나이스옥션 법원경매 고양 2025타경65042 [1] 경기도 고양시 덕양구 내곡동 18 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이준택 · 평가일 2025.12.19

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 덕양구 대장동 소재 "대곡초등학교" 북서측 근거리에 위치하며, 주위는 단독주택, 공장, 창고 및 농경지 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건 인근까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 비교적원거리에 경의중앙선, 서해선 "곡산역"이 소재하는 등 대중교통이용여건은 보통임.

형태 및 이용상태

자체평탄화한 사다리형 토지로서, 현황 "주거용 건부지" 상태임.

인접 도로상태

지적 및 현황 맹지임.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(안골뒤꾸지취락), 가축사육제한구역(2024-11-12)(일부제한구역 [전부제한구역으로부터 제한거리 500m (소,젖소,말 제한)])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(2024-11-07)(대곡역세권 개발사업), 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인등대상,대상용도(단독,다가구,연립,다세대주택,아파트)로사용되는토지)임.

제시목록 외의 물건

-.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 등은 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

목조 세멘와가지붕 단층 건물로서 외벽 : 벽돌쌓기 마감 등, 창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

단독주택 및 창고 등으로 이용중인 것으로 탐문 조사됨.

설비내역

위생 및 급배수설비 등이 구비 되어 있는 것으로 탐문조사됨.

부합물 및 종물

후첨 '건물개황도' 참조

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 등은 미상임.

물건 비고

1. 일괄매각. 제시외 건물 포함
2. 지적 및 현황 상 맹지임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 고양지원 2025타경65042 (1)

소재지: 경기도 고양시 덕양구 내곡동 18

용도: 단독주택

감정가: 1,540,698,000원

토지면적: 681.00㎡ (약 206.0평)

건물면적: 92.60㎡ (약 28.0평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 공유물분할을 위한 경매

2. 입지조건

위치: 경기도 고양시 덕양구 내곡동 "대곡초등학교" 북서측 근거리에 위치.

주위환경: 단독주택, 공장, 창고, 농경지 등이 혼재하는 지역임.

교통: 차량 접근은 용이하나, 대중교통 이용 시 경의중앙선 및 서해선 "곡산역"까지는 비교적 원거리에 위치. 인근에 노선버스정류장이 소재하고 있어 대중교통 이용 여건은 보통 수준임.

3. 권리분석

경매 종류: 공유물분할을 위한 경매.

채권자: 박OO.

임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원이며, 임대차 관계는 미상임.

등기부 현황:

* 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리: 지상권 (세부 내용은 추가 확인 필요).

* 말소기준권리: 2025년 12월 9일 접수된 박경근의 강제경매 (토지 등기부 을구 8번, 건물 등기부 갑구 9번).

등기부 채권 총액: 0원. (경매 절차상 채권 총액은 소멸되는 것으로 간주됨).

4. 상권분석

본 물건은 단독주택, 공장, 창고, 농경지가 혼재된 지역에 위치하여 일반적인 상권 형성은 제한적임.

주요 인근 시설로는 "대곡초등학교"가 있으며, 상업 및 편의 시설은 "곡산역" 인근으로 형성되어 있을 것으로 예상됨.

"대곡역세권 개발사업" 관련 토지거래허가구역으로 지정되어 있어, 해당 개발 사업 추진에 따라 향후 지역 가치 상승 잠재력이 존재함.

5. 생활정보

교육시설: "대곡초등학교"가 인근에 위치하여 교육 환경을 갖추고 있음.

교통시설: 차량 접근은 양호하나, 대중교통 이용 시 "곡산역"까지는 다소 거리가 있음.

편의시설: 주변 지역의 개발 현황에 따라 편의시설 이용은 제한적일 수 있으며, "곡산역" 주변 상권을 이용해야 할 것으로 판단됨.

6. 잠재적 리스크

맹지: 토지 지적 및 현황 상 도로에 직접 접하지 않는 맹지이므로, 건축, 활용 및 재산권 행사에 심각한 제약이 따름. 이는 본 물건의 가치를 크게 저감시키는 주요 리스크임.

공유물분할 경매: 본 경매는 공유물분할을 위한 것으로, 공동 소유자 간의 복잡한 법적 분쟁이나 의견 충돌이 발생할 수 있으며, 명확한 소유권 확보 및 활용에 어려움이 예상됨.

개발 제한: 가축사육제한구역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 토지거래계약허가구역 등 다양한 개발 및 토지 이용 제한 사항이 존재하여 재산권 행사에 제약이 있을 수 있음.

지상권: 매각으로 소멸되지 않는 지상권이 존재할 수 있으므로, 이에 대한 추가적인 권리 분석 및 확인이 필수적임.

주변 시세 정보의 한계: 제공된 주변 매매/임대 JSON 정보는 '다세대 주택'으로, 본건 '단독주택'과는 물건의 성격이 달라 직접적인 시세 비교 및 분석에 한계가 있음.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 고양시 덕양구 내곡동에 위치한 단독주택으로, 감정가는 15억 4천만 원 수준임.

"대곡초등학교" 인근에 위치하며, "대곡역세권 개발사업" 등 주변 개발 잠재력을 가진 지역임.

그러나 가장 큰 단점은 지적 및 현황 상 맹지라는 점으로, 이는 부동산으로서의 활용성과 가치를 크게 저하시키는 치명적인 요인임.

더불어 공유물분할 경매라는 점과 매각으로 소멸되지 않는 권리(지상권)의 존재 가능성은 추가적인 위험 요소임.

8. 투자 포인트

지역 개발 잠재력: "대곡역세권 지식융합단지" 조성 사업 등 주변 개발 계획에 따른 미래 가치 상승 기대가 있음.

토지 가치: 넓은 토지 면적(681㎡)은 장기적인 관점에서 잠재적 가치를 보유하고 있음.

신중한 접근 필요: 맹지, 공유물 분할 경매 등 복합적인 리스크를 충분히 인지하고, 법률 및 현장 전문가와 상담 후 매우 신중하게 접근해야 할 물건임.

9. 예상 입찰가

현재 감정가는 1,540,698,000원임.

본 물건은 지적 및 현황 상 맹지라는 치명적인 단점을 가지고 있으며, 이는 부동산의 활용성과 가치를 크게 저감시키므로 감정가 대비 상당한 할인율을 적용하여 접근해야 함.

정확한 시세 분석을 위해서는 해당 지역의 단독주택 실거래가, 맹지 해소 방안(인접 토지 매입 등)의 가능성 및 소요 비용, 주변 개발 계획의 구체화 정도 등을 면밀히 검토해야 함.

제공된 주변 시세 정보는 '다세대 주택'으로 본건과 직접 비교가 어려워 참고 자료로 활용하기에 한계가 있음.

이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 본 물건은 보수적으로 접근하여 감정가의 50%~70% 수준 (약 7억 7천만 원 ~ 10억 8천만 원) 에서 입찰가를 고려 해 볼 수 있으나, 이는 매우 높은 리스크를 감수한 전략임.

실제 입찰가는 반드시 현장 조사를 통해 물건 상태를 정확히 파악하고, 법률 전문가와 상담하여 신중하게 결정해야 함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.