나이스옥션 법원경매 고양 2025타경65065 [1] 경기도 고양시 덕양구 성사동 725 신원당마을아파트 902동 2층206호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 고양시 덕양구 성사동 소재 ‘성라초등학교’ 북동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 다세대주택, 다가구주택, 단독주택, 각종 근린생활시설 및 각급 학교 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

대상물건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 대중교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

대상물건은 철근콘크리트 벽식조 평슬래브지붕 15층 건물 내 제902동 제2층 제206호로서 외 벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등 내 벽 : 미상임. 창 호 : 샷시 창호 등으로 탐문조사됨.

이용상태

대상물건은 공부상 ‘아파트’임.

설비내역

대상물건은 기본적인 위생설비 및 급·배수설비, 난방설비, 승강기설비 등을 갖춘 것으로 조사됨.

토지의 형상 및 이용상태

대상물건은 인접필지 및 도로대비 대체로 등고평탄한 부정형 토지로서 ‘아파트’ 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

대상물건은 단지 내 도로를 통해 외곽 공도와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(2024-10-04)(성사지구), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(바움유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(성라초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(바움유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인등대상,대상용도(단독,다가구,연립,다세대주택,아파트)로사용되는토지)임.

공부와의 차이

ㅡ

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대 미상임.

물건 비고

2023년11월16일 접수제147433호 주택임차권등기에 대하여 임차권자 김재신의 승계인 주택도시보증공사가 2026.6.10.자 확약서(임대차보증금 전액을 배당받지 못하더라도 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의함)를 제출함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 경매 기본 정보

사건번호: 고양지원 2025타경65065 (1)

소재지: 경기도 고양시 덕양구 성사동 725 신원당마을아파트 902동 2층206호

용도: 아파트

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 물건 개요

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 면적 정보

토지 면적: 28.45㎡ (약 8.61평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 면적: 49.50㎡ (약 14.98평)

건물 제시외 면적: 0.00㎡

* 참고: 본 물건은 전용면적 49.50㎡ (약 14.98평)의 아파트입니다.

1.4. 감정가

감정가: 251,000,000원

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

대상 물건은 경기도 고양시 덕양구 성사동 소재 ‘성라초등학교’ 북동측 인근에 위치합니다.

주변은 아파트 단지, 다세대 주택, 다가구 주택, 단독 주택, 각종 근린생활시설 및 각급 학교 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 노선 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 사항

* 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(성사지구)

* 중로2류 (폭 15m~20m) 도로에 접합

* 가축사육제한구역 (전부 제한구역)

* 상대보호구역 (바움유치원, 성라초등학교)

* 절대보호구역 (바움유치원)

* 과밀억제권역

* (한강) 폐기물매립시설 설치제한지역

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (외국인 등 대상, 특정 용도로 사용되는 토지)

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

압류 (고양시) (2025.05.02 접수)

* 등기부채권 총액: 260,000,000원

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 김 (주택임차권, 보증금 260,000,000원, 차임 0원)

* 전입일자: 2021-11-16

* 확정일자: 2021-10-18

* 배당신고일자: 2023-11-16

* 대항력: 없음

* 비고: 주택임차권 등기자인 김재신의 승계인인 주택도시보증공사(HUG)가 2026년 6월 10일자로 보증금 전액을 배당받지 못하더라도 잔존 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권 등기를 말소하는 것에 동의하였습니다.

3.3. 권리 분석 요약

본 경매 물건의 말소기준권리는 압류 권리이며, 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

가장 큰 권리 분석의 핵심인 임차인 김 의 경우, 대항력이 없으며 주택도시보증공사(HUG)의 보증금 반환 채무 승계 포기 및 임차권 등기 말소 동의가 확인되어, 낙찰자가 인수하는 임차인 관련 보증금은 없습니다.

4. 상권분석

* 주변 시설: 본 물건은 아파트 단지, 다세대주택, 근린생활시설, 학교 등이 밀집한 주거지역에 위치하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 혐오시설: 제공된 정보 및 일반적인 검색 결과 상, 본 물건 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다. 주위 환경은 보통으로 평가됩니다.

5. 생활정보

5.1. 아파트 정보

* 아파트명: 성사신원당9단지태영

* 주소: 경기도 고양시 덕양구 성사동 725

* 사용승인일: 1993년 6월 14일

* 건물 층수: 최고 15층

* 세대수: 총 500세대

* 주차: 총 172대 (지상 12대, 지하 8대) - *세대수에 비해 주차 공간이 매우 협소한 편입니다.*

* 복리시설: 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 자전거보관소

* 전용면적: 49.50㎡ (약 14.98평)

5.2. 편의시설

* 단지 내 및 주변에 다양한 근린생활시설이 존재하여 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 편리합니다. (세부 내용은 지도 검색 필요)

5.3. 교육시설

* 성라초등학교, 바움유치원 등 교육기관이 인근에 위치합니다. (세부 내용은 지도 검색 필요)

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 리스크

* 임차인 김 의 경우 대항력이 없으며, 주택도시보증공사(HUG)의 임차권 말소 동의가 있어 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다. 다만, HUG와의 최종 말소 절차가 명확히 완료되었는지 확인하는 것이 좋습니다.

6.2. 기타 법규/제한 관련 리스크

* 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 외국인 낙찰 시 관련 허가를 받아야 할 수 있습니다. (국내인 낙찰자는 영향 없음)

* 과밀억제권역으로, 추후 부동산 관련 세금 정책 변동 등에 영향을 받을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 경매 물건은 경기도 고양시 덕양구 성사동에 위치한 아파트로, 비교적 오래되었으나 전용면적 49.50㎡(약 14.98평)의 적정 크기를 갖추고 있습니다. 주변 환경 및 교통 여건은 무난하며, 단지 내 및 인근 편의시설 이용이 가능합니다. 권리관계 상, 임차인의 대항력이 없고 주택도시보증공사(HUG)의 임차권 등기 말소 동의가 있어 낙찰자가 인수해야 할 보증금이 없다는 점이 큰 장점입니다. 말소기준권리 외 추가로 인수해야 할 부담은 없을 것으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* HUG의 보증금 반환 채무 승계 포기 및 임차권 등기 말소 동의로 인한 권리관계의 명확성.

* 낙찰 후 추가적인 임차인 관련 보증금 부담이 없어 투자 안정성이 높습니다.

* 주거 선호도가 있는 아파트 단지로, 향후 시세 상승 가능성을 기대할 수 있습니다.

* 주변 학군 및 생활 인프라가 갖춰져 있어 실수요자 및 투자자 모두에게 매력적인 물건입니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 251,000,000원

* 최근 실거래가 (49.5㎡ 기준): 246,000,000원 (2026년 6월 10일)

* 임차인 보증금 인수 금액: 0원

상기 정보를 종합적으로 고려할 때, 본 물건의 예상 입찰가는 감정가와 최근 실거래가를 기반으로 산정됩니다. 임차인 인수 부담이 없다는 점과 아파트의 안정적인 수요를 감안하여, 감정가 대비 90~95% 수준 또는 최근 실거래가 이상을 고려해볼 수 있습니다.

* 예상 입찰가 범위: 230,000,000원 ~ 245,000,000원

* 권장 입찰가: 240,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.