나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13834 [1] 서울특별시 양천구 목동 736-3 왕자상가,아파트 제비1층 제18호 판매시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 진영감정 · 평가일 2025.12.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 양천구 목동 소재 "강서고등학교" 북동측 인근에 위치하며 주위는 아파트, 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 위치하는 등 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 소재 건물까지 차량접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통편의도는 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 지하 2층/지상 6층 건내 제비1층 제18호로서, 외벽 : 몰탈위페인팅 마감 등 내벽 : 인테리어 마감 등 창호 : 샷시 창호임.

이용상태

본건은 기준시점 현재 공실임.

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형 토지로서 상가 및 아파트의 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제2종일반주거지역(7층이하) , 도로(접합),가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> , 상대보호구역(강서양천교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률> , 상대보호구역(강서양천교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률> , 대공방어협조구역(위탁고도:77~257m)<군사기지 및 군사시설 보호법> , 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등 / 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대 / 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(아파트 / 지정기간: 2025.10.20. ~ 2026.12.31.)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며 기타 참고사항 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 소재지 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경13834 (1)

소재지: 서울특별시 양천구 목동 736-3 왕자상가,아파트 제비1층 제18호

1.2. 물건 현황

용도: 판매시설 (건축물대장상 '일반음식점' 등재)

감정가: 91,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 면적 정보

토지면적: 21.68㎡ (약 6.56평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 49.27㎡ (약 14.90평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.4. 건물 개요

건물구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 지하 2층/지상 6층 건물 내 제비1층 제18호

준공일: 1995년 7월 6일

이용상태: 기준시점 현재 공실

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 서울특별시 양천구 목동 소재 "강서고등학교" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 및 접근성

본건 소재 건물까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 위치하여 대중교통 이용 편의도는 보통입니다.

2.3. 토지 이용 현황

토지는 가장형 토지로서 상가 및 아파트 건부지로 이용 중이며, 서측으로 포장도로에 접해 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

본 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)으로 지정되어 있습니다. 또한 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 해당하며, 특히 외국인 등 및 특정 용도(단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대)에 대한 토지거래계약 허가구역으로 지정되어 있습니다 (2025.8.26.~2026.8.25. 및 아파트 관련 2025.10.20.~2026.12.31.). 더불어 강서양천교육청 확인이 필요한 상대보호구역에 포함되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 2025년 12월 11일 접수된 동양자산관리대의 강제경매개시결정(갑6, 채권액 36,646,716원)입니다.

3.2. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

3.3. 등기부 현황 (요약)

* 2004.02.09. 소유권이전 (미합중국, 갑2)

* 2025.03.28. 소유권이전 (정문희, 유증, 갑5)

* 2025.12.11. 강제경매 (동양자산관리대부, 36,646,716원, 갑6) - 말소기준권리

* 2025.12.29. 가압류 (엠메이드대부, 29,555,715원, 갑7) - 말소

3.4. 채권 총액

등기부상 채권 총액은 29,555,715원 (가압류 채권액)으로 확인됩니다.

3.5. 임차인 현황

인수 보증금 합계는 0원입니다. 임대관계는 미상입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본건이 위치한 목동 지역은 주거단지와 근린생활시설이 복합적으로 발달한 상권입니다. 왕자상가, 아파트 단지 내 상가로서 지역 주민을 대상으로 하는 업종에 적합할 수 있습니다.

4.2. 이용 업종

건축물대장상 '일반음식점'으로 등재되어 있으며, 제공된 정보상 용도는 '판매시설'입니다. 현재 공실 상태이므로 새로운 업종으로의 전환 또는 재임대가 용이할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

본건 북동측 인근에 강서고등학교가 소재하며, 아파트 및 주택 밀집 지역으로 기본적인 생활 편의시설 이용은 보통 수준으로 판단됩니다.

5.2. 혐오시설 유무

주변 지역에 대한 조사 결과, 특별히 보고서 작성 시점에 파악되는 혐오시설은 없습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 현황 관련

임대관계가 미상이며 인수 보증금 합계가 0원임에도 불구하고, 현황 파악이 명확하지 않은 임차인이 존재할 가능성이 있습니다. 금액이 미상이라도 주의 필요합니다.

6.2. 토지이용계획 관련

본건은 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 취득 시 관련 법규에 따른 허가 절차가 필요할 수 있습니다. 이는 거래 절차의 복잡성을 야기할 수 있습니다.

6.3. 용도 불일치 가능성

건축물대장상 '일반음식점'으로 등재되어 있으나, 제공된 정보상의 용도는 '판매시설'로 표기되어 있습니다. 실제 이용 용도와 공부상 내용 간의 일치 여부를 추가 확인하여 향후 이용에 문제가 없는지 검토해야 합니다.

6.4. 공실 상태

기준시점 현재 공실 상태이므로, 명도 후 즉시 이용 가능하나 공실로 인한 수익 공백 기간 및 공실 장기화 가능성에 대한 대비가 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 서울 양천구 목동에 위치한 상가 점포로, 지하 1층에 해당하며 현재 공실 상태입니다. 주위 환경은 보통 수준이나, 토지거래 허가구역 지정, 임대관계 미상 등 잠재적 리스크 요인이 존재합니다. 말소기준권리보다 선순위 권리는 없으므로 권리상 하자는 크지 않으나, 허가구역 지정에 따른 취득 절차 및 임차인 현황에 대한 면밀한 조사가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 목동 지역 내 준수한 입지 조건 및 상가 이용 가능성

* 감정가 대비 저렴한 가격으로 취득할 수 있는 기회 (추가 시세 분석 필요)

* 말소기준권리보다 선순위 권리가 없어 권리상 깔끔한 상태

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 본건의 감정가, 주변 시세, 향후 시장 전망, 그리고 본 보고서에서 제시된 잠재적 리스크 요인 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 특히 토지거래허가구역 지정으로 인한 취득 절차의 복잡성 및 예상되는 명도 난이도 등을 반영하여 신중한 접근이 필요합니다. 인수 보증금이 0원이므로, 해당 금액을 제외한 산정 기준은 없습니다. 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 상세한 현장 조사 및 최신 부동산 시장 분석이 선행되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.