나이스옥션 법원경매 인천 2025타경514607 [1] 인천광역시 남동구 만수동 900-10 삼환플러스맨션 5층502호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정원 · 평가일 2025.12.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 만수동 소재 만수북초등학교 동측 인근에 위치하며, 부근은 다세대주택이 주를 이루는 공동주택지대로서, 근린생활시설 등이 혼재하고 있음.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하고, 북측 백범로상에 노선버스정류장 소재하며, 남측 근거리상에 인천지하철2호선 모래내시장역 만수역이 소재하는 등 대중교통이용 편익정도는 무난시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트 스라브지붕 지상5층 건물내 제5층 제502호로서, (사용승인일 : 2001.11.07.) 외벽 : 몰탈위페인팅 및 타일붙임마감 등 내벽 : 벽지도매 및 일부 타임붙임마감 등 창호 : 하이새시 창호 등 구조임.

이용상태

다세대주택 단위세대로 이용중임. ※ 본건은 현장조사시 폐문 및 이해관계인 등의 부재로 집합건축물대장, 외관 및 탐문조사 등을 기준으로 하였는바, 업무진행시 참고하시기 바람.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 도시가스 개별난방설비 등이 되어 있는 것으로 탐문 조사됨.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 대비 등고 평탄한 사다리형 평지로서 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역((외국인 등에 한함, 대상: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대(지정기간: 2025. 08. 26. ~ 2026. 08. 25.)))

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건의 임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호

인천지방법원 2025타경514607 (1)

소재지

인천광역시 남동구 만수동 900-10 삼환플러스맨션 5층 502호

용도

다세대주택

감정가

110,000,000원

토지면적

20. 79㎡ (약 6.30평)

건물면적

43. 31㎡ (약 13.10평)

매각대상

토지/건물 일괄매각

경매구분

부동산 강제경매

채권자

주택도시보증공사 (HUG)

1.2. 입지조건

주변환경

본건은 인천광역시 남동구 만수동 소재 만수북초등학교 동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 다세대주택이 밀집된 공동주택 지대이며, 근린생활시설이 혼재되어 있습니다.

교통

차량 접근이 가능하며, 북측 백범로상에 노선버스정류장이 소재합니다. 또한, 남측 근거리에는 인천지하철 2호선 모래내시장역 및 만수역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

도로

본건 북측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획

본건 토지는 제2종일반주거지역이며, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역에 해당합니다. 또한, 외국인 등에 한하여 적용되는 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으며, 지정 기간은 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지입니다.

1.3. 권리분석

권리 요약

말소기준권리는 2023년 11월 13일자 남동구(인천광역시)의 압류(갑7)입니다. 이보다 선순위인 권리는 없는 것으로 확인됩니다.

매각으로 소멸되는 권리

* 소유권 이전 등기 (갑2, 갑4, 갑5, 갑6)

* 2024년 1월 17일자 주택임차권 (을3) (HUG의 말소 동의 확약서 제출로 매각으로 소멸 예정)

* 2023년 11월 13일자 압류 (갑7)

* 2025년 12월 11일자 강제경매개시결정 (갑8)

* 2026년 4월 22일자 압류 (갑9)

매각으로 소멸되지 않는 권리

없음. (단, 을구 순위 3번 주택임차권은 HUG의 말소 동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.)

임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사 (정현철)

* 보증금: 140,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 12월 9일

* 확정일자: 2021년 11월 8일

* 대항력: 없음

권리분석 참고사항

* 임차인(주택도시보증공사)은 채권자로서 경매를 신청한 주체로 보입니다.

* 임차권 (을3)은 확정일자를 받았으나, 대항력이 없으며 HUG의 말소 동의가 있어 매각으로 소멸됩니다.

* 임차인의 보증금 140,000,000원은 배당받지 못하더라도 매각으로 인해 소멸되므로, 낙찰자가 인수하는 보증금은 없습니다.

* 'HUG 인수조건 변경'이라는 특이사항은 HUG의 내부적인 처리 방식이나 권리 관계에 변동이 있었음을 시사하므로, 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

말소 예정 보증금 합계

0원

1.4. 상권분석

주변 시세 분석

제공된 최근 매매 JSON 정보 분석 결과는 다음과 같습니다.

* 2026년 3월, 만수동 841-27 소재 '대명빌라' (1991년식, 전용면적 35.91㎡)가 30,000,000원에 거래되었습니다. 이는 약 834,570원/㎡ 수준입니다. (참고: 해당 거래 가격이 매우 낮아 특수 거래일 가능성이 있습니다.)

* 2026년 3월, 만수동 944-19 소재 '성덕빌라(A동)' (1991년식, 전용면적 36.51㎡)가 93,000,000원에 거래되었습니다. 이는 약 2,547,250원/㎡ 수준입니다.

* 2026년 4월, 만수동 856-10 소재 '이안애' (2016년식, 전용면적 45.75㎡, 연립주택)가 163,000,000원에 거래되었습니다. 이는 약 3,562,840원/㎡ 수준입니다. (본건과 주택 유형이 다르므로 직접 비교는 어렵습니다.)

본건 시세 추정

본건의 건물면적은 43.31㎡(약 13.10평)입니다.

2026년 3월에 거래된 '성덕빌라(A동)' (36.51㎡)의 93,000,000원 거래 사례를 기준으로 시세를 추정해 볼 수 있습니다. 이 경우 약 250만원/㎡의 단가가 적용되며, 본건(43.31㎡)에 적용 시 약 108,275,000원의 시세를 예상할 수 있습니다.

본건의 감정가 110,000,000원은 이러한 시장 시세를 반영한 합리적인 수준으로 판단됩니다.

1.5. 생활정보

주변 시설

본건은 만수북초등학교 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다. 또한, 주변에 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

교통 및 편의시설

인천지하철 2호선 모래내시장역, 만수역 이용이 가능하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 시내 접근성이 우수합니다.

1.6. 잠재적 리스크

HUG 인수조건 변경

본건의 가장 큰 특징이자 잠재적 리스크는 'HUG 인수조건 변경'입니다. 채권자이자 임차인(대항력 없음)으로 HUG가 얽혀 있으며, 경매 진행 과정에서 HUG의 인수 조건이 변경되었다는 점은 추가적인 확인 및 조사가 필요함을 시사합니다. 이는 매각 후 HUG와의 관계에서 예상치 못한 변수가 발생할 가능성을 내포합니다.

주택임차권 관련

을구 순위 3번의 주택임차권은 HUG의 말소 동의로 매각으로 소멸될 예정이나, 임차 관련 서류 및 HUG의 최종 동의 효력을 재확인하는 것이 좋습니다.

토지거래허가구역

2026년 8월 25일까지 외국인 대상 토지거래허가구역으로 지정되어 있으므로, 외국인 매수 시 추가적인 허가 절차가 필요합니다.

주변 시설 특이사항

주변 지역은 주택 밀집 지역으로, 별도로 인근에 혐오시설이 소재한다는 정보는 검색되지 않았습니다. 인천 남동구 지역의 경우, 과거 혐오시설로 인식되던 곳들이 주민 편의시설로 전환되는 사례가 많았습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 인천광역시 남동구 만수동에 위치한 다세대주택으로, 역세권 접근성과 생활 편의성이 양호한 입지를 갖추고 있습니다. 권리관계는 말소기준권리보다 후순위의 압류 및 임차권 등이 존재하며, 모두 매각으로 소멸될 것으로 분석됩니다. 특히 HUG가 채권자이자 임차인으로 관련되어 있으며 '인수조건 변경'이라는 특이사항이 존재하므로, 입찰 전 HUG 관련 진행 상황 및 조건에 대한 면밀한 확인이 필수적입니다. 주변 유사 다세대 주택의 최근 거래 사례를 고려할 때, 감정가는 적정 수준으로 판단됩니다.

1.8. 투자 포인트

* 인천지하철 2호선 역세권으로 교통이 편리합니다.

* 말소되는 권리가 다수이며, 임차인의 대항력이 없어 낙찰자가 인수하는 부담이 없습니다.

* 주변 다세대주택 거래 사례 대비 감정가가 합리적으로 평가되었습니다.

1.9. 예상 입찰가

감정가: 110,000,000원

최근 유사 면적(약 36.51㎡)의 다세대 주택 매매가(93,000,000원)를 참고하면, 면적(43.31㎡) 대비 약 250만원/㎡ 적용 시 108,275,000원 수준의 시세가 예상됩니다.

본건의 'HUG 인수조건 변경'이라는 특이사항과 잠재적 리스크를 고려하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

인수 보증금은 0원이므로, 이를 고려하여 입찰가를 산정합니다.

예상 입찰가 범위: 90,000,000원 ~ 105,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.