나이스옥션 법원경매 인천 2025타경514570 [1] 인천광역시 남동구 남촌동 377-18 1층101호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼창 · 평가일 2025.12.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 인천광역시 남동구 남촌동 소재 ‘남촌도림동행정복지센터’ 북동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택 및 단독주택 등이 소재하는 주택지대임.

교통상황

대상물건까지 제반 차량출입이 가능하며, 인근 버스정류장까지의 거리 및 운행빈도 등으로 보아 일반적인 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

벽돌조 슬래브지붕 3층 중 1층 101호로서, 외벽 : 적벽돌쌓기 마감 등 내벽 : 벽지 및 타일마감 등 창호 : 새시창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 도시가스보일러에 의한 개별난방설비가 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 사다리형의 평지로서, 현황 다세대주택의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북서측 및 남서측으로 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(2013-03-08)((문의:남동구환경보전과 032-453-2343))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)((외국인 등에 한함, 대상: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대(지정기간: 2025. 08. 26. ~ 2026. 08. 25.)))

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

■ 임대관계: 미 상 임. ■ 기 타: 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경514570 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.2. 물건 현황

소재지: 인천광역시 남동구 남촌동 377-18 1층101호

용도: 다세대주택

감정가: 85,000,000원

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.3. 면적 정보

토지면적: 33.47㎡ (약 10.13평)

토지 제시외면적: 0.00㎡ (약 0.00평)

건물면적: 43.38㎡ (약 13.12평)

건물 제시외면적: 0.00㎡ (약 0.00평)

1.4. 건물 정보

건축 구조: 벽돌조 슬래브지붕 3층 중 1층 101호

외벽 마감: 적벽돌쌓기 마감

내벽 마감: 벽지 및 타일마감

창호: 새시창호

이용 상태: 다세대주택으로 이용 중

준공 연도: 1990년 6월 4일 (건축물표제부 기준)

1.5. 토지 정보

토지 형상 및 이용 상태: 대체로 사다리형의 평지로서, 현황 다세대주택의 부지로 이용 중

인접 도로 상태: 북서측 및 남서측으로 포장도로와 접함

토지 이용 계획 및 제한 상태: 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 (외국인 등에 한함, 지정기간: 2025.08.26. ~ 2026.08.25.)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

대상 물건은 인천광역시 남동구 남촌동 소재 '남촌도림동행정복지센터' 북동측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 다세대주택 및 단독주택 등이 소재하는 주택지대입니다.

2.2. 교통 상황

대상 물건까지 제반 차량 출입이 가능하며, 인근 버스 정류장까지의 거리 및 운행 빈도 등을 고려할 때 일반적인 대중교통 사정은 보통 수준입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황 요약

집합건물 등기부상 을구 7번 순위의 주택임차권(김영미, 보증금 60,000,000원, 전입일자 2020-08-31, 확정일자 2020-07-20)이 존재하나, 말소 대상입니다. 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출되어 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

말소기준권리는 2019년 2월 28일 접수된 주식회사 우리카드 가압류(갑구 6번)이며, 이보다 늦은 모든 권리는 매각으로 소멸됩니다.

채권 총액은 65,533,583원입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사(김영미)

보증금: 60,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2020-08-31

확정일자: 2020-07-20

배당신고일자: 2022-09-27

대항력: 없음

비고: HUG 인수조건 변경으로 인해 말소 예정이며, 인수 보증금은 0원입니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 을구 순위 7번 주택임차권등기가 기재되어 있으나, 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출되었으므로 이 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다. 따라서 인수되는 권리 부담은 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 유사 면적(약 43㎡)의 다세대 주택 거래 사례가 2026년 3월에 72,000,000원에 있었습니다. 이는 본건의 감정가 85,000,000원보다 낮은 수준입니다. 다른 거래 사례들은 면적이 더 작으며 40,000,000원 ~ 57,000,000원 범위에서 거래되었습니다. 본 건의 감정가 대비 시장 가격이 다소 높게 형성되어 있음을 시사합니다.

4.2. 주거 환경

대상 물건이 위치한 남촌동 일대는 다세대 주택 및 단독 주택이 밀집된 주거 지역으로, 남촌도림동행정복지센터가 인근에 있어 행정 편의성이 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근에 행정복지센터가 있으며, 기본적인 생활 편의시설은 일반적인 주거지역 수준으로 갖추어져 있을 것으로 판단됩니다.

5.2. 교육시설

주변 교육 시설에 대한 구체적인 정보는 제공되지 않았으나, 주거 지역의 특성상 초, 중학교 등이 분포할 것으로 예상됩니다.

5.3. 교통시설

주변에 버스 정류장이 위치하고 있어 대중교통 이용이 가능합니다. 차량 접근성은 양호한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 감정가와 시세의 괴리

본건의 감정가는 85,000,000원이지만, 유사 면적의 최근 실거래가는 72,000,000원으로 나타나 감정가와 시세 간에 상당한 차이가 존재합니다. 이는 입찰가 산정 시 유의해야 할 부분입니다.

6.2. 혐오시설 여부

주변에 혐오시설(폐기물 처리 시설, 대규모 공장 등)에 대한 직접적인 정보는 검색되지 않았습니다. 다만, 남동공단이 인근에 위치할 가능성을 배제할 수 없어, 해당 부분에 대한 추가적인 현장 확인이 필요할 수 있습니다.

6.3. 공시지가 및 토지 이용 계획

토지 이용 계획상 '토지거래계약에 관한 허가구역'으로 지정되어 있으며, 외국인 등에 한해 지정 기간(2025.08.26. ~ 2026.08.25.) 동안 허가를 받아야 합니다. 이는 향후 토지 거래 시 고려사항이 될 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천광역시 남동구 남촌동에 위치한 다세대주택으로, 소유권이전 및 각종 권리 관계가 정리되어 매각으로 인한 인수 부담이 없는 권리상 깨끗한 물건입니다. 대항력 있는 임차인이 없으며, HUG의 말소 동의가 있어 임차 보증금 인수 부담도 없습니다.

다만, 감정가(85,000,000원) 대비 최근 실거래가(유사 면적 72,000,000원)가 낮게 형성되어 있어, 감정가의 적정성에 대한 검토가 필요합니다. 입지 조건 및 교통 상황은 보통 수준이나, 주변 상권 및 생활 편의시설에 대한 구체적인 정보는 제한적입니다.

8. 투자 포인트

* 말소 예정인 권리만 존재하여 권리 분석상 안전합니다.

* 인수해야 할 임차 보증금이 없어 추가 자금 부담이 없습니다.

* 유사 면적의 최근 실거래가 대비 감정가가 높으므로, 시세 반영 입찰이 가능합니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 건물 면적(43.38㎡)과 가장 유사한 최근 거래 사례(43.22㎡)가 2026년 3월에 72,000,000원에 거래된 점을 고려할 때, 본건의 적정 시세는 72,000,000원 내외로 판단됩니다. 감정가(85,000,000원)와의 격차를 고려하여, 보수적으로 접근할 경우 70,000,000원에서 75,000,000원 사이의 범위에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

따라서, 본 건의 예상 입찰가는 72,000,000원을 목표가로 설정하고, 시장 상황을 고려하여 70,000,000원에서 75,000,000원 범위 내에서 전략적으로 결정하는 것을 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.