나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13833 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 857-19 더클래식 제4층 제401호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 목산 · 평가일 2025.12.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

서울특별시 강서구 화곡동 소재 "신정초등학교" 남동측 인근에 위치하며, 인근은 빌라, 다세대주택 및 각종 근린생활시설 등이 소재하는 지대로서, 주위환경은 보통임.

교통상황

본 건까지 차량 진·출입이 가능하고, 인근에 지하철 2·5호선 환승역인 "까치산역" 및 노선버스정류장이 소재하여 제반 대중교통 이용여건은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 6층건 내 제4층 제401호로서, 외 벽: 석재붙임 및 타일붙임 마감 등 창 호: 샤시창호 마감임.

이용상태

도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용중임(내부구획 및 이용상황 등은 후첨 ‘내부구조도’ 참조).

설비내역

기본적인 위생 및 급·배수설비, 도시가스에 의한 난방설비, 승강기 설비, 화재탐지설비 및 스프링클러설비 등 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 및 인접도로 대비 등고 · 평탄한 정방형 토지로서, 주거용(도시형생활주택) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본 건 북측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 원추표면구역(원추표면)<공항시설법>, 상대보호구역(2016-03-18)(강서교육청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(강서교육지원청 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31.)임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

임차인 박정호의 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경13833 (1)

물건 소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 857-19 더클래식 제4층 제401호

용도: 도시형생활주택

감정가: 168,000,000원

토지면적: 12.15㎡ (약 3.68평)

토지지분: 12.15㎡ (약 3.68평)

건물면적: 19.03㎡ (약 5.76평)

건물지분: 19.03㎡ (약 5.76평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

1.2. 건물 및 토지 정보

건축물표제부상 건물명: 더클래식

준공년도: 2018년

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

건물 층수: 지하 1층, 지상 6층 중 해당 물건은 4층 제401호

건물 용도: 도시형생활주택(단지형다세대)

토지 이용 현황: 인접필지 및 인접도로 대비 등고·평탄한 정방형 토지로서, 주거용(도시형생활주택) 건부지로 이용중임.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

위치: 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "신정초등학교" 남동측 인근에 위치.

주위 환경: 빌라, 다세대주택 및 각종 근린생활시설 등이 소재하는 지대로서, 주위환경은 보통임.

혐오시설: 주변에 특별히 언급되거나 파악된 혐오시설은 없습니다. 다만, 토지이용계획상 공항 관련 보호구역으로 지정되어 있습니다.

2.2. 교통 여건

대중교통 접근성: 인근에 지하철 2·5호선 환승역인 "까치산역" 및 노선버스정류장이 소재하여 제반 대중교통 이용 여건은 보통 수준임.

차량 접근성: 본 건까지 차량 진·출입이 가능하며, 북측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접해 있음.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리: 주택도시보증공사의 가압류 (2023.09.05. 접수, 을1) - *참고: 제공된 정보에는 '갑5'로 표기되어 있으나, 시간상 말소기준권리로서 모든 후순위 권리를 소멸시킵니다.*

소멸되는 권리: 본 경매 절차를 통해 매각으로 인해 소멸되는 권리는 다음과 같습니다.

* 주택임차권 (박정호)

* 주택도시보증공사의 가압류

* 강서구(서울특별시)의 압류

* 주택도시보증공사의 강제경매개시결정

매수인이 인수하지 않는 권리: 상기 소멸되는 권리 외에, 등기부상 매수인이 인수해야 할 별도의 부담(예: 지상권 등)은 없는 것으로 보입니다.

3.2. 임차인 현황

제공된 정보에 따르면, 등기부상 및 임차인 현황에는 다음과 같은 임차인이 파악됩니다.

* 임차인: 주택도시보증공사 (승계인, 기존 임차인: 박정호)

보증금: 154,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-06-27

확정일자: 2022-06-07

배당신고일자: 2024-07-05

대항력: 없음

비고: 임차권 등기가 말소되었으며, 대항력이 없습니다. HUG 인수조건 변경 관련하여, 매수인에게 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권 포기 및 임차권등기 말소를 조건으로 매각되었습니다. 이는 매수인에게 추가적인 보증금 인수 부담이 없음을 시사합니다.

* 임차인: 이명윤

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2025-07-11

확정일자: (정보 없음)

배당신고일자: (정보 없음)

대항력: 없음

비고: 대항력이 없는 임차인으로, 매수인의 인수 부담이 없습니다.

인수할 보증금 합계: 0원 (본 물건은 임차인의 보증금을 매수인이 인수하지 않습니다.)

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본건이 위치한 강서구 화곡동 일대는 빌라, 다세대주택과 함께 다양한 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 주거지 내에서의 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능한 상권입니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 시설

인근에 "신정초등학교"가 위치하여 자녀 교육 환경이 양호한 편입니다.

5.2. 편의 시설

주변에 각종 편의시설이 혼재되어 있어 일상생활 영위에 필요한 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적/행정적 리스크

* 토지이용계획 및 제한사항: 본건은 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 대공방어협조구역(군사기지 및 군사시설 보호법), 과밀억제권역 등으로 지정되어 있어 향후 개발 및 이용에 제한이 있을 수 있습니다. 특히 공항 관련 구역은 항공기 소음 등에 영향을 받을 가능성이 있습니다.

* HUG 인수조건: 임차인 박정호의 주택임차권 승계인인 주택도시보증공사(HUG)는 매수인에게 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각을 진행합니다. 비록 등기부상 임차권은 말소(을1) 처리되었고 해당 임차인에게 대항력이 없으나, 관련 조건이 명시된 만큼 세부적인 잔금 납부 시점에 HUG와의 최종 확인 절차가 필요할 수 있습니다.

6.2. 물건 자체 리스크

* 건물 및 내부 상태: 2018년에 준공된 건물로 건축 연한이 길지 않으나, 정확한 내부 상태는 현장 방문을 통해 직접 확인해야 합니다. 공실 여부, 내부 마감재 상태, 설비 작동 여부 등을 꼼꼼히 점검해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울특별시 강서구 화곡동에 위치한 도시형생활주택으로, 감정가는 1억 6천 8백만원입니다. 인근에 지하철역과 버스정류장이 있어 교통 여건이 보통 수준이며, 초등학교 등 교육시설과 근린생활시설이 인접해 있어 주거 환경은 양호한 편입니다. 등기부상 임차인의 대항력이 없고 임차권이 말소되었으며, HUG의 보증금 잔액 반환 청구 포기 조건이 명시되어 있어 매수인의 보증금 인수 부담은 없을 것으로 판단됩니다. 다만, 공항 관련 보호구역 등 토지이용계획상의 제한사항과 HUG의 조건에 대한 최종 확인 절차는 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 시세 대비 저평가 가능성: 최근 인근 유사 면적(19.98㎡) 물건이 2억 1천 6백만원에 거래된 사례(2026년 7월)를 고려할 때, 본건의 감정가(1억 6천 8백만원)는 시장 시세 대비 낮은 수준으로, 투자 수익률을 기대해볼 수 있습니다.

* 깔끔한 권리 관계: 말소기준권리보다 후순위 권리가 모두 말소될 예정이며, 임차인의 대항력이 없어 권리 관계가 비교적 명확합니다.

* 소형 면적 투자: 1~2인 가구 수요가 꾸준한 소형 도시형생활주택으로, 실수요자 또는 임대 수익 목적 투자에 적합할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 168,000,000원이며, 유사 면적의 최근 실거래가를 종합적으로 분석한 결과, 현재 시세는 약 205,000,000원에서 215,000,000원 사이로 추정됩니다.

매수인이 인수해야 할 보증금이 없고 권리 관계가 명확하다는 점을 고려할 때, 감정가를 상회하는 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

투자 목표 수익률, 예상 명도 비용, 향후 시장 전망 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

현재 시점에서의 예상 입찰가는 감정가 대비 100% ~ 115% 수준인 약 168,000,000원 ~ 193,000,000원 범위에서 고려해 볼 수 있습니다.

다만, 실제 입찰 시에는 현장 조사 및 추가적인 시세 조사를 통해 최종 결정하는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.