나이스옥션 법원경매 고양 2025타경65085 [1] 경기도 고양시 일산서구 탄현동 1640 일산두산위브더제니스 105동 8층806호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 더밸류 · 평가일 2025.12.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 일산서구 탄현동 소재 '탄현역' 동측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 대규모 아파트단지, 각종 근린생활시설, 학교 및 공원 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량 진출입 가능하고, 아파트단지 동측 인근 일현로변에 노선버스 정류장이 소재하고 있으며, 아파트단지 서측에 지하철 경의중앙선 '탄현역'이 소재하는 등 제반 대중교통 상황은 보통시됨.

건물의 구조

사용승인일 2013.04.26.인 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 59층 아파트 일산두산위브더제니스 105동 중 8층 806호로서, 외벽: 시멘트 몰탈 위 페인팅 및 일부 석재붙임 마감 등 내벽: 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감 등 창호: 시스템창호 및 PVC(하이)샷시 등임.

이용상태

아파트(방3, 거실, 주방/식당, 욕실2, 드레스룸2, 발코니, 현관 등)로 이용중임. (후첨 '내부구조도' 참조)

설비내역

위생 및 급배수설비 되어 있으며, 승강기설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 열병합방식 지역난방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 대체로 등고 평탄한 사다리형에 가까운 토지로서, 현황 아파트 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

아파트단지 북측, 서측 및 동측의 주출입구를 통해 외곽 공도와 연계되어 있으며, 아파트단지 내 양호한 포장도로를 통하여 지하주차장으로 진출입 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 지구단위계획구역(탄현주상), 대로2류(폭 30m~35m)(2023-01-19)(저촉), 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 사회복지시설(저촉), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 청소년수련시설(저촉), 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2024-06-11)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2024-06-11)(상탄초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2024-06-11)(자연유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2024-06-11)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인등대상,대상용도(단독,다가구,연립,다세대주택,아파트)로사용되는토지).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 고양지원 2025타경65085 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.2. 소재지 및 건물정보

소재지: 경기도 고양시 일산서구 탄현동 1640 일산두산위브더제니스 105동 8층806호

용도: 아파트

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 59층 아파트

사용승인일: 2013년 4월 26일

전유부분 건물면적: 120.78㎡ (약 36.5평)

토지 지분 면적: 21.81㎡ (약 6.6평)

1.3. 감정가

감정가: 710,000,000원

1.4. 단지 정보

아파트명: 일산두산위브더제니스

총 세대수: 2700세대

동수: 8동

최고층: 59층

주차대수: 총 123대 (지상 12대, 지하 71대)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 일산서구 탄현동 소재 '탄현역' 동측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 대규모 아파트단지, 각종 근린생활시설, 학교 및 공원 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통 수준으로 평가됨.

2.2. 교통상황

차량의 진출입이 용이하며, 아파트단지 동측 인근 일현로변에 버스정류장이 소재하고, 아파트단지 서측에 지하철 경의중앙선 '탄현역'이 있어 대중교통 이용이 편리한 편임. 제반 대중교통 상황은 보통 수준으로 평가됨.

2.3. 주변 시설

최근 10년 이내의 건축물로 비교적 현대적인 주거 환경을 갖추고 있으며, 단지 내에는 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 커뮤니티공간, 자전거보관소 등 다양한 부대시설이 마련되어 있음. 전기차 충전시설도 지하에 46대 구비되어 있음.

주변 지역을 조사한 결과, 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았음.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리: 을4, 2018년 4월 17일 접수, 오정농업협동조합 근저당권 (채권액 349,920,000원)

본 경매로 인해 말소될 권리: 근저당권, 주택임차권, 강제경매 개시결정 등기 등.

3.2. 임차인 현황

임차인: 주택도시보증공사 (임차인: 김재정)

보증금: 500,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022년 7월 8일

확정일자: 2022년 5월 16일

배당신고일자: 2024년 3월 21일

대항력: 없음

비고: 인수 보증금은 없는 것으로 분석됨.

3.3. 인수되는 권리

인수 보증금 합계: 0원

분석 결과, 본 경매 물건은 낙찰자가 인수해야 할 임차인의 보증금은 없는 것으로 판단됨.

3.4. 등기부 현황 요약

집합건물 등기부상 소유권 이전은 2회, 근저당권 1건, 주택임차권 1건, 강제경매 1건이 등기되었으며, 이 중 근저당권(말소기준권리)보다 늦은 주택임차권과 강제경매는 말소 예정임.

등기부채권 총액: 849,920,000원 (근저당 349,920,000원 + 임차보증금 500,000,000원)

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 물건은 탄현역 역세권에 위치하며, 대규모 아파트 단지 밀집 지역에 속해 있음. 인근에 다양한 근린생활시설, 학교, 공원 등이 분포하여 주거 단지로서의 기본적인 상권이 형성되어 있음.

4.2. 주변 편의시설

주변에 다수의 상업시설 및 편의시설이 밀집해 있어 거주자의 생활 편의성이 높음. 또한, 교육 시설로는 탄현초등학교, 자연유치원 등이 인접해 있어 자녀 양육 환경으로도 적합함.

5. 생활정보

5.1. 교통 및 생활 인프라

지하철 경의중앙선 '탄현역'을 도보로 이용 가능하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 대중교통 접근성이 우수함. 일현로를 통한 차량 이동도 용이함.

단지 내 및 주변의 다양한 편의시설(마트, 병원, 식당 등)과 공공시설(공원, 문화시설 등) 접근이 편리함.

5.2. 교육 환경

단지 인근에 탄현초등학교, 자연유치원 등이 위치하고 있으며, 상대 보호구역 및 절대 보호구역으로 지정되어 있어 교육 환경이 양호한 편임.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지이용계획 및 제한상태

본 물건의 토지는 일반상업지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 대로2류, 대로3류, 중로2류 등의 도로 저촉 및 접합 사항이 있음. 또한, 사회복지시설, 청소년수련시설, 가축사육제한구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 대상) 등 다양한 법적 제한사항이 존재하여 향후 건물 증축 또는 용도 변경 시 제약이 따를 수 있음.

6.2. 기타 사항

임대 관계는 미상으로 기재되어 있으나, 권리분석 결과 인수되는 임차인의 보증금은 없는 것으로 판단됨.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 고양시 일산서구 탄현동에 위치한 대규모 아파트 단지 내의 84㎡ 타입 아파트로, 탄현역 역세권에 자리하여 교통 및 생활 편의시설 이용이 매우 편리함. 2013년에 건축되어 비교적 신축에 속하며, 단지 규모가 크고 관리 상태가 양호할 것으로 예상됨. 권리분석상 명확한 인수되는 권리가 없어 비교적 안전하게 낙찰받을 수 있는 물건으로 판단됨. 다만, 토지이용계획상 여러 제한사항이 존재하므로 해당 내용을 충분히 인지해야 함.

8. 투자 포인트

* 탄현역 역세권의 우수한 입지 조건.

* 대규모 단지 내의 쾌적한 주거 환경 및 잘 갖춰진 편의 시설.

* 낙찰자가 인수할 권리 및 임차인 보증금이 없어 명확한 권리 분석 가능.

* 최근 실거래가 대비 감정가가 적절하거나 약간 높은 수준이나, 시세 대비 경쟁력 있는 가격에 낙찰 시 시세차익 기대 가능.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 710,000,000원임. 최근 실거래가 정보를 분석한 결과, 유사 면적(120.48㎡)의 매매가는 2026년 7월 기준 640,000,000원에서 685,000,000원 사이에 형성되어 있음. 본 건은 8층에 위치하고 있으며, 인수되는 임차인 보증금이 없는 점을 고려할 때, 현재 시세 및 감정가를 종합적으로 고려하여 예상 입찰가를 산정함.

따라서, 본 건의 예상 입찰가는 660,000,000원으로 제시함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.