나이스옥션 법원경매 인천 2025타경513237 [1] 인천광역시 미추홀구 용현동 624-18 밀레니엄 5층503호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 원미 · 평가일 2025.12.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

중구 신흥동 소재 "인하대병원사거리" 인근에 위치하는 오피스텔 "밀레니엄" 제5층 제503호로서 인근은 오피스텔, 다세대주택, 아파트 및 숙박업소 등이 혼재된 주상지대임.

교통상황

경인고속국도 인천I.C에 인접하고 수도권제2순환고속국도가 서측 인근, 수인분당 전철 "숭의역" 이 북측인근에, 시내버스정류장이 인접하는 등 대중교통상황 편리한 지역임.

건물의 구조

지하1층 지상14층 규모 아파트 및 오피스텔 복합용도 건물 내 제5층 제503호(오피스텔)로서 외벽 : 콘크리트 위 페인팅 등 마감 창호 : 섀시창호임.

이용상태

건축물의 용도 오피스텔임.

설비내역

일반적인 상하수도설비 및 위생설비 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형 토지로서 인접토지와 대체로 등고평탄하며 복합용도 건물의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 소로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역(가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률), 상대보호구역(교육환경 보호에 관한 법률), 절대보호구역(교육환경 보호에 관한 법률), 과밀억제권역(수도권정비계획법), 토지거래에 관한 허가구역(외국인 등에 한함, 2025.08.26-2026.08.25) 내 토지임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대차관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 건물 정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경513237 (1)

신주소: 인천광역시 미추홀구 아암대로53번길 33 (용현동)

구주소: 인천광역시 미추홀구 용현동 624-18번지

건물명: 밀레니엄

동/호수: 5층 503호

건물 구조: 철근콘크리트구조

사용승인일: 2017년 01월 19일

전체 층수: 지하 1층, 지상 14층

총 세대수: 30세대 (주택도시보증공사 정보상 30호, 건축물대장상 25세대)

엘리베이터: 1대

건축물 용도: 공동주택, 업무시설 (본건은 오피스텔)

1.2. 사건 개요

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 면적 및 감정가

감정가: 287,000,000원

토지면적: 13.12㎡ (약 3.97평)

건물면적: 84.54㎡ (약 25.58평) - 전용면적 기준

토지지분: 13.119999999999997㎡ (약 3.97평)

건물지분: 84.54㎡ (약 25.58평)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

인천광역시 미추홀구 용현동에 위치하며, "인하대병원사거리" 인근입니다.

주변은 오피스텔, 다세대주택, 아파트 및 숙박업소가 혼재된 주상복합 지역입니다.

2.2. 교통

경인고속국도 인천IC에 인접해 있습니다.

수도권제2순환고속국도가 서측 인근에 위치합니다.

수인분당선 "숭의역"이 북측 인근에 자리하고 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

시내버스정류장이 인접해 있습니다.

남측으로는 소로에 접해 있습니다.

2.3. 토지이용계획

지역 지구: 일반상업지역, 방화지구, 지구단위계획구역

제한사항: 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역, 과밀억제권역

토지거래허가구역 (외국인 등에 한함, 2025.08.26-2026.08.25)

3. 권리분석

3.1. 권리 현황

등기부상 채권 총액: 308,000,000원

등기부상 말소기준권리: 주택도시보증공사의 강제경매개시결정 (접수일자: 2025-12-08)

3.2. 임차인 분석

임차인: 주택도시보증공사 (현황상 이시현)

보증금: 308,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022년 06월 17일

확정일자: 2022년 06월 02일

배당신고일자: 2024년 02월 20일

대항력: 없음

3.3. 말소기준권리 및 소멸 예정 권리

말소기준권리보다 선순위 권리는 현재 등기부상 확인되지 않습니다.

매각으로 인해 말소될 것으로 예상되는 권리:

* 을구 순위 3번 주택임차권등기 (이시현, 308,000,000원) - 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출로 인해 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 주택도시보증공사의 강제경매개시결정 (말소기준권리)

3.4. 인수되는 권리 분석

인수 보증금 합계: 0원

상기 권리분석 결과, 낙찰자가 인수해야 할 부담은 없습니다.

4. 상권 및 생활정보

4.1. 주변 상권

"인하대병원사거리" 인근 상업지역으로, 오피스텔, 상가, 주택 등이 혼재되어 있어 다양한 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

4.2. 편의시설 및 교육시설

* 편의시설: 인근 병원 (인하대병원), 각종 상업시설, 금융기관 접근성이 양호합니다.

* 교육시설: 상대보호구역 및 절대보호구역으로 지정된 지역 내에 있어, 주변 학교와의 관계를 고려해야 합니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. HUG 인수조건 관련

본 건은 주택도시보증공사(HUG)가 채권자이자 임차인으로 등재되어 있으며, HUG 인수조건 변경 사항이 있습니다. 이는 HUG와의 관계 및 해당 건물의 특별한 거래 조건이 있음을 시사하므로, 입찰 전 HUG 측에 문의하여 명확한 조건을 확인해야 합니다.

5.2. 등기부 및 임차권 관련

주택임차권 등기가 말소동의 확약서 제출로 인해 매각으로 소멸될 예정이나, 관련 서류의 정확한 내용을 반드시 확인해야 합니다.

본건과 관련된 임대차 관계는 미상으로 명시되어 있으나, 임차인 현황에 주택도시보증공사(이시현)가 등재되어 있고 대항력이 없는 것으로 분석됩니다.

5.3. 토지거래허가구역

2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 외국인에 한해 토지거래허가구역으로 지정되어 있으나, 일반적인 매수자에게는 해당 사항이 없습니다.

6. 투자 포인트

* 편리한 교통망: 인천IC 인접, 숭의역 및 버스정류장 근접으로 서울 및 수도권 접근성이 우수합니다.

* 생활 인프라: 인하대병원사거리 주변의 상업 및 의료시설 이용이 용이합니다.

* 주상복합 지역: 상업과 주거 기능이 복합된 지역으로, 잠재적 가치 상승 요인이 있습니다.

* 권리관계 명확성: 인수되는 부담이 없어 비교적 안전하게 취득 가능합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천 미추홀구의 편리한 교통망과 생활 인프라를 갖춘 주상복합 지역에 위치한 오피스텔입니다. 채권자인 주택도시보증공사(HUG)가 임차인으로도 등재되어 있고, HUG 측의 말소 동의 확약서 제출로 인해 낙찰자가 인수해야 할 권리 부담은 없는 것으로 분석됩니다. 다만, HUG 인수조건 변경 사항과 관련된 구체적인 내용을 사전에 반드시 확인하는 것이 중요합니다. 전반적으로 투자 가치가 있는 물건으로 판단됩니다.

8. 예상 입찰가

현재 감정가는 287,000,000원입니다. 인수되는 보증금이 없는 점을 고려할 때, 시장 조사와 함께 최근 실거래가, 주변 시세, 본 건의 상태 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 산정해야 합니다. 정확한 예상 입찰가 산출을 위해서는 전문가의 추가적인 현장 조사 및 분석이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.