나이스옥션 법원경매 인천 2025타경512447 [1] 인천광역시 미추홀구 용현동 620-34 미캐스빌 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 도시 · 평가일 2026.05.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 용현동 소재 '용현초등학교' 북서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택, 아파트, 근린시설 등으로 형성된 지대로서, 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 소재 건물까지 차량출입 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통상황은 보통 임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내 4층 401호로서, (사용승인일: 2010.12.22) 외벽: 미장스톤 및 석재 붙임 등 마감, 창호: 하이새시 등 창호임.

이용상태

'다세대주택'으로 이용 중임.

설비내역

위생설비 및 급·배수설비, 도시가스설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가각정리된 가장형의 토지로서, 현황 '공동주택' 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

남동측 및 남서측으로 각각 노폭 약 4미터의 포장도로를 이용 중이며, 북동측으로 노폭 약 2~3미터의 포장도로를 이용 중임.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 지구단위계획구역(2020-12-29), 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사 육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교 육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2024-12-26)(인천광역시남부교육지원청 고시 제202 4-3호)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(남부교육청평생교육과-1927(2008.03.07)) <교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구 역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025. 8. 26. ~ 2026. 8. 25.)임.

공부와의 차이

본건의 공부상 명칭은 '미캐스빌'이나, 현황 인식은 '미캐슬빌'임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

공부상 명칭은 '미캐스빌'이나 현황은 '미캐슬빌'임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 인천지방법원에서 진행하는 2025타경512447 (1) 부동산 임의경매 사건으로, 인천광역시 미추홀구 용현동 620-34번지에 소재한 다세대주택입니다. 신주소는 인천광역시 미추홀구 토금북로57번길 28-15이며, 건물 내 4층 401호에 해당합니다. 총 감정가는 120,000,000원이며, 토지 면적은 23.50㎡ (약 7.11평)이고 건물 면적은 51.31㎡ (약 15.52평)입니다. 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다. 채권자는 녹OOOOOOO이며, 녹번동새마을금고로 추정됩니다. 건축물대장상 사용승인일은 2010년 12월 22일로, 철근콘크리트구조의 5층 건물 중 4층에 위치합니다. 공부상 건물 명칭은 '미캐스빌'이나 현황은 '미캐슬빌'로 통용되고 있습니다. 현재 임차인(인천도시공사)이 거주 중이나 대항력은 없는 상태입니다.

1.1. 입지조건

물건은 인천광역시 미추홀구 용현동 소재 '용현초등학교' 북서측 인근에 자리 잡고 있습니다. 주변은 단독주택, 다세대주택, 아파트 및 근린생활시설 등이 혼재된 일반적인 주거 및 상업 혼합 지대로 형성되어 있어 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다. 차량의 건물까지 직접적인 접근이 가능하며, 인근에 버스 정류장이 위치하여 대중교통 이용이 편리한 교통 여건을 갖추고 있습니다.

1.2. 권리분석

본 건의 말소기준권리는 2015년 7월 29일 접수된 녹번동새마을금고의 근저당권(채권최고액 30,000,000원)입니다. 이 근저당권보다 후순위로 설정된 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 여기에는 인천도시공사의 주택임차권(을12), 주택도시보증공사(갑11), 엠캐피탈주식회사(갑12), 신한은행(갑13)의 가압류, 그리고 현재 경매를 개시한 녹번동새마을금고의 임의경매개시결정(갑14) 등이 포함됩니다. 따라서 낙찰자가 인수해야 할 별도의 권리 부담은 없습니다.

임차인 현황:

* 임차인: 인천도시공사 (입주자: 도 )

* 보증금: 113,000,000 원

* 차임: 0 원

* 전입일자(사업일자): 2021-12-01

* 확정일자: 2021-11-10

* 배당신고일자: 2025-12-23

* 대항력: 없음

상기 임차인은 대항력이 없으므로 낙찰자가 보증금을 인수할 의무는 없습니다. 해당 임차인은 배당을 통해 보증금을 회수할 것으로 예상되며, 총 인수 보증금은 0원입니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 준주거지역 내 지구단위계획구역에 속해 있으며, 용현초등학교가 인접한 주거 밀집 지역에 위치합니다. 주변에 다양한 주거 형태와 근린시설이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용은 용이합니다. 최근 제공된 주변 시세 분석 결과, 면적 및 건축 연도에 따라 평당 약 526만원에서 680만원 수준으로 다세대주택이 거래된 사례가 있습니다. 본건의 감정가는 1억 2천만원으로, 이를 건물 면적(51.31㎡, 약 15.52평)에 적용하면 평당 약 774만원에 해당하여, 최근 거래 사례 대비 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다.

1.4. 생활정보

본 물건은 철근콘크리트구조의 건물에 속하며, 2010년 12월 22일 사용승인을 받았습니다. 외벽은 미장스톤 및 석재 붙임 마감, 창호는 하이새시 등으로 시공되었습니다. 내부에는 기본적인 위생, 급배수, 도시가스 및 난방 설비가 갖추어져 있습니다. 토지는 가각정리된 가장형으로 현재 공동주택 건부지로 이용되고 있으며, 남동측 및 남서측으로 약 4미터, 북동측으로 약 2~3미터 폭의 도로에 접하고 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 공부상 명칭('미캐스빌')과 현황 명칭('미캐슬빌')의 차이가 있어, 추후 관리나 거래 시 혼동의 여지가 있습니다.

* 토지이용계획상 준주거지역, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역 등으로 지정되어 있습니다.

* 특히, 외국인 등이 낙찰받을 경우를 대비하여 토지거래계약허가구역(2025.08.26 ~ 2026.08.25)으로 지정되어 있음에 유의해야 합니다.

* 제공된 정보 상 주변에 혐오시설은 파악되지 않았습니다.

* 임대 관계는 파악되지 않았으나, 임차인 정보는 제공되었고 대항력은 없는 것으로 확인되었습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 인천 미추홀구 용현동에 위치한 2010년식 다세대주택으로, 용현초등학교 인근에 자리하여 주거 환경이 양호하고 교통 접근성 또한 편리합니다. 권리관계가 깨끗하여 인수되는 권리 부담이 없다는 점이 가장 큰 장점입니다. 다만, 공부상 명칭과 현황 명칭이 다르고, 향후 토지거래허가구역에 해당될 수 있다는 점은 인지해야 합니다. 감정가 1억 2천만원은 최근 거래 사례 시세 대비 다소 높게 책정된 것으로 판단되므로, 합리적인 가격 접근이 중요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 비교적 신축 건물(2010년 준공)로 내부 상태 양호 기대.

* 권리관계가 명확하여 낙찰 후 추가적인 권리 인수 위험 없음.

* 안정적인 주거 지역에 위치하여 임대 수요 확보 용이.

* 향후 지역 개발 시 가치 상승 가능성 존재.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 120,000,000원입니다. 최근 유사 물건 거래 사례 분석 결과, 면적과 건축 연도에 따라 평당 시세는 약 526만원에서 680만원 수준으로 파악되었습니다. 본 건은 51.31㎡ (약 15.52평) 면적에 2010년식 건물이며, 감정가는 평당 약 774만원에 해당합니다. 이는 최근 거래된 물건들의 최고 평당 시세보다 높은 수준이므로, 입찰 시에는 시세와의 괴리를 고려한 신중한 접근이 필요합니다.

권리 인수 부담이 전혀 없으므로, 향후 시세차익 또는 안정적인 임대 수익을 목표로, 최근 거래된 물건들의 평당 시세 범위(약 550만원 ~ 650만원/평)를 본 건 면적(약 15.52평)에 적용하여 예상가격을 산정해 볼 수 있습니다.

* 보수적 예상가: 15.52평 * 550만원/평 = 약 85,360,000원

* 적정 예상가: 15.52평 * 600만원/평 = 약 93,120,000원

* 상향 예상가: 15.52평 * 650만원/평 = 약 100,880,000원

1차 경매 진행 시 감정가 대비 낮은 가격에서 유찰될 가능성이 있습니다. 이에 따라, 85,000,000원 ~ 95,000,000원 범위 내에서 입찰가를 고려하는 것을 제안합니다. 투자자의 수익률 목표와 리스크 선호도에 따라 최종 입찰가는 조정될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.