나이스옥션 법원경매 고양 2025타경65072 [1] 경기도 고양시 일산서구 탄현동 1640 일산두산위브더제니스 108동 21층2101호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한비 · 평가일 2025.12.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 일산서구 탄현동 소재 '탄현역' 동측 인근에 위치하며 부근은 아파트, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량진출입 가능하며 인근에 버스정류장 및 탄현역(경의중앙선)이 소재하는 등 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상51층 중 제2101호로서 외벽: 복합패널, 돌붙임마감 등 창호: 로이복층유리 이중창 등임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 열병합에 의한 지역난방설비, 승강기설비, 지하주차장설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로 '아파트 등' 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

4면각지 토지로 북측, 서측으로 주거용, 동측으로 상업용 차량 진출입 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 지구단위계획구역(탄현주상), 대로2류(폭 30m~35m)(2023-01-19)(저촉), 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 사회복지시설(저촉), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 청소년수련시설(저촉) 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2024-06-11)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2024-06-11)(상탄초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2024-06-11)(자연유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2024-06-11)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인등대상,대상용도(단독,다가구,연립,다세대주택,아파트)로사용되는토지)

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

등기사항전부증명서상 임차보증금 ‘금400,000,000원’, 임차권자 ‘윤성민’으로 주택임차권 설정되어 있으며, 구체적인 임대내역은 미상임.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

물건 사건번호: 고양지원 2025타경65072 (1)

물건 소재지: 경기도 고양시 일산서구 탄현동 1640 일산두산위브더제니스 108동 21층 2101호

물건 용도: 아파트

감정 평가액: 727,000,000원

토지 면적: 21.81㎡ (약 6.60평)

건물 면적: 120.78㎡ (약 36.54평)

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의 경매

채권자: 연신내새마을금고 (등기사항전부증명서상 근저당권자)

아파트 정보:

* 단지명: 일산두산위브더제니스

* 주소: 경기도 고양시 일산서구 탄현동 1640

* 사용승인일: 2013년 4월 26일

* 총 동수: 8동

* 총 세대수: 2700세대

* 최고층: 59층

* 주차대수: 총 123대 (지상 12대, 지하 71대)

2. 입지조건

위치 및 주위환경:

* 본건은 경기도 고양시 일산서구 탄현동에 소재하며, 지하철 경의중앙선 '탄현역' 동측 인근에 위치합니다.

* 주변은 아파트 단지 및 근린생활시설이 혼재하는 지역으로, 일반적인 주거 단지 환경을 갖추고 있습니다.

교통상황:

* 단지까지 차량 진출입이 용이하며, 인근에 다수의 버스정류장이 위치하고 있습니다.

* 지하철 경의중앙선 '탄현역'을 통해 서울 및 수도권 주요 지역으로의 이동이 편리합니다.

토지이용계획 및 제한상태:

* 일반상업지역, 지구단위계획구역(탄현주상)으로 지정되어 있습니다.

* 대로2류(폭 30m~35m), 대로3류(폭 25m~30m), 중로2류(폭 15m~20m) 등 다양한 폭의 도로에 접해 있습니다.

* 사회복지시설, 청소년수련시설 관련 제한사항이 있습니다.

* 가축사육제한구역, 상대보호구역 및 절대보호구역(초등학교, 유치원 인근), 과밀억제권역에 해당합니다.

* 외국인 등 대상 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

권리관계 요약:

* 말소기준권리: 2020년 4월 16일 접수된 연신내새마을금고의 근저당권(을1)입니다.

* 본 경매물건은 매각으로 인해 말소기준권리보다 후순위인 모든 권리가 소멸될 예정입니다.

* 등기사항전부증명서상 주택임차권(윤성민, 400,000,000원)도 말소 예정으로 확인됩니다. (을2)

* 압류권자(해운대세무서장, 고양시, 해운대구, 북부산세무서장) 및 경매개시결정권자(연신내새마을금고) 모두 말소 예정입니다.

* 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다 (지상권 없음).

임차인 현황:

* 임차인: 윤

* 보증금: 400,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 12월 30일

* 확정일자: 2022년 11월 29일

* 배당신고일자: 2025년 01월 17일

* 대항력: 없음 (말소 예정)

* 비고: 등기사항전부증명서상 임차권이 설정되어 있으나, 배당신고가 되어 있으며 대항력이 없어 매수인에게 인수되지 않습니다.

* 임차인: 박

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2025년 12월 05일

* 확정일자: (정보 없음)

* 배당신고일자: (정보 없음)

* 대항력: 없음

* 비고: 보증금 및 차임이 0원으로 명시되어 있으며, 대항력이 없어 매수인에게 인수되지 않습니다.

인수 보증금 합계: 0원

등기부채권 총액: 810,550,000원

4. 상권분석

본 아파트는 일산서구 탄현동의 주요 주거 지역에 위치하며, 단지 내 상가 및 주변 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 역세권 단지로서 유동인구가 꾸준하며, 주거 기능과 상업 기능이 복합적으로 나타나는 지역입니다.

5. 생활정보

주변 환경:

* '탄현역' 역세권 단지로 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

* 단지 주변으로 초등학교 및 유치원이 위치하여 교육 환경이 양호합니다. (상대/절대보호구역 확인)

* 아파트 단지 내 편의시설(관리사무소, 주민공동시설 등)이 잘 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

토지이용계획상 제한사항:

* 본 물건은 외국인 등 대상 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 외국인 매수 시 허가를 받아야 합니다.

혐오시설 유무:

* 주변 지역에 대한 탐문 및 지도 검색 결과, 해당 아파트 단지 인근에 직접적인 혐오시설(폐기물 처리 시설, 납골당 등)은 확인되지 않았습니다. 다만, 일부 시설(사회복지시설, 청소년수련시설)이 토지이용계획 상 포함되어 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 일산 탄현역 역세권에 위치한 대단지 아파트로, 교통 및 생활 인프라가 우수합니다. 2013년 준공으로 비교적 신축이며, 51층 초고층 아파트 중 21층으로 조망권 확보가 기대됩니다. 권리분석상 인수되는 부담이 없어 비교적 안전한 물건으로 판단됩니다. 다만, 감정가 대비 최근 실거래가가 다소 낮게 형성되어 있는 점은 유의할 필요가 있습니다.

8. 투자 포인트

* 핵심 역세권 입지: 지하철 경의중앙선 탄현역 도보 이용 가능 거리에 위치하여 출퇴근이 용이합니다.

* 대단지 브랜드 아파트: 일산 두산위브더제니스는 지역 내 인지도 높은 대단지 아파트로, 환금성 및 시세 유지에 유리합니다.

* 초고층 랜드마크: 51층 중 21층으로 우수한 조망과 개방감을 기대할 수 있습니다.

* 권리관계 안전: 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 소멸 예정이며, 인수되는 채무나 부담이 없습니다.

9. 예상 입찰가

시세 분석:

* 본 물건의 전용면적은 120.78㎡ (약 36.54평)입니다.

* 최근 2026년 7월 해당 아파트 단지 내 유사 면적(120.48㎡)의 실거래가는 64,000만원에서 68,500만원 사이에 형성되어 있습니다.

* 감정가는 72,700만원으로, 최근 실거래가보다 높게 책정되어 있습니다.

예상 입찰가 산정:

* 인수 보증금이 없는 점을 고려하여, 시세 및 감정가를 종합적으로 판단합니다.

* 최근 실거래가와 감정가 사이에서 적정 수준의 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

* 입찰가는 68,000만원 ~ 72,000만원 사이에서 고려해 볼 수 있습니다.

* 이는 시장 상황, 경쟁 입찰자 수, 개인의 자금 계획 등을 종합적으로 고려하여 최종 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.