나이스옥션 법원경매 고양 2025타경64910 [1] 경기도 파주시 파주읍 연풍리 92-18 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한길 · 평가일 2025.12.30

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 파주시 파주읍 연풍리 소재 '연풍2리 마을회관' 동측 인근에 위치하고 있는 제1종일반주거지역내의 주거용부동산으로서, 주위는 기존의 단독주택, 순수농경지대, 소규 모의 점포지대 등이 혼재하여 있는 기존의 주택지대임.

교통상황

본건 북측 인근까지 제차량의 진.출입은 가능하고, 인근으로는 연풍2리 교차로를 중심으로 섬다리길 등 주요도로가 지나고 있어서 노선버스 등 제반 대중교통사정은 대체적으로 무난 시되는 지역임.

형태 및 이용상태

기호(2)는 사다리형태에 가까운 자체지반 평탄한 토지로서, 기준시점 현재 단독주택부지로 이용중임.

인접 도로상태

현황상 노폭 약 2M 내외정도의 도보로 진입할 수 있는 도로에 접하여 있는 세로(불)임.

토지이용계획 및 제한상태

기호(2)는 도시지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(전부제한구역), 토지거래계약에 관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 외국인 등의 단독주택, 다가구주택, 아파트, 연립주택, 다 세대주택)임.

제시목록 외의 물건

-.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기타사항 : 없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

본건 기호(1)은 목조 스레이트지붕 단층 건물로서, 외벽 : 드라이비트 및 일부 몰탈위페인팅 등 마감, 내벽 : 일부 벽지 및 타일붙임 등 마감, 창호 : 샷시창호 등으로 마감하였음.

이용상태

기호(1)건물은 기준시점 현재 폐문부재로 인하여 부득이 내부확인을 하지 못하였으나, 본건 의 주변환경, 주변토지의 이용상황 및 외관적 관찰상 단독주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비 등이 구비되어 있음.

부합물 및 종물

-.

공부와의 차이

이하 6항의 기타사항 참조.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기타사항 : 기준시점 현재 본건 서측으로 개략적인 사정상 약 38.6제곱미터가 증축된 것으로 사료 되는 바, 본건 평가에서는 당해 평가목적을 고려하여, 본건 건물과의 구조 및 용도 등 의 동일성을 감안, 증축부분을 포함한 전체면적인 89.0제곱미터로 사정.평가하였음.

물건 비고

1. 일괄매각
2. 약38.6㎡가 증축된 것으로 사료되어 증축부분을 포함한 전체면적인 89.0㎡로 사정, 평가하여 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본정보

사건번호: 고양지원 2025타경64910 (1)

감정가: 93,984,000원

경매구분: 공유물분할을 위한 경매

채권자: 김

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 파주시 파주읍 연풍리 92-18

용도: 단독주택

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

1.3. 면적 정보

토지면적: 89.00㎡ (약 26.9평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 50.40㎡ (약 15.2평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.4. 건축물 정보

건축구조: 일반목구조 (목조)

지붕: 슬레이트 (스레트)

층수: 지상 1층 (단층)

건축물대장상 총면적: 50.40㎡

건축물대장상 가구수: 1가구

1.5. 감정평가 특이사항

토지 및 건물은 일괄 매각 대상입니다.

약 38.6㎡가 증축된 것으로 추정되며, 본 감정평가에서는 증축 부분을 포함한 전체 건물면적 89.0㎡를 기준으로 평가되었습니다. 이는 건축물대장상 면적(50.40㎡)과 차이가 있습니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 경기도 파주시 파주읍 연풍리 소재 '연풍2리 마을회관' 동측 인근에 위치합니다.

주변은 제1종일반주거지역으로, 단독주택, 농경지, 소규모 점포 등이 혼재되어 있는 주택지대입니다.

2.2. 교통상황

차량의 진출입이 가능하며, 북측 인근에 주요 도로가 위치하고 있습니다.

연풍2리 교차로를 중심으로 섬다리길 등 주요 도로가 지나고 있어, 노선버스 등 대중교통 이용은 대체로 무난한 지역입니다.

2.3. 인접 도로상태

현황상 노폭 약 2미터 내외의 도보로 진입 가능한 도로에 접해 있습니다. (세로(불) 상태)

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

갑8. 임의경매 (채권자: 김경은, 2025년 12월 10일 접수)가 말소기준권리입니다.

3.2. 인수되는 권리

* 대항력 있는 임차인: 박태용

전입일자: 2008년 4월 16일

보증금: 0원

차임: 0원

비고: 대항력이 있으나 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있어, 임차인의 실제 권리 관계에 대한 면밀한 확인이 필요합니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

3.3. 소멸되는 권리

말소기준권리(갑8)보다 후순위 권리들은 경매 완료 시 소멸될 예정입니다. (예: 건물 등기부 갑8, 갑9 등)

3.4. 등기부 요약 (주요 사항)

토지 및 건물 등기부상 소유권은 1990년 박용한에게 이전되었고, 이후 상속(박수경 외 4명)을 거쳐 현재는 공유자들 지분이 이전/경매 진행 중입니다.

강제경매(갑6, 김경은)와 임의경매(갑8, 김경은)가 등기되어 있으며, 임의경매(갑8)가 말소기준권리입니다.

건물 등기부 상에도 동일한 권리 변동 내역이 확인됩니다.

등기부채권 총액은 0원으로 기재되어 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 (다세대 주택 기준)

최근 2026년 3월~5월 거래된 주변 다세대 주택 거래 사례는 다음과 같습니다.

* 51.33㎡ 면적의 다세대 주택이 5,500만원에 거래되었습니다. (2026년 3월 6일)

* 18.24㎡ 면적의 다세대 주택이 2,500만원에 거래되었습니다. (2026년 5월 29일, 2026년 5월 8일)

이를 평당 가격으로 환산 시 약 107만원/㎡ ~ 137만원/㎡ 수준입니다.

4.2. 본건과의 비교

본건은 단독주택으로, 공급되는 주택 유형이 다르나 주변 시세 흐름을 파악하는 데 참고할 수 있습니다.

본건의 감정가(93,984,000원)는 건축물대장상 면적(50.40㎡) 기준으로는 약 186만원/㎡, 증축 부분을 포함한 감정평가 면적(89.0㎡) 기준으로는 약 106만원/㎡ 수준입니다.

감정평가 면적 기준 시세는 주변 다세대 주택 시세와 유사한 수준으로 평가되었음을 알 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

본건 인근에는 '연풍2리 마을회관'이 위치하며, 지역 내 소규모 점포들이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

5.2. 교통 및 접근성

차량으로 주요 도로 접근이 용이하며, 버스 노선 등을 통한 대중교통 이용도 가능합니다. 다만, 인접 도로의 폭이 좁아 차량 접근 시 주의가 필요합니다.

5.3. 기타

지역은 주거지대와 농경지가 혼재된 환경으로, 조용하고 한적한 생활이 가능할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 미등기 증축 부분

건축물대장상 면적(50.40㎡)과 달리, 감정평가 시 약 38.6㎡의 증축 부분을 포함하여 총 89.0㎡로 평가되었습니다. 이 증축 부분은 미등기 상태일 가능성이 높으며, 향후 건축물 관련 법규 위반 사항으로 문제가 되거나 합법화 과정에서 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

6.2. 대항력 있는 임차인 (박태용)

보증금 및 차임이 0원으로 기재된 대항력 있는 임차인이 존재합니다. 이는 일반적인 임대차 관계와 달라, 인수해야 할 보증금은 없더라도 해당 임차인과의 관계, 향후 명도 절차 등에 있어 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다.

6.3. 공유물 분할 경매

본건은 공유물 분할을 위한 경매로, 소유자가 다수 존재합니다. 이는 향후 재산권 행사 및 관리에 있어 복잡성이 따를 수 있습니다.

6.4. 좁은 도로 폭

건물에 접한 도로의 폭이 2미터 내외로 좁아, 차량 통행 및 주차에 제약이 있을 수 있습니다.

6.5. 혐오시설 여부

주변 지역은 주거지, 농경지, 소규모 상업/공업시설 등이 혼재되어 있습니다. 주변 반경 내에서 혐오시설(대형 공장, 폐기물 처리 시설 등)이 직접적으로 확인되지는 않았으나, 현장 방문 시 주변 환경에 대한 면밀한 조사가 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 파주시 파주읍에 위치한 단독주택으로, 공유물 분할을 위한 경매로 진행되고 있습니다. 감정가는 93,984,000원이며, 특히 건축물대장상 면적보다 넓게 평가된 증축 부분(총 89.0㎡)이 감정가의 기준이 되고 있습니다. 대항력 있는 임차인이 존재하나 보증금 및 차임이 0원으로 기재된 특이사항이 있습니다. 좁은 도로 폭, 미등기 증축 부분, 다수의 공유자로 인한 복잡성 등은 잠재적 리스크로 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 감정평가액에 미등기 증축 면적이 포함되어 있어, 증축 부분이 합법적으로 인정될 경우 실질 면적 대비 가격 메리트가 있을 수 있습니다.

* 공유물 분할 경매 특성상, 소유권 정리 과정에서 협상을 통해 유리한 조건으로 낙찰받을 기회가 있을 수 있습니다.

* 인수되는 임차인의 보증금이 0원이므로, 명도 시 금전적 부담은 적을 것으로 예상됩니다.

9. 예상 입찰가

본 건은 감정가 93,984,000원을 기준으로, 증축 면적 포함 감정평가액이 주변 시세와 유사하게 산정되었음을 고려할 때, 잠재적 리스크(미등기 증축, 임차인, 공유물)를 감안하여 다음과 같이 예상 입찰가를 제안합니다.

총 예상 입찰가: 95,000,000원 (구천 오백만원)

이는 감정가를 소폭 상회하는 금액으로, 물건의 시장 가치와 잠재력을 고려한 가격이며, 현장 조사 및 권리 분석 결과에 따라 조정될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.