나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13865 [1] 서울특별시 금천구 가산동 142-62 이호드림파크 제6층 제603호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 문민 · 평가일 2025.12.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 가산동 소재 "가산동주민센터" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 다가구주택, 오피스텔 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지대로서, 전반적인 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진·출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 등이 소재하는 바, 전반적인 대중교통 이용편의도는 보통임.

건물의 구조

2021년 5월 사용승인된 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상 9층건내 제6층 제603호로서 외벽 : 석재붙임 마감 등, 창호 : 새시 창호 등임.

이용상태

다세대주택(후첨 '내부구조도' 참고)으로 이용중임.

설비내역

위생설비 및 급·배수설비, 난방설비 및 승강기설비 등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로서, "다세대주택, 오피스텔" 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 지구단위계획구역(2015-06-18), 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25), 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(대상: 아파트/지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.), 건축선(도로경계선에서 3미터후퇴,세부사항은 건축과 문의)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

임차인 유현주의 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 현황

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경13865 (1)

소재지: 서울특별시 금천구 가산동 142-62 이호드림파크 제6층 제603호

용도: 다세대주택

감정가: 346,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.2. 면적 정보

토지면적: 10.93㎡ (약 3.31평)

건물면적: 32.50㎡ (약 9.83평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 건축물 정보

건물명: 이호드림파크

사용승인일: 2021년 5월 27일

구조: 철근콘크리트구조 (평스라브)

총 층수: 9층

해당 층: 6층

건축물대장상 주요 용도: 공동주택 (다세대주택, 오피스텔)

1.4. 채권자 정보

채권자: 주OOOOOOO

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 가산동 소재 "가산동주민센터" 북동측 인근에 위치합니다. 주위는 다세대주택, 다가구주택, 오피스텔 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 진·출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 편의도는 보통입니다.

2.3. 도로상태

북측으로 포장도로와 접하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 매각으로 인한 소멸 여부

말소기준권리: 부산지방법원 2024카단103209 (가압류, 접수 2024-05-29)

매각으로 인해 모든 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.2. 인수되는 권리

매각으로 인해 인수되는 권리는 없는 것으로 파악됩니다. (인수 보증금 합계: 0원)

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 유 (주택도시보증공사 승계)

보증금: 299,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021-12-13

확정일자: 2021-10-25

배당신고일자: 2023-11-09

대항력: 없음

비고: HUG 인수조건 변경, 선순위임차권

주의사항: 임차인 유현주의 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다.

* 임차인: 정다연

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2025-05-30

확정일자: (정보 없음)

배당신고일자: (정보 없음)

대항력: 없음

비고: (정보 없음)

* 임차인: 최보경

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2025-05-30

확정일자: (정보 없음)

배당신고일자: (정보 없음)

대항력: 없음

비고: (정보 없음)

4. 상권분석

4.1. 건물 및 주변 시세 비교

본건은 2021년 5월 사용승인된 최신 건물로, 전용면적 32.50㎡ (약 9.83평)입니다.

주변 다세대주택 매매 정보를 분석한 결과, 다음과 같습니다.

* 2002년식, 69.55㎡, 5층, 29,000만원 (2026년 5월 매매)

* 2016년식, 29.89㎡, 4층, 21,300만원 (2026년 5월 매매)

* 2018년식, 33.87㎡, 2층, 29,300만원 (2026년 5월 매매)

본건은 2021년식으로 최근 매매 사례 중 가장 최신 건물이며, 면적 또한 2018년식 33.87㎡, 29,300만원에 거래된 "다온캐슬"과 유사합니다.

4.2. 주변 지역 동향

금천구 가산동 일대는 지식산업센터 밀집 지역으로, 최근 몇 년간 부동산 시장 상황 변동이 있었습니다. 다만, 본건은 다세대주택으로, 지식산업센터 시장과는 구별됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

본건은 "가산동주민센터" 인근에 위치하며, 주변에 다세대주택, 오피스텔 및 근린생활시설이 혼재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차권 관련 조건

가장 중요한 리스크는 임차인 유현주(주택도시보증공사 승계) 관련 매각 조건입니다. 매수인은 임차인의 잔여 보증금 반환 청구권 포기 및 임차권 등기 말소를 이행해야 하므로, 이행 비용 및 절차에 대한 정확한 확인이 필요합니다.

6.2. 토지이용계획 및 제한사항

토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으며, 특히 2025년 10월 20일부터 2026년 12월 31일까지 해당 기간 내 거래 시 관련 규정을 확인해야 합니다. (현 시점 기준, 일부 허가 기간은 만료되었으나 일부는 유효함.)

7. 종합 의견

본건은 2021년 사용승인된 비교적 신축급의 다세대주택으로 건물 상태는 양호할 것으로 예상됩니다. 입지 및 교통 여건은 일반적인 수준입니다. 가장 핵심적인 고려사항은 임차인 유현주 관련 인수 조건으로, 매수인이 해당 조건을 이행해야 하는 부담이 있습니다. '인수 보증금 합계 0원'으로 표시되어 있으나, 조건 이행 관련 상세 확인이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 최신 건물(2021년 준공)로 내부 컨디션 및 디자인 우수 기대.

* 가산동 지역의 지속적인 개발 및 직주근접 수요 고려 가능성.

* 경매를 통한 시세 대비 합리적인 가격 매수 기회.

9. 예상 입찰가

감정가: 346,000,000원

주변 유사 면적 다세대주택의 최근 매매가는 약 21,300만원 ~ 29,300만원 수준입니다. 본건은 2021년식 신축임을 감안할 때, 유사 면적 2018년식 주택의 29,300만원보다 높은 가치를 가질 수 있습니다.

그러나 HUG 관련 매각 조건 이행 비용 발생 가능성을 보수적으로 고려해야 합니다.

이에, 본건의 예상 입찰가는 감정가 대비 85~90% 수준인 약 294,000,000원에서 311,400,000원 범위에서 결정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다. HUG 조건의 정확한 처리 비용 및 절차 확인 후 최종 입찰가를 산정하시길 권고합니다.

본건 주변에 직접적인 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.