나이스옥션 법원경매 고양 2025타경7331 [1] 경기도 고양시 덕양구 삼송동 136-21 비디삼송비동 2층201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 덕양구 삼송동 소재 ‘삼송1동행정복지센터’ 남서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트 단지, 다세대주택, 근린생활시설 각급 학교 및 공원 등이 혼재하는 주거지역 내 부동산(구분건물)으로서 제반 주위여건은 무난시 됨.

교통상황

본건까지 제반 차량의 접근이 가능하며 인근에 노선버스 정류장 및 "삼송역(지하철3호선)"이 소재하는 등 대중교통 편의도는 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상4층 건물 내 비디삼송비동 2층 201호로서,
외벽 : 외장타일 마감 등,
내벽 : 벽지 및 일부 타일 마감 등,
바닥 : 장판지 및 일부 타일 마감 등,
창호 : 샤시창호임.

이용상태

다세대주택(방3, 거실, 주방, 욕실2 등)임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 및 기본적인 소방설비 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 평지로서, 주거용(다세대주택) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 폭 약 4m 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역,지구단위계획구역(삼송취락),가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,상대보호구역(고양고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>,과밀억제권역<수도권정비계획법>,(한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>,토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인등대상,대상용도(단독,다가구,연립,다세대주택,아파트)로사용되는토지).

공부와의 차이

본건 귀 제시목록 및 공부 상 소재지는 ‘삼송동 136-21, 136-30’으로 등재되어 있으나, 2023.04.28일자로 ‘삼송동 136-30’이 ‘삼송동 136-21’로 합병되어 기준시점 현재 ‘삼송동 136-21’ 단일필지 지상에 소재하는 상태임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

기타 참고사항 : 없음.
임대관계 : 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본 현황

경기도 고양시 덕양구 삼송동 136-21 비디삼송비동 2층201호에 소재하는 다세대주택입니다.

1.2. 면적 및 규모

* 토지 면적: 46.78㎡ (약 14.15평)

* 건물 면적: 48.12㎡ (약 14.56평)

* 본건은 토지와 건물을 일괄하여 매각합니다.

* 건물은 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상 4층 건물 중 2층 201호입니다.

* 건축물대장 상 사용승인일은 2023년 6월 26일이며, 신축 연도는 2022년입니다.

1.3. 거래 형태 및 경매 정보

* 사건번호: 고양지원 2025타경7331 (1)

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 주OOOOOOOO

* 감정가: 371,000,000원

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 경기도 고양시 덕양구 삼송동에 위치하며, '삼송1동행정복지센터' 남서측 인근입니다. 주위는 아파트 단지, 다세대주택, 근린생활시설, 각급 학교 및 공원 등이 혼재하는 주거 지역으로서 전반적인 주거 환경은 양호합니다.

2.2. 교통 환경

단지까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장과 지하철 3호선 '삼송역'이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 사항

* 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(삼송취락)

* 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역)

* 상대보호구역(고양고등학교)

* 과밀억제권역

* (한강)폐기물매립시설 설치제한지역

* 토지거래계약에 관한 허가구역(2025-08-26)(외국인 등 대상, 특정 용도 사용 토지)

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 (말소기준권리 포함)

* 말소기준권리: 2023년 11월 17일 접수된 우리은행 근저당권 (을1)입니다.

* 매각으로 인해 소멸되는 권리: 을1 (우리은행 근저당), 을2 (오케이에프앤아이대부주식회사 근저당) 등 근저당권 및 그에 기한 임의경매 개시 결정 등기(갑4)가 말소기준권리보다 후순위이므로 모두 소멸됩니다.

* 총 채권액 (등기부 기준): 497,200,000원

3.2. 임차인 현황 (대항력 유무 확인)

* * 이 : 임차인 이성남

* 보증금: 30,000,000원

* 차임: 600,000원

* 전입/확정일자: 2024년 6월 20일

* 배당신고일자: 2026년 1월 5일

* 대항력: 없음

* 비고: 특이사항 없음

3.3. 인수되는 권리 및 보증금

본건의 경우, 대항력 있는 임차인이 존재하지 않으며 말소기준권리보다 선순위의 권리가 없어, 매각으로 모든 권리가 소멸됩니다. 따라서 인수되는 보증금은 없습니다.

* 인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석 (최근 매매 정보 기반)

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 본건과 유사한 지역 내 다세대주택의 거래 사례는 다음과 같습니다.

* 포레지움101동 (2022년 건축, 69.94㎡): 2026년 3월 28일, 395,000,000원 (면적당 약 565만원/㎡)

* 세솔주택(102동) (2008년 건축, 103.02㎡): 2026년 3월 18일, 445,000,000원 (면적당 약 432만원/㎡)

* 삼송클래식빌(C동) (2010년 건축, 84.92㎡): 2026년 6월 3일, 390,000,000원 (면적당 약 459만원/㎡)

본건은 전용면적 48.12㎡(약 14.56평)으로, 가장 최근 건축된 포레지움(2022년 건축)의 거래 사례(2026년 3월, 395,000,000원)를 기준으로 시세 환산 시, 면적당 단가 약 565만원/㎡를 적용하면 약 271,800,000원 수준으로 추정됩니다. 이는 본건의 감정가(371,000,000원)보다 낮은 수치입니다.

4.2. 예상 시세 형성 요인

* 신축급 건물: 2022년 건축, 2023년 사용승인으로 최신 건물에 속하여 선호도가 높습니다.

* 역세권 입지: 지하철 3호선 삼송역 이용이 편리하여 교통 편의성이 뛰어납니다.

* 주거 환경: 주변에 아파트 단지, 학교, 공원 등이 있어 쾌적한 주거 환경을 제공합니다.

* 부동산 시장 동향: 지역별 부동산 시장의 수급 및 금리 등 거시 경제 지표의 영향

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 생활 인프라

주변에 아파트 단지, 근린생활시설, 관공서(삼송1동행정복지센터), 공원 등이 있어 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

5.2. 교육 환경

인근에 고양고등학교 등 다수의 학교가 있어 교육 환경이 양호합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 분석 상 리스크

등기부상 채권 총액(497,200,000원)이 감정가(371,000,000원)를 초과합니다. 이는 채무가 많아 경매가 진행되었음을 시사하며, 본 건이 유찰될 가능성 또는 낙찰가 수준에 영향을 줄 수 있습니다.

6.2. 물건 자체 리스크

* 공부와의 차이: 등기부 및 공부상 지번이 '삼송동 136-21, 136-30'으로 등재되어 있으나, 2023년 4월 28일 자로 '삼송동 136-30'이 '삼송동 136-21'로 합병되어 현재 단일 필지에 소재합니다. 이는 공부상의 확인 및 정리가 필요함을 의미합니다.

* 임대 관계: 임차인 이성남 씨는 대항력이 없으나, 명도 절차 진행 시 협의 과정이 필요할 수 있습니다.

6.3. 주변 혐오시설 유무

지역 내 쓰레기 소각장, 물재생센터 등 환경기초시설 관련 갈등이 존재하나, 본건 소재지와 직접적인 연관성은 확인되지 않았습니다. 다만, 덕양구 일대에 서울시 관련 시설이 위치한 사례가 있어 간접적인 영향 가능성은 배제할 수 없습니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 고양시 덕양구 삼송동에 위치한 신축급 다세대주택으로, 지하철 3호선 삼송역 역세권이라는 뛰어난 입지 조건과 양호한 주변 환경을 갖추고 있습니다. 권리 관계가 명확하고 대항력 있는 임차인이 없어 명도 또한 수월할 것으로 예상됩니다. 감정가는 371,000,000원이지만, 최근 유사 신축 건물의 거래 시세와 비교 시 면적 대비 다소 높게 책정된 측면이 있어, 시세 분석을 통한 합리적인 입찰가 산정이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 지하철 3호선 삼송역을 도보로 이용 가능한 편리한 교통 환경.

* 신축급 건물: 2022년 건축, 2023년 사용승인된 건물로 즉시 거주 또는 임대가 용이.

* 명확한 권리 관계: 인수되는 부담이 없어 안전한 투자가 가능.

* 안정적인 주거 환경: 주변 편의시설 및 교육 시설 풍부.

* 시세 대비 저평가 가능성: 감정가와 시장 시세 간의 차이를 활용한 시세 차익 기대.

9. 예상 입찰가

감정가: 371,000,000원

주변 시세 분석 결과, 본건(48.12㎡)과 가장 유사한 건축 연도(2022년)의 포레지움(69.94㎡)이 2026년 3월 395,000,000원에 거래되었습니다. 이를 면적당 단가로 환산하면 약 565만원/㎡이며, 본건에 적용 시 약 271,800,000원 수준으로 추정됩니다. 다른 비교 사례(2008년, 2010년 건축)의 면적당 단가는 430~460만원/㎡ 수준으로, 이 경우 본건의 예상 가치는 더욱 낮아집니다. 이는 감정가(371,000,000원)와 상당한 차이를 보입니다.

따라서, 낙찰가를 산정함에 있어 본건의 객관적인 시장 가치와 투자 수익률을 고려하는 것이 중요합니다.

* 인수 보증금 합계: 0원

* 권장 입찰가 범위: 270,000,000원 ~ 320,000,000원

상기 범위는 최근 거래 사례 기반의 시장 가치와 감정가를 종합적으로 고려한 예상치이며, 실제 입찰 참여 시에는 현장 조사, 권리관계 재확인, 경쟁 물건 분석 등을 통해 신중하게 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.