나이스옥션 법원경매 고양 2025타경65044 [1] 경기도 고양시 덕양구 삼송동 143-19 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 덕양구 삼송동 소재 "삼송역" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 지대로서, 제반 주위 환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통 사정은 대체로 무난한 편임.

형태 및 이용상태

일련번호 (1)은 인접필지와 대체로 등고평탄한 사다리형의 토지로서, 단독주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

일련번호 (1)은 남측으로 세로변의 막다른 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(삼송취락), 소로2류(폭 8m~10m)(저촉), 주차장(2012-10-09)(저촉), 중로3류(폭 12m~15m)(저촉) 가축사육제한구역(2024-11-12) (전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역]) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(고양고등학교) <교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률> 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인등대상,대상용도(단독,다가구,연립, 다세대주택,아파트)로사용되는토지)임.

제시목록 외의 물건

후첨 "지적개황도" 및 "사진용지" 참조바람.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대사항 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호 (2)는 일반철골구조 기타지붕 1층 건물로서(사용승인일 : 2007.01.11), 외벽 : 사이딩판넬 마감 등 창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

본건은 "단독주택"으로 이용중임.(구조는 후첨 "건물개황도 및 내부구조도" 참조.)

설비내역

기본 위생 및 급배수설비, 난방설비 등이 되어있음.

부합물 및 종물

후첨 "지적 및 건물개황도" 참조.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대사항 미상임.

물건 비고

1. 일괄매각. 제시외 건물 포함
2. 자사건인 25타경7430의 감정서를 기준으로 평가하므로 별지첨부된 감정평가명세표,지적도, 건물개황도, 내부구조도를 반드시 참조할 것
3. 제시외 건물 약 120㎡가 있으나 소유자 김은권이 컨테이너로 만든 이동식 창고라 함
4. 목록1토지 및 목록2건물의 면적과 인접토지들과의 정확한 경계는 측량필요

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 고양지원 2025타경65044 (1)

* 소재지: 경기도 고양시 덕양구 삼송동 143-19 (신도2길 74-9)

* 용도: 단독주택

* 토지면적: 1137.00㎡ (약 343.94평)

* 건물면적: 83.60㎡ (약 25.29평)

* 건물 제시외면적: 133.45㎡ (약 40.37평) - (주: 제시외 건물 약 120㎡는 컨테이너 이동식 창고로 확인됨)

* 감정가: 4,819,052,000원 (48억 1,905만 2천원)

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 금창만

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.1. 입지조건

* 위치: 경기도 고양시 덕양구 삼송동 소재 "삼송역" 남서측 인근에 위치합니다.

* 주위 환경: 단독주택, 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통: 차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 토지 형태: 인접 필지와 대체로 등고평탄한 사다리형 토지입니다.

* 도로: 본건 토지는 남측으로 세로변의 막다른 도로와 접하고 있습니다.

1.2. 권리분석

* 등기부상 말소기준권리: 2013년 3월 26일 접수된 하나은행 근저당권 (을24)입니다.

* 매각으로 인한 소멸: 등기부상 모든 권리(근저당, 강제경매, 임의경매, 압류 등)는 말소기준권리보다 후순위로, 본 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다. 물건명세서상 "매각으로 소멸되지 않는 권리"는 없는 것으로 확인되었습니다.

* 인수되는 권리: 인수되는 권리는 없습니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 양

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2025년 10월 20일

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원. 상기 임차인은 보증금 및 차임이 0원이며 대항력이 없어 별도의 보증금 인수 부담은 없습니다.

1.3. 상권분석

* 본건은 "삼송역" 인근의 주거 밀집 지역에 위치하며, 단독주택, 다세대, 아파트 등이 혼재되어 있어 기본적인 주거 상권이 형성되어 있습니다.

* 근린생활시설이 혼재하여 지역 내 소비 및 편의시설 접근성이 양호할 것으로 판단됩니다.

1.4. 생활정보

* 주변으로 다양한 형태의 주거시설이 밀집해 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

* "삼송역" 이용을 통한 수도권 접근성이 우수하며, 인근 대중교통망을 통해 시내 이동이 용이합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 토지 경계 확인: 목록 1 토지 및 건물 면적과 인접 토지와의 정확한 경계는 측량이 필요합니다.

* 제시외 건물: 약 133.45㎡ (주: 약 120㎡는 컨테이너 이동식 창고로 확인됨)의 제시외 건물이 존재하며, 이에 대한 법적 문제 또는 철거/이전 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역, 소로2류, 중로3류 저촉, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 토지거래계약에 관한 허가구역 (외국인 대상) 등 각종 도시계획 및 제한사항이 존재합니다. 특히 폐기물매립시설 설치제한지역은 향후 토지 이용에 제한을 줄 수 있습니다.

* 중복/유동화 물건: 중복 병합 사건, 유동화 물건 등으로 복잡한 권리 관계가 있었던 것으로 추정되며, 경매 진행 과정에서 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

* 감정평가 참고: 본 사건은 자사건(25타경7430)의 감정서를 기준으로 평가되었으므로, 별지 첨부된 감정평가명세표, 지적도, 건물개황도, 내부구조도를 반드시 참조해야 합니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 경기도 고양시 덕양구 삼송동에 위치한 단독주택으로, 넓은 토지면적(약 343.94평)과 삼송역 인근의 입지가 주요 장점입니다.

* 높은 감정가(약 48억 1,905만원)는 주로 토지 가치에 기인한 것으로 판단되며, 향후 개발 가능성 또는 대지지분의 높은 가치를 반영한 것으로 보입니다.

* 모든 등기부상 권리는 소멸될 것으로 예상되며, 인수되는 임차보증금은 없어 권리 관계는 비교적 명확합니다.

* 다만, 정확한 경계 확인 필요, 제시외 건물 처리 문제, 복잡한 권리 이력, 각종 도시계획 제한사항 등은 투자 시 신중한 검토가 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 삼송역 역세권의 넓은 대지(약 343.94평)를 확보할 수 있는 기회입니다.

* 향후 지역 개발 또는 재건축/재개발 시 높은 시세차익을 기대할 수 있습니다.

* 권리 관계가 깨끗하여 추가적인 인수 부담이 없습니다 (인수 보증금 0원).

* 도시계획상 용도지역(제1종일반주거지역, 지구단위계획구역) 내 위치하여 개발 잠재력을 보유하고 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 본 물건의 감정가는 4,819,052,000원입니다.

* 제공된 최근 매매/전월세 정보는 다세대 주택에 대한 것으로, 본건 단독주택의 토지 면적 및 가치와 직접적인 비교가 어렵습니다.

* 본건은 토지 가치가 매우 중요한 자산이며, 높은 감정가는 이를 반영한 것으로 보입니다.

* 일반적으로 경매 물건의 예상 입찰가는 감정가의 70~90% 수준에서 결정되지만, 본건의 경우 토지 활용도 및 개발 가능성, 제시외 건물 처리 비용, 측량 비용, 각종 제한사항 등을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

* 이러한 점들을 감안할 때, 약 38억 5천만원 ~ 43억 3천만원 (감정가의 80% ~ 90%) 범위 내에서 입찰가를 산정하는 것을 고려해 볼 수 있습니다.

* 이는 시세 및 시장 상황에 따라 변동될 수 있으므로, 반드시 추가적인 현장 조사와 상세한 시장 분석을 통해 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.