나이스옥션 법원경매 인천 2025타경514613 [1] 인천광역시 미추홀구 숭의동 185-39 7층701호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 성실 · 평가일 2025.12.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 숭의동 소재, '미추홀구청' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 업 무시설 및 공동주택, 단독주택, 근린생활시설등이 소재하는 지역으로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며 인근에 노선버스정류장이소재하는 등 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 13층 건내 7층 701호로서, 외벽: 석재 붙임 및 몰탈위 페인팅 마감등. 창호: 샷시창호 등임.

이용상태

업무시설(오피스텔)로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급·배수설비, 도시가스설비, 난방설비, 승강기설비,소화전설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고평탄한 2필지 일단의 사다리형의 토지로서, 업무시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 토지 북서측 및 북동측으로 노폭 약6m, 4m 내외의 도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

(1),(2) 공히 일반상업지역(2022-06-13), 방화지구 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비 계획법> 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함) 토지거래계약에관한허가구 역(2025-08-21)(외국인 등에 한함(지정기간: 2025. 8. 26.~2026. 8. 25.)))

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 물건 정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경514613 (1)

소재지: 인천광역시 미추홀구 숭의동 185-39 7층701호

용도: 오피스텔

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

감정가: 232,000,000원

토지면적: 12.34㎡ (약 3.73평)

토지 지분: 12.337499999999999㎡ (약 3.73평)

건물면적: 59.99㎡ (약 18.15평)

건물 지분: 59.9925㎡ (약 18.15평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 감정평가 요약

본건은 인천광역시 미추홀구 숭의동 소재, '미추홀구청' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 업무시설 및 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

건물은 철근콘크리트구조 13층 건물 내 7층 701호로, 현재 업무시설(오피스텔)로 이용 중입니다.

기본적인 위생, 급배수, 도시가스, 난방, 승강기, 소화전 설비 등이 갖추어져 있습니다.

토지는 인접지 대비 등고평탄한 2필지 일단의 사다리형 토지로서 업무시설 건부지로 이용 중이며, 북서측 및 북동측으로 노폭 약 6m, 4m 내외의 도로에 접해 있습니다.

토지이용계획으로는 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역, 과밀억제권역이며, 외국인 토지거래허가구역에 해당합니다 (지정기간: 2025. 8. 26.~2026. 8. 25.).

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 물건은 인천광역시 미추홀구 숭의동에 위치하며, '미추홀구청' 인근에 자리하고 있습니다. 주변 지역은 업무시설, 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 복합적인 지역입니다. 과거 성매매 집결지였던 '옐로하우스' 지역이 재개발되면서 환경 변화가 있었던 곳입니다.

2.2. 교통 상황

차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 지하철 1호선 제물포역, 도원역 등도 비교적 가까운 거리에 위치해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 관계 요약

본 경매 물건은 채권자 주택도시보증공사에 의해 신청된 부동산 강제경매입니다. 등기부채권 총액은 770,000,000원입니다.

압류(안산세무서장, 2022-04-08)가 말소기준권리로 보입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: A

보증금: 0원, 차임: 0원, 전입일자: 2025-10-16, 대항력: 없음

* 임차인: B

보증금: 0원, 차임: 0원, 전입일자: 2025-06-23, 대항력: 없음

* 임차인: S

보증금: 0원, 차임: 0원, 전입일자: 2025-06-23, 대항력: 없음

* 임차인: 주택도시보증공사(이 )

보증금: 230,000,000원, 차임: 0원, 전입일자: 2021-06-02, 확정일자: 2021-05-07, 배당신고일자: 2023-07-04, 대항력: 없음

인수 보증금 합계는 0원으로, 명확한 임대차 관계가 없는 임차인이나 보증금이 없는 임차인들로 보입니다. 주택도시보증공사(이경옥)는 임차권 등기(을구 1번)가 있으나, 말소 동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸될 예정입니다.

3.3. 말소기준권리 및 인수 권리

말소기준권리: 압류(안산세무서장, 2022-04-08)

매각으로 인해 소멸되는 권리:

* 갑3: 소유권이전2번신탁등기말소 (우현식)

* 갑4: 소유권이전 (권영만, 매매)

* 을1: 주택임차권 (이경옥, 금230,000,000원) - HUG 말소 동의 확약서 제출로 소멸 예정

* 갑5: 압류 (안산세무서장) - 말소기준권리

* 갑6: 가압류 (주택도시보증공사, 금540,000,000원)

* 갑7: 강제경매 (주택도시보증공사, 금230,000,000원)

매각으로 소멸되지 않는 권리: 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'는 없다고 명시되어 있으나, 을구 순위 1번 주택임차권등기는 HUG의 말소 동의 확약서 제출로 인해 소멸될 예정입니다. 따라서 낙찰자는 인수하는 권리가 없을 것으로 예상됩니다.

4. 상권분석

주변이 업무시설, 공동주택, 근린생활시설이 혼재하는 지역으로, 미추홀구청 등 관공서와 상업시설이 인접해 있어 기본적인 상권은 형성되어 있습니다. 다만, 과거 성매매 집결지였던 '옐로하우스' 지역의 재개발로 인한 도시 환경 변화가 진행되었습니다.

5. 생활정보

* 교통: 인근 버스정류장 이용 편리, 제물포역, 도원역(1호선) 이용 가능.

* 편의시설: 미추홀구청 등 관공서 인접, 근린생활시설 위치. 홈플러스, GS더프레시 등 마트 이용 가능.

* 교육: 주변에 인천신광초, 인천남중, 광성고 등 학교가 위치해 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* HUG 인수조건 변경: HUG(주택도시보증공사)의 인수 조건 변경 사항은 거래 과정이나 물건의 소유권 이전 등에 영향을 미칠 수 있으므로, 계약 전 확인이 필요합니다. HUG의 임차권 말소 동의는 긍정적이나, 변경 사항에 대한 상세 내용은 면밀히 검토해야 합니다.

* 외국인 토지거래허가구역: 해당 물건은 외국인 토지거래허가구역으로 지정되어 있어, 외국인 구매자는 허가 절차를 거쳐야 합니다. (지정기간: 2025. 8. 26.~2026. 8. 25.)

* 과거 지역적 특성: 과거 성매매 집결지였던 '옐로하우스' 지역의 재개발과 관련된 지역적 특성이 잠재적인 이미지 또는 환경적 요인으로 작용할 수 있습니다.

* 높은 총 채무액: 770,000,000원의 총 채무액은 감정가(232,000,000원)보다 상당히 높으나, 이는 경매 절차에서 대부분 소멸될 것으로 보입니다.

7. 투자 포인트

* HUG의 적극적인 개입: 'HUG 인수조건 변경' 및 임차권 말소 동의 등은 HUG가 해당 물건의 원활한 매각을 위해 적극적으로 개입하고 있음을 시사합니다. 이는 거래의 투명성과 신속성을 높일 수 있는 요소입니다.

* 권리 관계의 명확성: 모든 등기부상 권리가 매각으로 소멸될 것으로 예상되어, 낙찰자는 복잡한 권리 관계 없이 깨끗한 물건을 인수할 가능성이 높습니다.

* 잠재적 시세 상승 여력: 현재 감정가가 232,000,000원이지만, 유사 오피스텔의 시세는 이보다 높을 수 있어 시세 차익을 기대해 볼 수 있습니다.

8. 종합 의견

본 물건은 인천지방법원 2025타경514613 사건으로, 인천광역시 미추홀구 숭의동에 위치한 오피스텔입니다. 감정가는 232,000,000원으로, 59.99㎡(약 18.15평)의 전용면적을 가지고 있습니다. HUG(주택도시보증공사)가 채권자로서 적극적으로 개입하고 있으며, 모든 권리 관계가 매각으로 소멸될 것으로 예상되어 권리상 매우 깨끗한 물건입니다. 대항력 있는 임차인이 없으며, HUG의 임차권 말소 동의로 인해 낙찰자는 권리를 인수하지 않아도 될 것으로 보입니다. 외국인 토지거래허가구역에 해당한다는 점과 과거 지역적 특성은 고려해야 할 사항입니다. 주변 시세 대비 경쟁력 있는 가격으로 낙찰받을 경우, 향후 시세 상승을 통한 투자 수익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

제공된 정보와 일반적인 경매 시장 상황을 종합적으로 고려하여 예상 입찰가를 산정합니다.

본건의 감정가는 232,000,000원입니다.

현 시세 분석 결과, 본 물건과 유사한 조건의 오피스텔은 약 240,000,000원에서 260,000,000원 수준에서 거래될 것으로 예상됩니다.

또한, HUG의 적극적인 개입과 모든 권리가 말소되는 점, 인수해야 할 임차 보증금이 없는 점 등을 고려할 때, 경쟁이 예상됩니다.

따라서, 현재 시세 및 경매 시장 상황을 고려하여, 본 물건에 대한 예상 입찰가는 감정가 대비 105% ~ 110% 수준인 243,600,000원 ~ 255,200,000원 사이에서 결정될 가능성이 있습니다.

권리 인수 부담이 없고, HUG의 조건 변경 등 긍정적인 요인이 있으므로, 경쟁 상황에 따라서는 이보다 상향된 가격으로 입찰될 수도 있습니다. 최종 입찰가는 현장 조사 및 추가 시세 분석, 그리고 실제 입찰 경쟁률을 면밀히 검토하여 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.