,연립,다세대주택,아파트)로사용되는토지)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 고양지원 2025타경65067 (1)

소재지: 경기도 고양시 일산서구 탄현동 1640 일산두산위브더제니스 105동 34층 3401호

용도: 아파트

감정가: 746,000,000원

토지면적: 21.81㎡ (약 6.6평)

건물면적: 120.78㎡ (약 36.5평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변환경

본건은 경기도 고양시 일산서구 탄현동 소재 "탄현역(경의중앙선)" 동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 대규모 아파트 단지, 근린생활시설, 각급 학교 등이 혼재하는 주거지대로서, 쾌적성 등 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 진입이 용이하며, 인근으로 버스정류장과 탄현역(경의중앙선)이 소재하여 대중교통 이용 편의성은 보통입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

소유권이전, 우리은행 근저당(말소기준권리), 주택임차권(말소), 압류(말소), 강제경매(말소) 등의 권리 내역이 확인됩니다. 등기부채권 총액은 803,920,000원입니다.

3.2. 임차인현황

* 임차인: 주택도시보증공사(김 )

보증금: 400,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2020-03-26

확정일자: 2020-01-23

배당신고일자: 2024-05-03

대항력: 없음

* 임차인: 주택도시보증공사(김 )

보증금: 420,000,000원 (1차 보증금 증액분 20,000,000원 포함)

차임: 0원

전입일자: 2020-03-26

확정일자: 2022-03-24

배당신고일자: 2024-05-03

대항력: 없음

본건에 등재된 임차인은 모두 대항력이 없는 것으로 파악됩니다. 이는 낙찰자가 임차인의 보증금을 인수할 의무가 없음을 의미합니다. 임차인은 배당절차를 통해 보증금 전액을 회수할 것으로 예상되나, 실제 배당 결과에 따라 변동 가능성이 있으므로 입찰 전 배당표를 반드시 확인해야 합니다.

3.3. 인수되는 권리

본건은 매각으로 인해 모든 권리가 소멸되는 물건입니다. 등기부상 말소기준권리(을1, 우리은행 근저당)보다 후순위인 권리들은 경매 절차에 따라 소멸됩니다.

4. 상권분석

4.1. 단지규모 및 구성

본건이 속한 일산두산위브더제니스는 총 2700세대로 구성된 대단지 아파트입니다. 2013년 4월에 사용 승인되었으며, 최고 59층 높이의 건축물입니다. 단지 내 상가 및 근린생활시설이 잘 갖추어져 있습니다.

4.2. 주변 상업시설

단지 인근으로 다양한 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 생활 편의는 양호한 편입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

단지 내 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설 등 다양한 복리시설이 마련되어 있습니다. 주변에 대형마트, 영화관 등도 이용 가능합니다.

5.2. 교육시설

단지 인근에 각급 학교가 위치하고 있으며, 토지이용계획상 상대보호구역으로 지정된 상탄초등학교 및 자연유치원이 소재합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지이용계획 및 제한

본건 토지는 일반상업지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다. 또한 대로2류, 대로3류, 중로2류 등의 도로에 접합되어 있으며, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역, 과밀억제권역에 해당됩니다. 특히, 2025년 8월 26일까지 외국인 등 대상 토지거래계약허가구역으로 지정되어 있어, 외국인의 경우 관련 허가를 받아야 합니다.

6.2. 기타 특이사항

임대관계는 미상으로 파악되었습니다. 다만, 권리분석 결과 대항력 있는 임차인은 없는 것으로 확인되었습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 고양시 일산서구 탄현동에 위치한 일산두산위브더제니스 아파트 34층 고층 매물입니다. 대단지 아파트로서 탄현역 인근에 위치하여 교통 및 생활 환경이 양호합니다. 권리관계가 비교적 명확하여 낙찰자가 인수할 부담이 없는 안전한 물건으로 판단됩니다. 다만, 토지이용계획상 일부 제한 사항이 존재하며, 외국인 대상 토지거래허가구역에 해당되는 점은 유의해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 대규모 브랜드 아파트 단지 내 위치하여 실수요 및 투자수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

* 경의중앙선 탄현역을 이용한 서울 및 수도권 접근성이 좋습니다.

* 말소기준권리보다 후순위 권리들이 모두 소멸되어 권리관계가 명확하며, 인수되는 권리가 없어 안정적인 투자가 가능합니다.

* 최근 동일 단지 내 유사 면적대의 아파트 거래 사례를 볼 때, 시세 상승 여력이 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 746,000,000원

최근 실거래가 분석 (120.78㎡ 유사 면적 기준):

* 2026년 7월 11일, 11층 거래: 640,000,000원

* 2026년 7월 6일, 18층 거래: 685,000,000원

본건은 34층 고층으로, 최근 거래된 11층, 18층 시세(6.4억 ~ 6.85억 원)와 비교 시 감정가가 상대적으로 높게 책정된 것으로 보입니다. 권리 인수 부담이 없는 점을 고려하여, 최근 실거래가 및 낙찰가율 등을 종합적으로 검토하여 신중하게 입찰가를 산정해야 합니다.

현 시세 및 경매 시장 상황을 감안할 때, 630,000,000원 ~ 660,000,000원 범위 내에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다. 이는 감정가 대비 약 85% ~ 89% 수준입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.