나이스옥션 법원경매 인천 2025타경514529 [1] 인천광역시 중구 신흥동1가 34-49 홈유레카 15층1502호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 안병철 · 평가일 2025.12.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 중구 신생동 소재 '인천여자상업고등학교' 남동측 인근에 위치하며, 주위 일대는 오피스텔 및 아파트 등 공동주택, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위여건 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 다수의 시내버스 노선 및 신포역(신분당선)이 위치하고 있어 제반 교통사정 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층 건물내의 15층 1502호 로서, (사용승인일 : 2020.01.02.) 외벽 : 몰탈위 페인팅 및 석재 붙임 마감 내벽 : 벽지 및 일부 타일 등 마감 창호 : 새시 이중창호임.

이용상태

아파트(15층 1502호)로 이용중임. (별지 : 내부구조도' 참조)

설비내역

위생 및 급배수설비, 소화전, 화재경보설비, 승강기설비 및 난방설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

3필 일단지 부정형의 토지로서 인접 도로와 등고 평탄하며, 오피스텔 및 아파트의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 폭 약 6미터의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

1) 34-49번지: 일반상업지역, 방화지구, 상대보호구역, 과밀억제권역, 특별관리해역, 토지거래계약에관한허가구역. 2) 34-47번지 및 3) 34-48번지: 공히 일반상업지역, 방화지구, 과밀억제권역, 특별관리해역, 토지거래계약에관한허가구역.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

현장조사시 이해관계인 부재 등으로 임대관계 미상이며, 건물의 내부현황은 탐문조사와 집합건축물대장상의 건축물현황도(내부구조도)와 통상적인 이용상태 등을 참고 하였음.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

* 사건번호: 인천지방법원 2025타경514529 (1)

* 소재지: 인천광역시 중구 신흥동1가 34-49 홈유레카 15층1502호

* 용도: 아파트

* 감정가: 218,000,000원

* 토지면적: 9.23㎡ (약 2.79평)

* 토지지분: 9.23㎡ (약 2.79평)

* 건물면적: 63.77㎡ (약 19.30평) - 전용면적 기준

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사

* 특이사항: HUG 인수조건 변경, 공동담보

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 인천광역시 중구 신흥동 소재 '인천여자상업고등학교' 남동측 인근에 위치합니다. 주변은 오피스텔, 아파트 등 공동주택과 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 제반 주위 여건은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 다수의 시내버스 노선이 운행 중입니다. 또한, 신포역(신분당선)이 위치하고 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 도로상태: 본건 동측으로 폭 약 6미터의 포장도로에 접해 있습니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2023년 1월 16일 접수된 신용보증기금의 가압류 (갑구 4번 권리)입니다.

* 등기부현황 요약:

* 소유권 관련 등기 (보존, 이전 등)

* 다수의 가압류, 압류 등기

* 주택임차권 등기 (을구 7번, 채권자: 주택도시보증공사(최범진), 금액: 294,000,000원)

* 매각 후 소멸 권리: 말소기준권리보다 후순위인 모든 권리 (가압류, 압류, 강제경매 개시결정 등)는 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 매각 후 인수되는 권리: 물건명세서상 을구 7번 주택임차권등기가 매각으로 소멸되지 않는 권리로 기재되어 있으나, 채권자(주택도시보증공사)의 말소 동의 확약서가 제출되어 있어 실질적으로는 인수되는 보증금은 없는 것으로 판단됩니다. (인수 보증금 합계: 0원)

* 임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사 (최 )

* 보증금: 294,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-11-15

* 확정일자: 2021-09-15

* 배당신고일자: 2023-12-13

* 대항력: 없음

* 비고: 채권자의 말소 동의로 인해 인수되는 보증금은 없습니다.

4. 상권분석

* 지역 특성: 본건이 위치한 인천 중구 신흥동 일대는 오피스텔 및 아파트 등 공동주택과 다양한 근린생활시설이 혼재된 일반상업지역으로, 주거 및 상업 기능이 복합된 지역입니다.

* 토지이용계획: 일반상업지역, 방화지구, 상대보호구역, 과밀억제권역, 특별관리해역, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다.

5. 생활정보

* 건물구조 및 상태: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 건물 내 15층 1502호로, 2020년 1월 2일에 사용승인되었습니다. 외벽은 몰탈위 페인팅 및 석재 붙임 마감, 내벽은 벽지 및 일부 타일 등 마감, 창호는 새시 이중창호로 마감되었습니다.

* 이용상태: 현재 아파트로 이용 중입니다.

* 설비내역: 위생 및 급배수 설비, 소화전, 화재경보 설비, 승강기 설비 및 난방 설비 등이 완비되어 있습니다.

* 토지 현황: 3필 일단지의 부정형 토지로서 인접 도로와 등고 평탄하며, 오피스텔 및 아파트의 건부지로 이용 중입니다.

6. 잠재적 리스크

* HUG 인수조건 변경: HUG(주택도시보증공사)의 인수 조건 변경에 대한 명확한 내용은 추가 확인이 필요합니다. 이는 경매 절차 또는 소유권 이전 과정에 영향을 줄 수 있습니다.

* 공동담보: 본건이 공동담보로 제공되었다는 점은 채무 관계에 따른 추가적인 법적 절차 발생 가능성을 내포할 수 있으나, 본 건 경매 절차 자체에는 직접적인 영향을 미치지 않을 것으로 보입니다.

* 토지이용 제한: 일반상업지역, 방화지구, 상대보호구역, 과밀억제권역, 특별관리해역, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어 향후 토지 이용 및 개발 시 관련 법규 준수가 요구됩니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 혐오시설이 있다는 정보는 제공되지 않았으며, 추가적인 외부 조사를 통해 확인할 필요가 있습니다. 현재까지 확인된 바로는 없습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천광역시 중구 신흥동에 위치한 아파트로, 비교적 양호한 교통 여건과 주거 환경을 갖추고 있습니다. 2020년 사용승인된 신축급 건물로 내부 시설 또한 무난할 것으로 예상됩니다. 권리 분석 결과, 채권자(주택도시보증공사)의 경매 신청으로 인해 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸될 예정이며, 임차인 보증금 또한 인수되지 않아 안전한 낙찰이 가능할 것으로 판단됩니다. 다만, HUG 인수조건 변경 및 공동담보와 같은 특이사항에 대한 추가적인 확인이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 아파트: 2020년 사용승인으로 비교적 연식이 짧아 즉시 거주 또는 임대가 용이합니다.

* 양호한 교통망: 신포역(신분당선) 인근으로 대중교통 이용이 편리하며, 차량 접근성 또한 좋습니다.

* 권리관계 명확: 말소기준권리 이하 모든 권리 소멸 예정이며, 임차 보증금 미인수.

* 도심 생활 인프라: 주변에 공동주택 및 근린생활시설이 잘 갖추어져 있어 생활 편의성이 높습니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 218,000,000원

* 본 물건의 예상 입찰가는 최근 유사 물건 시세 및 본건의 특징(특이사항 등)을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

* 인수 보증금이 없으므로, 감정가를 기준으로 시장 상황 및 본인의 자금 계획에 맞춰 신중하게 결정하시기 바랍니다.

* 구체적인 입찰가 산정을 위해서는 인근 부동산 시세, 유사 경매 사례 분석, 본건의 현장 조사 등을 통한 추가적인 정보 수집이 필수적입니다. 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가 제시가 어렵습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.